央企金茂扩张“凶猛”，去年规模增速超八成

摆脱央企笨重的形象后，中国金茂（00817.HK）开始了快速增长。

3月19日中国金茂发布的年报显示，2018年实现销售额1280亿元，同比大增85%，成为史上规模发展最快的一年，同时也首次踏入千亿规模的门槛。这一同比增速超过了早前高速发展期的部分头部房企，甚至以扩张凶猛而著称的闽系房企，在过去一年也难以达到这一速度，反而呈现出降速趋势。

增速并不只是金茂年报中唯一的亮点，在几项关键数据上，金茂同样也表现出上升态势。其中营收387.32亿元，同比上涨25%；净利润达到73.77亿元，同比上升43%；净利润率达到19.04%，上升2.47个百分点。业务分布上，城市及物业开发收入为337.34亿元，占营收比例为87%，较上年增长26%；商务租赁及零售商业运营收入14.49亿元，同比上涨6%。

规模的高速增长，使得借贷和融资成本不可避免地随之上升。年报显示，到去年年末，金茂利息开支总计53.77亿元，同比增长38%，其中融资成本上升43%达到24.2亿元，资本化利息开支35%，达到29.57亿元。

同时，净负债率和融资成本也有所上升。净负债率达到71%，比2017年上升了2个百分点；融资成本也从2017年的4.83%上升至2018年的5.11%，但金茂这一融资水平还是显现出央企在融资端的优势。

在3月19日的业绩会上，中国金茂投资者关系总监郑秋平表示，2019年金茂将规模目标定在了1500亿元，目前手上货值为2400亿元。

去年年初的业绩会上，金茂将原本5年实现2000亿的规模目标，提前至2020年完成。按照目前的进度表，未来两年金茂只要保持约40%的增速，即可完成目标。

不论从规模还是融资端，都可以看出中国金茂奔走的决心，而在新进城市和储备量上，金茂同样拓展迅速。年报显示，金茂目前进入的40个城市中，有14个是在2018年新进入的，占了总量的35%，而金茂在过去12年的发展历程中，还只进了26个城市。

另外，去年新增68个项目，新增土地储备2264万平方米，2017年新增土储面积则为为932万平方米，增幅接近143%，算得上近年来新增储备量最多的一年。年报显示，到2018年年末，金茂包括物业和一级土地开发上，总土地储备面积达到6520万平方米，较2017年同比增长41.25%。

不过快速的扩张，也让这家央企在项目权益的获取上选择了一些让步。金茂CEO李丛瑞表示，去年金茂新增地块权益比例在60%左右，低于早前的水平：现在竞争激烈，不合作的话，拿地很难。他表示，今年依然要多拿一些地，同时尽量拉高权益比例至80%：尤其随着城市运营项目在土储比例中提高，地块80%的权益占比是较为可靠的。

对于今年的新增计划，李丛瑞称，将会拿出权益回款的50%用于拿地，并表达了对一二线城市的看好。他认为，今年一二线城市会回暖，三四线城市会下探，金茂发展的方向最多是强三线城市：政策稳定，总体上不会有太大波动。

值得注意的是，尽管去年达到了85%的增速，但中国金茂似乎并不打算把如此高周转的速率长时间保持下去，今年定下1500亿元的规模，其增长率只有17%左右的水平。速度从突然的升高到下降，如何确保企业正常的运转以及人员的稳定，是降速企业需要面临的问题。

有金茂内部人士透露，金茂今年很可能不会继续以去年的高速拓展运转，转而更多向产城业务发展。从金茂过去的业务来看，在长沙梅溪湖、南京青龙山等项目上的一二级联动方式，将会在更多项目上推广运作。

就在业绩会发布前一天，金茂还和中化集团认缴出资总计20亿元成立合伙企业，从事不动产领域私募股权投资，并由中国金茂操盘、运营、输出品牌等的项目。

金茂表示，交易有利于借助中化资源优势，加强产业与地产跨板块协同合作，拓宽融资渠道进入权益资金，同时以发挥公司在城市更新、产城融合方面的作用。