海南“违建”小区业主：馒头掰成四瓣存放，不敢走无处去

2018年底刚刚交房的小区被定性为“违建”。2019年1月12日，陵水县政府在官网通告，海南国茂实业投资有限公司因非法占地建设海南陵水国茂·国际泥疗养生休闲旅游度假区项目，由县国土资源局没收该公司在非法占用的土地上建设的符合土地利用总体规划的建筑物及构筑物，并接管上述建筑物及构筑物。县政府要求业主在3日之内全部撤离，否则后果自负。

3日期限未到，小区在1月12日即停水停电，即使是住在26层楼的业主——不论老幼病孕都只能走楼梯上下，小区内的超市关停，门口设岗亭登记进出人员，时刻有协警驻守巡逻。1月14日，县政府执法人员在小区内张贴了上述通告。

突如其来的变故让业主们不解，从招商立项开始盖了四五年的楼盘，为何到交房入住了才通告是“违建”，要“没收”？业主们不敢走，一两百万甚至上千万元的购房款，有的是一家两代人的全部身家，有的是卖了老家的房子东拼西凑来的，走不得也无处走。业主们最想知道，政府会如何处置真金白银买来的房子，断水断电的日子何时到头？

政府：案件侦结前，不会拆除房子

2019年2月18日，陵水县委宣传部副部长王安良在县委办公室接受澎湃新闻采访时表示，通告上用的是“接管”项目资产，意思是县政府配合海南省公安厅办案，暂时把涉案资产管起来。因为涉及刑事案件，为了不干扰办案，县政府不能多说，都需要请示后才能发声。

对于接管之后的土地和业主如何安排，王安良表示，县里会尽最大努力以人民为中心，在法律法规允许的情况下做出妥当的处理。但由于不清楚涉案公司（海南国茂投资有限公司）的具体资产，涉案土地和项目也都在封存阶段，如何处置都需要等到刑事案件侦结之后，才能根据具体情况实事求是地研究解决方案，现在做出任何承诺都言之尚早。“若非法的买卖合同无效，处置资产如果可以抵偿购房者的损失，政府会做出相关的举措。”他说。

记者追问，这是否意味着在案件结束前，县政府不会拆除土地上的建筑，王安良表示了认同。

此前，陵水县政府曾对媒体表示，相关职能部门会协调国茂公司处理退房退款工作。房价今非昔比之外，海南全域限购已不能再购房，是横在业主面前一道很难跨越的槛。

公开资料显示，海南国茂投资有限公司系辽宁国茂投资集团股份有限公司的子公司，于2011年3月投资3000万元收购了原海南大金源实业发展有限公司，同时于2011年11月、2012年5月相继投资1000万元、3000万元资金注册成立了海南国茂实业投资有限公司、海南国茂泥疗产业发展有限公司。

根据陵水县政府2012年8月21日公示的一份《陵水国际泥疗养生休闲旅游度假区控制性详细规划》，建设用地面积为380.76公顷（5711.4亩），包括居住用地111.92公顷（1678.8亩）、商服用地74.81公顷（1122.15亩），以及公共设施、道路、绿地广场等。

记者拿到的一份2014年1月20日由陵水县发展和改革局核发的“海南省企业固定资产投资项目备案表”显示，该泥疗项目所属行业为旅游观光、服务及房地产，计划开工时间为2014年3月，备案有效期为二年，项目总投资约172亿元。

记者在现场看到，已建成交付的公寓共9栋，每栋26层，另有两栋在建；其外，还有别墅区域。

业主现状：进退两难，不敢走无处去

①抵押商业保险凑钱买房

来自辽宁的盛梅（化名），今年62岁，2017年春节到海南度假时，感受到了与老家冰天雪地截然不同的阳光蓝天，“站在阳光下暖融融的，喘气都特别舒服”让她萌生了买个房子养老的念头。回家后她咨询了一名在海南住了多年、信得过的老乡，在听过了“国茂 ·清水湾”的规划后，她立刻转账10万元委托老乡在2017年2月17日支付了定金，单价13000多元，买了一套当时最小的户型——68平方米。

一个月不到，她再次来到海南，看了国茂的沙盘，交了剩余的款项。为此她卖掉了老家的房子，计划手里再留一点钱养老用。她的老乡则买了一套80多平方米的户型——三室两卫，南北均有阳台。

由于不能网签、年龄限制等原因而无法贷款，老乡无力支付全款。出于对房子的喜爱，也想着留学回来的孩子以后如果来海南发展有地方住，或者是家人来度假也好，盛梅贴钱把68平方米的一室换成了老乡那套80多平方米的三室两卫。为了补足差额，她贴了计划养老的钱，问朋友借了点钱，还抵押了自己的商业保险贷了一部分钱，前后一共花了140多万元。

盛梅说，“2017年来交全款的时候，售楼中心人山人海的，售楼小姐说春节1.1万元的时候有看房客没买走了，后来就涨到1.2万元、1.3万元了。售楼员说，可能是在2018年6月份就交房，也可以网签。说这个房子先头有4个证了，就差一个证，说海南都是这样，等到楼盖起来了，证就能全了。因为当时给我们介绍，这是国家的十三五重点工程，也是海南省的重点工程，就觉得这房子应该是特别好。已经付了全款，我也就没再管网签的事，一心等着收房。”

