全球10个城市高房价庞氏骗局或开始坍塌，房屋或存在“没收”风险

美国媒体CNBC近期报道，今年1月美国房屋销售下降至三年多以来的最低水平。迹象表明，美国房地产市场呈现进一步下跌势头。据报道，1月份的下跌是在美国房地产市场数月疲软之后出现的。现房销售较一年前下降8.5％。

值得一提的是，过去数月，美国房价曾经在去年年中创历史高水平后，当时在美国一些城市出现的现象是，有人抢房也有人逃离。比如，去年2月美国多地就突然发生了抢房潮，当时，因为一些资金从股市转移至创纪录的低库存楼市所致，而引起买家争抢。与此同时，引发的房价迅速上涨，令许多美国买家望而却步。例如，美媒曾经表示，在硅谷，五大五大科技巨头公司的员工都在为买房发愁，更多人不得不选择租房。

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应该说，美国楼市从高涨到疲软的轨迹，几乎是全球多个城市过去数年楼市的一个象征。特别是在那些不具备刚需功能，完全依赖外国人投资楼市而发展经济的市场中，许多城市的楼市目前都正一落千丈。

比如，据加拿大统计局发布的数据显示，2019年前二个月加拿大住房投资更是下降了3.9％，在新房销售量同比下跌5.5％的同时，家庭支出也连续第二个季度也放缓。大温哥华地区房地产委员会近日公布的数据显示，2月温哥华住房销售量同比下降32.8%至1484套，较当地十年间的平均水平低42.5%。也就是说，温哥华的楼市从销量上看，或正在腰斩。此外，当地房价也同步下跌6%。

我们知道，自上世纪90年代以来，包括中国买家在内的全球投资者不断在加拿大等地投资置业，一方面是基于当地资产价格的升值空间，另一方面是对良好投资环境的预期。显然，今天这样的景象不复存在，华尔街日报稍早前称，中国买家或将持续从加拿大等全球主要楼市中撤出。

艾伯特大学报告显示，中国买家在加拿大的投资正在下降。中国人对加拿大的投资额从2017年的84亿加元（1加元约合5元人民币）下降到2018年的44亿加元，而新交易的数量也从111笔下降到了70笔。大温哥华房地产委员会警告称，由于包括中国投资者在内的外国买家缺席市场，导致可供出售的房屋数量猛增。

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对冲基金经理们的警告，加拿大房地产市场即将迎来瓦解，这或意味着，靠吸引外国人投资而发展经济的全球多个移民型经济体炮制的一个庞氏骗局可能也会被揭开。同样的景象还发生在澳大利亚。

我们曾提及，澳大利亚在2012年推出一个低风险的投资项目，门槛500万澳元，不到6年共接收的投资额共计98.7亿澳元（约合476亿人民币），报告显示，来自中国人的投资是第一大来源地，人数占比为86.5%。然而到了2015年之后，澳当局要求这些申请资金更多的投资于其风险资产和初创企业，而非像房地产这样的行业。也正是从那以后，澳大利亚楼市经济则每况愈下，全球投资者不断撤资。

例如，据澳大利亚国立大学的数据，中国买家（企业和投资者）2016年在澳大利亚达到约合149亿澳元的投资峰值后，2017年骤降至89亿澳元，锐减40%。而过去一年，中国买家近一年以来对澳投资也同比减少了11%。而占据澳大利亚三分之二以上地产数量的墨尔本和悉尼,这两座城市的住空置率已上升了19%和15%。

这表明，越来越多的投资者离开了澳大利亚，造成了“鬼塔”现象。路透社则报道称，来自海外的买家在一些全球城市购房或越来越危机，甚至在澳大利亚多个城市有可能会被强制征用为廉租房，这就意味着，房子相当于被"没收"了，换句话说，包括中国买家在内的全球投资者在这些城市买房风险或将变高。

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基于种种迹象，我们发现，目前，全球这些城市的房价结合本国经济增长现状、人口流动、债务比及财政收入等综合因素，至少10个城市的楼市或已超过了安全边际，它们包括：澳大利亚的悉尼和墨尔本、加拿大的温哥华和多伦多、新西兰的奥克兰、美国的西雅图、英国的伦敦、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达和连一条地铁也没有的越南胡志明市。路透社稍早前警告称，海外买家在这些城市买房或将会越来越危险。美国金融网站Zerohedge则认为，至少上述这些全球城市的楼市或存在高房价庞氏骗局开始坍塌的可能。（完）