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快读|万科:销售额为6069.5亿元 资产负债率84.59%

财经

2019-03-25 23:05

中国网地产易浠 3月25日晚间,万科公布2018年年报。半年报显示,2018年万科销售金额为6069.5亿元,未完成去年6500亿的回款目标。资产负债率84.59%,比2017年83.98%增加0.61个百分点。

销售额为6069.5亿元 同比增长14.5%

尽管与去年同期相比,万科销售额与营业收入同比增长幅度不小,但并未完成6500亿元的回款目标。年报显示,2018年万科实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小户型占比91.4%。

报告期内,万科实现结算面积2191.4万平方米,同比增长10.7%;实现结算收入2846.2亿元,同比增长22.1%。截至2018年底,万科已售未结资源上升,合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算,同比增长25.2%,合同金额合计约5307.1亿元,同比增长28.1%。

其中,从主营业务收入和权益净利润来看,万科上海区域占比最高,比例分别为21.80%和41.24%;中西部区域主营业务收入和权益净利润占比最低,比例分别为19.55%和6.57%。从区域销售情况来看,上海区域销售金额最高,为1811亿元,比例为29.84%。

此外,被万科视为基本盘的住区物业服务,2018年实现营业收入98亿元,同比增长33%;在2018年新增签约饱和收入中,住宅业务占比65%,非住宅业务占比35%。

资产负债率84.59% 同比增加0.61个百分点

与去年相比,万科资产负债率略有上升。报告显示,2018年万科资产负债率84.59%,比2017年83.98%增加0.61个百分点。2018年,万科实现经营性现金净流入336.2亿元;截至2018年底,万科持有货币资金1884.2亿元,高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元

截至2018年底,万科净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为30.9%,处于行业低位。值得注意的是,年报显示,万科2018年经营活动产生的现金流净额为336亿元,与去年同期823亿元相比,下降59.16%。

报告指出,2018年,万科总体融资成本继续处于较低水平。其中,公司债券(5年期)最低发行利率4.05%,超短期融资券(188天)最低发行利率3.13%,中期票据(3年期)最低发行利率4.03%。

获取新项目227个 72.1%位于一二线城市

在过去的一年,万科加速布局,主要集中在一二线城市。报告显示,2018年,万科获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市。

截至2018年末,万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约347.7万平方米。

商业开发与运营方面,万科持续提升既有项目的运营表现。截至2018年底,万科在商业领域的总管理项目210余个,总建筑面积超过1300万平方米。截至目前,万纬物流已累计获取项目124个,合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中稳定运营项目平均出租率为96%。

万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行探索。截至2018年底,万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务,管理面积合计约700万平方米;成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目。

租赁住宅为核心业务 深化事业合伙人机制

2018年万科将租赁住宅业务提升为核心业务,继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局,提升已获取项目的开业效率与经营质量。截至目前,万科长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。截至年报披露日,万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行,为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

此外,报告指出,2018年,在过往事业合伙人实践探索成果的基础上,万科全面推动组织重建与事人匹配,打造事业合伙人组织,以支持业务持续健康发展。

在总部层面,基于“思考型总部、发动机总部、文化价值观总部”的定位要求,全新构建总部三大中心以减少传统组织壁垒,强化合伙协同,为员工创造更多复合发展机会;精简组织层级,明确合理人员结构,根据“同一起跑线”要求重新评定职级与岗位责任。

在各事业集团、事业单元层面,基于全面打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的目标,逐步通过组织设计实现合理的角色设置、人员结构和组织层级,使组织成员角色明确、紧密配合;同时完善奋斗者涌现、成长和激励机制,保持组织活力。

业绩点评:在过去的一年,一边收敛聚焦,一边加速拿地,万科可谓是争议不断。除2018年6500亿元的销售回款目标,万科意料之中的未完成,且资产负债率略有上升,经营活动产生的现金流净额与去年同期相比锐减,但在全国销售增速放缓的大背景下,2018年的万科算是维系稳健前行的水准,各项指数已经跑赢大多数同行。未来,将住宅、物流地产以及租赁住宅当作核心业务的万科,收敛聚焦哪些业务以及如何收敛聚焦,以及如何平衡质量与业绩,将是万科应该关注的问题。