“自从交钱买完房了，有一种心情是‘哎呀，什么时候收房子’，做什么都是想着‘好好做，马上可以去海南享受阳光了’。”盛梅回忆道，“2018年12月9日，我来办完手续后，就安纱窗纱门，买家具，床、沙发、电视、洗衣机、冰箱，我想到的都买了。每天早上醒来，看着太阳升起，下楼活动一个小时，看到树和花上有露水珠，好像童年看到的景色一样，说不出来的喜悦，收拾房子也不觉得累了。晚上，在阳台上看看夕阳，特别放松，就这样过了一个月的好日子。”

“1月12日，我订的床早上到了，之前因为收拾房子我借了辆车，那天早上我收完床，就给人送车去了。下午3点多，我看到小区群里说，来了老多警察，断水断电，说把那个发电机都给砸坏了，都往那里扬了沙子，把水管全给砍了。从陵水坐车回来时晚上8点多钟。小区里一片漆黑。爬了13层上楼的时候，进来摔了一跤，腿都划破，真的是欲哭无泪的那个感觉，就坐在这个床上浑身打颤，突然间就觉得天塌下来了似的。晚上有县里领导来了，说这个房子是违建，我们也是违法的，有可能要扒，连惊带吓的，从喜到悲的，就开始睡不着觉了。邻居说我脸色不好就给了我5粒救心丹，我当时就含上了，第二天白天跟着邻居去镇上又买了救心丸。”

盛梅给记者看了订购家具的单据和抵押商业保险后贷款的凭证，由于小区的“半封锁”，未到的家具运不进来，商家也不给退货。

②把馒头掰成4瓣存放

由于开发商通知2018年底交房，许多业主都计划好了直接留下来过年，小区里大部分业主都经历了这场变故。部分在去年底收完房回老家的业主，在今年1月12日看到业主群里的信息后，又赶了过来。

同样买了68平方米最小户型的王卫忠，来自河北保定任丘，今年66岁，在华北油田工作了一辈子。1月12日，看到业主群里炸锅了，“我就想着怎么回事，我得来亲眼看着，13号我就赶过来了。”王卫忠说，“到了国茂大道，警察保安就问我房子要拆了干什么去，我说拆了我也要亲眼看着。进了小区后真是一片漆黑，我是摸着爬楼梯上来的，10楼。用手机照照，慢慢的，进来以后，心里才踏实了，这是我的家，终于回来了。”

“有一天晚上，陵水县的一个小伙子可能是民警我也说不清，他就敲门。当时我心跳就过速了，他说是陵水县公安局的，要你们撤离。我说小伙子我不为难你，你也是接受上面的指令来通知我们。我说谢谢你，这就是我的家，我没有出路，他就走了。当时小伙子也挺好的，也没说别的。”他说。

记者在王卫忠家里看到，一个馒头被掰成4瓣，地上晾着一棵卷心菜、两根胡萝卜、两个西红柿、两棵生菜。“没有电不能储存，馒头掰开来干得快一些，不容易发霉；蔬菜我每天摆一摆，晚上放到阳台上，白天放到屋子里，坏得慢一些；肉没法保存，我一个人吃的简单点，没什么，可以克服。”他说。

说起为什么来海南买房，王卫忠说，2016年底的时候，有个同事是在瀚海（清水湾的一个小区）那边有房子，“他说这地方环境比较好。他知道我的情况，我这个腿瘙痒，北方太干燥，上午一灌风，下午就痒，痒得特别难受，我都是挠破了才停手，还不如疼。他说这里有几个盘，让我来看一看。2017年2月15日，我记得是情人节第二天，我们从天津来到了凤凰机场，一下飞机那广告挺多的，就是国茂·清水湾，在这个之前，他也给我介绍过，说这个盘不错，规模挺大的。我这一生当中，这是第一次办这么大事，带了2万元钱。当时定金要交10万元，我朋友先划了他的卡。17号我就回去了，哪里也没转，小区里还在挖地基，从经济上考虑住酒店也挺贵的。”

回去后，王卫忠赶紧还了朋友的钱，再以45万元卖掉了老家65平方米的房子，又把所有的积蓄，包括银行定期、住房公积金都取了出来，凑齐了87万元，之后他们夫妻就暂时和亲家一起住在女儿家里。交房时，房子增加了3.36个平方米，按原来1.33万元的单价补了4万元，共计91万元。“我们这个年龄，多少有一点积蓄，退休了也不可能按揭，也没那个政策，所以就一次性付款，交清算了。”

他坦承自己没有看开发商是否有五证，“好多人在买，你说不要，另外一个人要，就像赶大集一样，太火爆了。我们就没有考虑其他的，问了一句，销售说证很快就下来了，也就没重视。”

③别墅业主：“问了律师，我觉得问题不大”

在记者的走访中，小区里的业主大部分来自东北，他们对温暖的渴望发自肺腑。此外，有来自北京、陕西、四川、湖南、山东、河北等地的业主，以及部分来自江浙沪的业主，凑钱的方式或有不同，但养老养病是大部分业主在海南置业的初衷。

