越南房地产市场之变：豪宅价格飙升17%，普通楼盘仅涨1%

越南，是最近几年深受中国等海外游客喜爱的国家，也是备受发达国家的资金和制造业企业追捧的投资目标。在这种良好的氛围之下，越南的房地产市场特别是高端地产正迅速发展壮大，价格大幅攀升。

美国商业不动产服务公司世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，2018年，胡志明市的高端公寓价格累计上涨了17%，均价涨至5518美元/平方米（约合每平米37300人民币）。胡志明市原名西贡，是越南的金融中心。

世邦魏理仕认为，胡志明市高端公寓的价格仍将维持上涨态势， 有望在明年早些时候之前进一步上涨近10%，达到每平米6000美元左右。

位于胡志明市第一郡的Grand Manhattan是越南豪华楼盘。房天下数据显示，面积为68-97㎡的精装修两房三房目前报价在每套350万元人民币左右。

第一郡是胡志明市最繁华的CBD中心，人称越南华尔街，配套有国际医院、五星级酒店、高级写字楼、大型商场、豪华夜总会、酒吧、赌场、集市、博物馆等，很多外国人居住在这里。

值得注意的是，根据世邦魏理仕的这份报告，越南的高端地产去年的价格涨幅显著高于普通住宅。与高达两位数的高端公寓涨幅相比，一般性公寓价格去年仅涨了1%。比如Grand Manhattan的楼盘价格已经是普通公寓楼的两倍。（下图来自天风证券陈天诚团队）

对于这种分化，彭博社认为，除了强劲的海外投资者需求之外，这波房价上涨的推动力量主要是越南国内数量迅速膨胀的从中产过渡到富人的群体。

根据Knight Frank发布于2017年的一份报告，2016年，净资产在3000万美元或以上的越南人数量比2006年增长了320%，这种增速位居世界第一，超过了印度和中国。

彭博社文章称，当地开发商已经把注意力从中产阶级转向了更富裕的阶层。Grand Manhattan的楼盘销售代理Savills Vietnam公司总经理Neil MacGregor称，富人热衷于买高端楼盘的原因之一是黄金地段的土地和住宅供应非常紧张，另一个因素是几代人同居一处的传统观念正在改变，年轻夫妇在结婚后选择独立居住。

而且，很多亚洲企业及企业家在核心业务取得成功之后通常都会将目光转向房地产市场。

许多越南人通过房地产来积累财富。越南人的住房拥有率超过90%，在全球排名靠前。

世邦魏理仕数据还显示，在越南房地产市场的海外买家中，2018年通过该公司在越南购房的客户中，外国投资者逐渐增多、中国投资者占比最高。中国人占比45%（中国大陆30%、中国香港11%、中国台湾4%），韩国人占比22%、美国人占比5%。购房者的目的中，用于自己居住的占比约20%，比2016、2017有明显下降。（下图来自陈天诚团队）

不过，天风证券陈天诚团队在1月下旬发布的越南房地产市场报告中还表示，虽然现在的越南是十年前的中国，但十年后的越南却未必能达到今天中国的成就，因此最终高度不可直接对比。

从买房角度看，越南本币计价的胡志明房价上涨空间仍然较大，但对于外国投资者来讲，需要注意的是汇率贬值以及杠杆损失都将压制最终收益率。