郁亮：万科从乙方挖人 绝不从同行挖人
“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”
3月26日，万科集团董事会主席郁亮在万科企业股份有限公司2018年业绩发布会上如是说。
业绩会上，万科A(000002.SZ)公布年报，数据显示，2018年公司实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点。
数据显示，2018年万科每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点。公司继续保持较高比例现金分红。根据分红派息预案，2018年度万科现金股利约为118.1亿元；以2018年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.70元（含税）现金股息。
2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。报告期内，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。
过去的2018年，万科在争议中前行。而今年度业绩收官之际，万科又是如何总结2018，展望2019的呢？
“万科是个危机感驱动的公司，但不是危机驱动的公司”
在此次业绩会上，再次提起去年的“活下去”，郁亮笑言，“去年说法很让大家操心啊。”针对去年的内部讲话变成公开讲话，他再次解释称，万科是个危机感驱动的公司，但不是危机驱动的公司。早在2012年，万科提出来房地产进入白银时代，就启动转型，才让我们有足够时间探索和思考。
他认为，白银时代也会围绕很长时间，转型和变革也会需要很长时间，青铜时代再转型已经来不及。
“基本盘”这三个关键词，在去年乃至今年，频繁与万科连在一起。万科2018年年报中也提到基本盘。究竟何为基本盘？郁亮以微软做比喻，“他以电脑起家，做过手机没有成功，现在微软云和 AI 全球成功，支持微软不断尝试和转型，是微软的基本盘，基本盘提供转型发展的资金、利润。”
他认为，每个业务都是万科的基本盘，围绕每个业务的基本盘，把业务做的更好。基本盘提供了能够转型发展，包括资金、利润等所有的东西。基本盘不是万科要放弃转型别的业务了，每个业务都有自己的基本盘，而不是只有开发业务，别的就不做了。比如，物业把住区当做基本盘。
尽管万科在深圳先后获取近10万间住房，但在去年秋天，万科租赁业务之万村，实行员工分流安置，全面停止房源签约。对此，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，这是一些收敛聚焦的动作和安排，出发点是通过联合各方、通过整治让城中村居民居住环境更好。然而，问题比一开始想象的要复杂。
对于后续安排，祝九胜称，深圳政府很关注万村，万科会谨慎考虑这些问题，稳妥推进获取的项目，尽快使它们达到可出租的状态。
“收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶”，郁亮亦指出，万科是两条主线很清晰，跟着城市发展同步，跟着客户发展同步。收敛聚焦不是只做砍伐，也不是就转型到基本盘上了，其它业务就不做了。做好基本盘，才能有助于我们更好的转型。这点 跟不做别的业务是两个不同概念。
他指出，2018年战略修订为“城乡建设生活服务商”，意味着万科不仅提供硬件也提供软件，不仅提供空间也提供内容。万科不停尝试，试图找到支持万科新的增长曲线，没有改变过也没有动摇过。
“万科目前在租赁、物流、物管三方面建立了自己的能力”
从二十多年前王石时代的多元化，回归到以住宅为主，再从住宅时代走向多元化，而今，物流地产、物业管理、住宅、租赁、商业地产等多点开花的万科，在收敛聚焦的策略之下，未来依靠什么来领跑？
对此，祝九胜回答称，万科对于规模的追求和依赖没那么严重，万科所理解的领跑，是看到市场需求和客户变化，更多产品来服务客户。而有些探索有效果，有些效果还未呈现出来。他认为，万科目前在租赁、物流、物管三方面建立了自己的能力。
第一是租赁住宅。根据年报显示，长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。“2007年开始探索，2008年万汇楼，2014年大规模布点，4年时间开业运营超过6万间，租金收入8个亿。尽管钱很难赚，但增加了客户的粘性”，祝九胜说。
第二是物流。根据年报显示，万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中已运营项目62个，其中稳定运营项目平均出租率为96%。“4年时间，万纬物流，管理面超过971万平，进入42个城市，经营指标在行业相对领先，去年收购太古冷链，在高标仓的服务上有提升”，祝九胜在业绩会上表示。
第三是传统物业服务。根据年报显示，万科2018年新获取项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。“以前只管万科的盘，现在从管楼盘到管社区，到管城区，2018年收入达到98亿，4年前19亿，现在增加5倍”，祝九胜说。
不过，祝九胜也承认，没有一个大企业转型容易，万科先能力后规模，先看客户需求，再看市场探索。
“‘大江大海计划’更多主张从乙方挖人，绝不从同行挖人”
此前，外界对于万科的“大江大海计划”议论纷纷。在此次业绩会上，郁亮解释称，和海盗计划一点关联都没有。万科战略转变，事人匹配，做的事情要支持业务发展，得出能力拼图，根据能力拼图去找合适的人。也就是，公司内部变成大江大海，新的老总职位出来以后，利用公开竞聘的方式去选拔人才。
“万科在未来没有岗位的说法，岗位对着人，人对着岗位，大江大海一定不是海盗行动，更多主张从乙方挖人，绝不从同行挖人”，郁亮说。
他从工程管理方面来举例称，大江大海计划考虑的范围是：绝对不会从同行挖人，一定会从工程单位里面找人来，因为他们身在基层，知道如何把握好质量，这也是万科的目标。
“而设计师，万科也不会从外面挖人，会从设计单位找人，因为他们面对很多的开发商，见识更广、更专业”，郁亮说。
设立万科安全生产日
2018年万科A营业收入逼近3000亿元，但是质量频繁“漏水”。据统计，2019年至今，万科杭州、长春、三亚、西安四地项目再陷质量旋涡。1月14日，杭州万科旗下多个楼盘爆发业主维权事件，原因普遍都与装修减配、工程质量问题有关。1月23日，两名长春万科业主曝料遭售楼员王博的“忽悠”，房价贵了30万元，房屋“门脸”缩水了几倍。此外，收房后验房发现长春万科屋内漏水，楼内安装了噪音大且影响房屋结构的排风系统。3月1日，三亚万科森林度假公园四期叠拼别墅大面积漏水事件尚未彻底得到解决，有业主又曝出该项目五期联排别墅存在渗漏水等多达33项质量问题。3月7日，西安万科城业主质疑楼盘存虚假宣传，精装房质量低劣。
针对频繁出现的质量问题以及安全事故，在此次业绩会上，万科集团副总裁、董事会秘书朱旭回应称，万科强化质量与安全管控，巩固提升基本盘。将每年11月12日设立为万科安全生产日，一线公司月度自检，项目每周自检，万科和合作方每日巡查。
业内人士则认为，若如万科所言，现在房地产行业是白银时代，假设房地产开发依然有5-10年的稳健增长期，那借白银时代进行转型，万科基本已经锚定未来10年的发展面貌。未来，一定将是“房地产开发行业的集中度残酷拼杀+新生业务的迅猛扩张”这样一个双管齐下的新时代。过去的2018年，可能既是万科的一个“活下去”之年，也是一个新生之年。