记者了解到，小区里有一部分老人患有糖尿病，他们需要每天自己注射胰岛素针剂。因为断电无法用冰箱冷藏，有的把针剂借放在镇上的酒店里，一两天去拿一次；有的把针剂放在屋子通风口，怕药力不够不足以控制血糖，就多打几针，一针七八十元。

去一次英州镇上买菜，从住宅区走到整个项目的大门口，老年人可能需要走上三四十分钟；而在物业资金被冻结前，物业中心会安排4辆电瓶观光车轮流接送业主到大门口。

“我现在出去基本就是搭人家车。我得坐在楼栋门口，看看谁车出去了，招招手问能不能带我，有时候带我到大门口，坐60线到镇上街里，买完菜之后，我再坐60线回来，在大门口那坐着，看有进来的车没有，有车再给我带进来。”一名69岁的业主说。

在别墅区，记者遇到了一名来自黑龙江的业主甄女士（化名），她以1200万元买下了一栋别墅（包含电器精装修的样板间），共三层每一层约有170平方米，含一个小花园。在小区断水断电后，她一家人在附近租了房子过年，“我不想回去，我就等最后结局再说。”她说。

记者了解到，2018年2月，出于养老和投资的双重考虑，她想到海南来买个房。她一下飞机就看到了国茂 ·清水湾的广告。当时，看了一些楼盘，房价都差不多，看到国茂 ·清水湾时，“我就看好这个环境，这个别墅的面积户型都非常好”。3月14日，她就定下来了，并在10天之内交了全款。

出于谨慎，甄女士请了律师一同看房，“没有网签那种购房合同，普遍都是那个粉颜色的购房合同，应该就是协议书吧。我就问这个房子的土地使用权是多少年，售楼小姐还有一个经理说70年。我不相信，怕不是70年，我说你可以给我写上，他这给我写的70年使用权。”

“证件当时是我朋友他们看的，就是开发商和政府签的合约，还有就是一些复印件盖的章，政府指定同意这个项目。律师当时问了销售，说缺一个营业执照，就看完了。我觉得没有什么问题。当时没有考虑就直接就买了。”她说。

业主何去何从？

记者询问陵水县宣传部副部长王安良可否在案件侦结前先恢复供电供水，王安良表示，因为是无证的违建，小区水电都没接入市政管网。小区供水是海南国茂自行凿井供水的，这还涉嫌非法开采地下水资源 。“像你了解的情况那样，没有办证、无证销售还跟购房者说有证，可以网签，这可能涉嫌欺诈。”王安良补充说道，目前，为了协助做好后续处理，县里从北京聘请了律师团队，目前已有5户业主对开发商提出了诉讼，“法院受理后，资产、合同关系，都不会受到外力的非法蔑视，这也是对房产的先行保全。”

盈科律师事务所全球总部合伙人郭韧指出，由于业主只和开发商签订了购房协议，没有购房合同，起诉开发商，法院会否判决协议有效继续履行，还需看具体情况。

记者在现场了解到，目前县政府安排有供水车停放在小区中，每天早晚烧油供电3小时。小区已有电梯因故障无法使用，电压不稳也是电梯运行中的安全隐患，“晚上9点后，电梯都不太敢坐，怕突然没电，电梯电压不稳不安全，已经有业主被困过，最后还是打了110。”有业主说。

对1月12日的突然断水断电，王安良说，从办案角度来说，封存涉案资产，要求尽早撤离，思路是对的，但在执法过程中，部分执法人员的个人能力的确需要进一步提高。谈到过去几年，这个规模不小的违法建筑是如何一天天长大的，王安良说，陵水县纪委依法依规追究了涉嫌慢作为、不作为的部分官员的责任，涉及国茂事件的包括时任县住建局局长（被免职），对英州镇副镇长和党委委员做了政务处分。

通告显示，此前小区所用供电系统为违建开发商违规自行安装发电，没有经过验收测试，电梯等设施未经消防安全验收，无法保障安全；供水系统为违建开发商违规自行开凿水井供水，没有经过检测，不宜饮用。

一名从业数十年的律师表示，整件事情中，政府对项目立项、上马都是知道的，但没有积极监管，如果一开始发现有问题后就能在施工现场坚决执法，可能就没有现在的问题了。从法律上说，开发商方面确实是违规销售，项目不合法，但此前“先上车后补票”的情况的确是广泛存在的。从业主角度说，就算是存有侥幸心理，一定程度上是觉得这么大项目不可能出问题，在法律上可以参考信赖利益。

信赖利益是指一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。在买卖合同中，被欺诈方的信赖利益是基于对对方合理的信赖而对履行合同做的必要准备而支出的费用，信赖利益的赔偿原则就是使善意的被欺诈方的地位恢复到订约之前。

一般是信赖利益以不超过履行利益为原则。当事人履行合同义务的目的是为了获得履行利益，如果信赖利益超出履行利益，实际上就超出了当事人在订立合同时的预期，就是不合理的。履行利益是在合同如期履行后当事人所获得的全部利益。