快读｜万科：销售额为6069.5亿元 资产负债率84.59%

中国网地产易浠 3月25日晚间，万科公布2018年年报。半年报显示，2018年万科销售金额为6069.5亿元，未完成去年6500亿的回款目标。资产负债率84.59%，比2017年83.98%增加0.61个百分点。

销售额为6069.5亿元 同比增长14.5%

尽管与去年同期相比，万科销售额与营业收入同比增长幅度不小，但并未完成6500亿元的回款目标。年报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。所销售的产品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小户型占比91.4%。

报告期内，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。截至2018年底，万科已售未结资源上升，合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，同比增长25.2%，合同金额合计约5307.1亿元，同比增长28.1%。

其中，从主营业务收入和权益净利润来看，万科上海区域占比最高，比例分别为21.80%和41.24%；中西部区域主营业务收入和权益净利润占比最低，比例分别为19.55%和6.57%。从区域销售情况来看，上海区域销售金额最高，为1811亿元，比例为29.84%。

此外，被万科视为基本盘的住区物业服务，2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

资产负债率84.59% 同比增加0.61个百分点

与去年相比，万科资产负债率略有上升。报告显示，2018年万科资产负债率84.59%，比2017年83.98%增加0.61个百分点。2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。

截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%，处于行业低位。值得注意的是，年报显示，万科2018年经营活动产生的现金流净额为336亿元，与去年同期823亿元相比，下降59.16%。

报告指出，2018年，万科总体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券（5年期）最低发行利率4.05%，超短期融资券（188天）最低发行利率3.13%，中期票据（3年期）最低发行利率4.03%。

获取新项目227个 72.1%位于一二线城市

在过去的一年，万科加速布局，主要集中在一二线城市。报告显示，2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市。

截至2018年末，万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万平方米。

商业开发与运营方面，万科持续提升既有项目的运营表现。截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。截至目前，万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。

万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行探索。截至2018年底，万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计约700万平方米；成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目。

租赁住宅为核心业务 深化事业合伙人机制

2018年万科将租赁住宅业务提升为核心业务，继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局，提升已获取项目的开业效率与经营质量。截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。截至年报披露日，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

此外，报告指出，2018年，在过往事业合伙人实践探索成果的基础上，万科全面推动组织重建与事人匹配，打造事业合伙人组织，以支持业务持续健康发展。

在总部层面，基于“思考型总部、发动机总部、文化价值观总部”的定位要求，全新构建总部三大中心以减少传统组织壁垒，强化合伙协同，为员工创造更多复合发展机会；精简组织层级，明确合理人员结构，根据“同一起跑线”要求重新评定职级与岗位责任。

在各事业集团、事业单元层面，基于全面打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的目标，逐步通过组织设计实现合理的角色设置、人员结构和组织层级，使组织成员角色明确、紧密配合；同时完善奋斗者涌现、成长和激励机制，保持组织活力。

业绩点评：在过去的一年，一边收敛聚焦，一边加速拿地，万科可谓是争议不断。除2018年6500亿元的销售回款目标，万科意料之中的未完成，且资产负债率略有上升，经营活动产生的现金流净额与去年同期相比锐减，但在全国销售增速放缓的大背景下，2018年的万科算是维系稳健前行的水准，各项指数已经跑赢大多数同行。未来，将住宅、物流地产以及租赁住宅当作核心业务的万科，收敛聚焦哪些业务以及如何收敛聚焦，以及如何平衡质量与业绩，将是万科应该关注的问题。