楼市步入新周期： 房地产销售四年来首次负增长

楼市开局不利。

3月14日，国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12803亿元，增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。

中原地产首席分析师张大伟指出，楼市告别43个月长周期牛市，房地产进入新周期。。

但作为楼市轮动效应开始的风向标区域，一线城市的楼市在2019年迎来回暖迹象，长期严调控下，需求复苏带来的小阳春能否最终变为盛夏，在当前的稳地价稳房价稳预期基调下，被认为可能性不大。

3月14日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产房子是用来住的，不是用来炒的的定位，同时，加快长效机制的建设，广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。随着长效机制的不断完善，房地产市场将来会保持平稳健康发展。

大周期结束？

感觉就像是在官宣2015年来的这轮周期正式结束了，3月14日，一位东北地区的地产商向21世纪经济报道记者感叹。

国家统计局的数据显示，投资层面，1-2月全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%。房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，土地成交价款690亿元，下降13.1%。照此计算的土地购置均价4466元/平方米，同比上涨31.9%。

销售层面，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。照此计算的前两月全国商品房成交均价为9079元/平方米，同比上涨6.7%，涨幅比去年全年收窄4个百分点。

21世纪经济报道记者注意到，其中多个数据，创下近年来的历史新低。

其中，房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%，这是2009年3月以来的最大跌幅；商品房销售面积同比下降3.6%，是全国商品房销售面积43个月以来首次出现负增长。此外，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，这一增速同样是2015年6月以来的新低。

有分析人士表示，从现有情况来看，2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年四季度至今，市场上涨乏力，楼市的拐点已经出现。

对此，有前10强房企高管告诉21世纪经济报道记者，销售下降一方面是因为去年三四线城市透支严重，因而返乡潮如预期一样没有大面积出现。另一方面，房价已至高位，购买力提升和需求释放需要时间。

实际上，在热点城市受到调控严格限制的背景下，三四线城市在棚改等政策利好下的楼市火热，被认为是2018年全国商品房销售面积和金额创下历史新高的重要拉动力。

不过，进入2019年后的一些数据和现象则表明，三四线城市楼市同样开始走弱。

易居研究院发布报告显示，2019年1-2月，其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中，18个三四线城市累计同比下降21%。

同时，被认为是市场下行重要标志的楼市止跌令，2019年以来也屡有消息传出。3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为停止特价房销售的文件。文件要求，房企停止低于申报价格的特价房销售。

而中部某四线城市的售楼处工作人员赵海洋（化名）对此也深有感触。他告诉21世纪经济报道记者，他所在的项目，去年一期项目在售时，大年初一有三个打工返乡客户想要买房，因为只有导购值班没能成交。今年二期项目开盘，公司在大年初一到初三安排了收银员和出纳值班，结果没人来看房。

一线小阳春调查

而作为楼市风向标的北京等一线城市，市场则出现了小阳春的传闻。

中原地产研究中心的数据显示，2019年前两月，北京普通住宅和别墅成交套数超过3800套，而去年同期则只有1600余套。

另外，市场预期的复苏被认为格外重要。3月14日，北三环附近一家中介门店的经纪人告诉记者，2017年他所在的门店二手房带看量一度跌到每人每月5-7组新增带看，2018年以来处在持续恢复状态，今年以来达到了20组左右。

不过，从价格来看，尽管有部分新房项目传出提价通知，但在北京市场占主体的存量房市场，价格变动还不明显。记者使用诸葛看房APP搜索朝阳区东坝附近房源，除一套房源外，前十套房源的挂牌价显示其近期内均未有调价历史。

3月14日，一位预备在亚运村附近买房的购房者也告诉记者，他所关注的区域，有多套600万总价左右的房源在近一两个月来成交，但价格与之前基本持平。

而链家数据则显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点下跌11.3%，但相比2018年全年均价同比下跌3.3%，已经止跌企稳。

这一轮一线城市在市场压抑过久后，需求释放带来的回温，到底是否会成为新一轮周期来临前的前奏，还需要验证。

贝壳研究院近日发布报告称，北京317调控后新增带看量大幅减少，在2018年和2019年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前，约为2017年同期的60%左右，且今年带看量已于3月第一周出现回落，预计后期市场活跃度有所下降。

也有观点认为，这还需要看后续政策的调整。以北京为例，张大伟表示，首先，北京2018年的开工项目将在未来形成供应量井喷；其次，北京市场此前在2018年也出现过小阳春，但很快恢复平稳。小阳春能不能持续的最关键因素是信贷杆杠的变化，他说。

而上述前十房企高管则告诉21世纪经济报道记者，各地的政策放松只是微调，楼市不会再有火热的盛夏，大力度、大规模的刺激政策不会再有效也不会再来；楼市也不会再有寒冷的冬天，房价相对稳定，市场信心会有所恢复。