先驱房企纷纷抢跑，梯队阵营重新洗牌|1-2月上海房企权益销金排行

虽然受春节返乡潮的影响，市场消化能力下降，但对比往年同期来看，房企的业绩数字倒是稳中有升，这在我们当期排行中也有显著体现：

开年前两月本是房地产市场传统营销淡季，但就推盘节奏来看，企业推盘量并未出现断崖式下跌，整体态势相当平稳，成交也相对可观，排行榜各梯队准入门槛相较去年同期都有所上涨，其中TOP5、TOP10门槛更是创下近5年来的同期新高。

一方面，这和企业共识有关，虽然开年以来各项新出台条例对楼市信心有一定提振作用，但在高压的政策大环境下，营销压力也是有目共睹，提前“抢跑”在一定程度上等同于拉长营销周期，可缓解部分指标压力；且在当前严峻的融资环境下，企业普遍面临或多或少的资金周转问题，“抢跑”模式亦有助于及时回笼资金。

另一方面，虽然“小阳春”期间市场销售氛围更佳，但是竞争也更为激烈，且据2017、2018年同期的市场表现，“金三银四”、“金九银十”等传统销售旺季的定律并未起明显作用，故对项目而言，借助有竞争力的价格尽早入市、提前锁定客户其实不失为明智之举。

虽然排行榜各梯队门槛同比都有一定提升，但细究到单个企业来看，我们还是可以发现一些不一样的地方。

2018年度房企排行中位列TOP3的房企，融创、万科依旧在列，且从扩张速度和货值来看，未来这两家后劲十足，但绿地排位在开年至今已经跌出第一梯队；而一些有国企背景的房企，诸如中海、中华、陆家嘴等，排位反倒是有了明显提升；诸如首创、融信、大华等排位虽未出现大幅逆转，但稳扎稳打的模式下，表现还算稳定。

这样的差距缘何而来？我们认为这主要归结于房企“余粮”成色高低。以2018年度三甲房企为例：

融创和万科目前主力货值集中在住宅领域，且从刚需上车到高端改善均有覆盖，整体铺面比较广泛，这在当前的市场环境和政策环境下还是相当有利的。同时它们后续货值也比较可观，万科2018年6月拿下的徐泾地块为其余粮做了一定补充；融创在土地投资方面表现亮眼，静安地块今年更是准备筹建入市，加之融创在收并购上大刀阔斧将泛海国际住区项目收入囊中，2019年融创势头还是相当强劲的。

而反观绿地，之前凭借丰富的产品结构和繁多的项目数量在上海已经稳坐了很长一段时间的“老大哥”席位，但步入2019年之后，绿地旗下能稳定走量的项目余量不多，目前业绩支撑也主要依仗变数颇大的商办项目，后劲相对不足，2019要延续往年“一马当先”态势还是有一些难度。但绿地在这方面已经有所动作，2月刚接手董家渡地块也是为其后期重回第一梯队阵营做铺垫。

我们前文已经提到，企业业绩的攀升和存货是有很大关系，特别是在开年以来楼市相对趋冷、楼市整体累计成交量又不算大的时候，单盘入市带来的货值很有可能将企业排位提升一个段位。

然而，虽同享“新盘”光环，部分项目凭借产品优势和地段加持的高性价比声名大噪，成交一鸣惊人，企业排位自然稳中有升，之前入市的西郊金茂府、万科安亭新镇便是直观案例；

但与此同时，亦有部分项目在品质、地段等方面都不占优势，虽在价格上做出了一定让步，但买单客户甚少，整体表现一般，相关企业排位也处于原地踏步的状态。

首先，作为开年以后的首个大节点，一季度排行榜中大概率将出现部分亮点企业，其中旗下高端项目有余量的房企可以说是排位冲刺赛上的头号种子选手，诸如融创、首创、上海地产等都是该阵营的代表成员。

融创旗下领馆壹号院、首创旗下的首创天阅滨江均已正式入市，两盘均为高业绩支撑项目，逐步完成网签后对企业排位的促进还是比较明显的；而上海地产旗下的尚海郦景已顺利申领预证，目前已经展开认筹，从以往该项目的销售情况来看市场认可度还是比较高的，预计销售情况大概率火热，上海地产业绩拉升可期。

但是，就整体情况来看，市场行政调控手段、金融调控手段都未出现明显松动，加之限价模式下客户选择余地较广、成交周期随之拉长，故排行榜整体画风逆转走高的可能性并不大，1季度大概率仍将维持目前的平稳态势。