2018年北上广深人口图鉴.pdf

房地产界有句非常出名的话，叫“短期看金融，中期看供应，长期看人口”，以此来判断房地产的走向。

最近，各大机构发布了2018年各大城市人口增量数据。今天，我们就以“人口增量”这个指标来看看过去一年间各大一线城市发生的变化。

01.

《2018年北京统计公报》数据显示：2018年末，北京常住人口2154.2万人，减少16.5万人；其中，常住外来人口764.6万人，占常住人口的比重为35.5%，比上一年减少了29.7万，即30万左右。

对于这个数据，安静并不意外。事实上，在印象中，北京自2017年起，人口就结束了连续增长17年的曲线，从而转到人口外迁的下降曲线当中来。

然后我找到了一张图，果真如此。

北京常住人口的变化

2011年北京常住人口增长56.7万，2012年北京常住人口增长50.7万。2013年北京常住人口增长45.5万，2014年北京常住人口增长36.8万，到了2016年，人口增长只有2.4万。

2017年，北京人口开始出现负增长。这里面的原因，应当来自于几年间持续的疏解人口、疏解非首都功能的强大执行力。

在北京常住人口发生流失之时，其他的一线城市上海、广州、深圳的人口却一直呈净流入状态。

比如说上海。数据显示：2018年末，上海全市常住人口总数为2423.78万人，比上一年的2418.33万数字增加5.45万，其中2018年全年常住人口出生17.4万人，死亡13万人，常住自然人口增长了4.4万。

将总增加的5.45万人口减去常住自然人口增长，测算出上海的净流入人口为1.05万。为什么人口增量这么少？我再往前翻阅了一组数据，发现比2017年的人口趋势还是好了很多了。

看图说话。2010年，上海达到了人口增长幅度的峰值，人口增长接近300万，自后，人口增长的幅度一直下滑，自2015年开始，人口出现负增长，为10.41万，2016年又呈现正增长，4.43万。2017年，人口负增长1.37万。

上海常住人口增长幅度

没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。很多人抱怨说想入上海的户口太难了，因为门槛太高了。但是，这一切都跟城市的人口规划、上层设计有关。

按照人口规划，到2035年，上海计划将常住人口控制在2500万左右。但是，到2015年，离规划只有20年，上海的常住人口已经接近2415万了，只有85万的余量了。

20年时间人口只按制在85万的人口增量，可选而知，压力有多大。所以，我们也就很能理解，为什么上海的常住人口一会正一会负的情况出现，这是不想人口增长太快。

如果人口增长过猛，就把人口水笼头的阀门关一关；如果人口流入实在太疲弱，就把水笼头拧松一些。这是很多小孩子都会玩的把戏。什么时候进，什么时候出，把握得非常清楚。

所以，如果你看到2019年上海的常住人口发生负增长，这是正常使然，不要惊讶，不在悲伤，不要心急，伟大诗人普希金告诉我们：入不了上海户口的日子里须要镇静——

不妨找个上海媳妇吧，你值得拥有。

02.

在两大一线城市忧愁于疏解人口、玩“水笼头游戏”时，另外两大一线城广州和深圳，在人口方面却呈现出惊人的爆发力。

以广州为例，广州市统计局披露，2018年末广州常住人口1490.44万人，与其2017年末的1449.84万人对比，2018年广州常住人口增加了约40.6万人。

更详细的户籍人口数据显示：2018年，广州户籍迁入人口达到22.81万人，迁出人口4.88万人，机械增长人口17.93万人。具体来看，户籍迁入人口多于2017年的18.06万人，而机械增长人口也多于2017年的13.35万人。

2018年末广州常住人口和城镇化率

可以注意到的是，2018年广州40.6万人口增量中，相当大比重是以落户形式流入的。究其原因，这是广州的户籍政策放宽导致，如——

将人才落户的社保门槛从12个月降到6个月；积分入户政策中给予租房者在入户上更为公平对待；精简四分之三入户申报材料等。

在过去的十余年间，广州在人口流入方面，近年来一直是不遗余力。2017年6月23日，广州市政府发布了广州市城市建设第十三个五年规划的通知。关于人口方向，其中明确指出：到2020年，广州常住人口计划达到1550万人。

广州“十三五”规划人口目标

规划发布之时，当时常住人口约1440万人。也就是说，广州计划在三年内增加150万人口，每年的目标是50万新增常住人口。

查询数据得知，2015-2018年，前三年广州常住人口增量已分别达42.06万人、54.24万人、45.49万人。

所以，按照每年50万这个趋势推算，2019年广州的常住人口增量应该会超过50万人，任重而道远。这也就意味着，不排除广州的户籍政策可能会放的更宽，要不然完不成任务。

03.

当然，对于深圳人来说，很多人最关心的是这个数据：2018年，深圳的常住人口增量是多少？根据《广东省统计概要》：官方资料里，深圳2018年的常住人口达到1302.66万人，人口净增49.8万人。

一线城市中排名第一，并且也是连续多年增加数十万人。这里的人口增幅，不但超过广州，也远超杭州、南京、成都等新一线城市。

珠三角九市2018年人口变化

但是，还是要指出的是，与广州人口增幅收穿窄类似，相对于2017年接近62万的常住人口增量，这一数值下降了接近10万，广州的数值大概是5万，下降幅度是广州的2倍。

数据来源：深圳统计局中商产业研究院整理

仔细看这张图表，过去四年，深圳的常住人口数量以年均56万的速度在递增，从2014年的1077.89万达到如今的1302.66万人，总共增加了224.77万人。

根据“十三五”规划，到2020年，深圳常住人口发展目标将达到1480万人，而目前深圳人口总数为1302.66万人，两年时间内需要再增加177.34万人口，年均约88万人，这个任务同样任重而道。

“来了就是深圳人”，深圳是最早开启人口“抢人大战”的城市，但是，不容忽视的现实是：在过去一年，深圳即使在实行普通高校应届毕业生引进和落户“秒批”政策之后，也要面临4年来第一次人口增量不足50万人的局面。

深圳人口净增曲线无情地陈述了这个事实，充分验证了睿智的人口学者的预言：社会发展到一定阶段，人口增长不用控制也一定会放缓。

而且，几乎可以肯定的是，在面临如此大的常住人口缺口之际，深圳的人口吸引力政策将会再度放开，虽然民间认为深圳目前的人口密度太高了，流动人口太多了。

民间对深圳流动人口的认知大概是在2300万-2500万，但深圳的土地面积（1996.85平方公里）只是北京的1/8（北京16411平方公里），约为广州的1/4（广州7434平方公里），是上海的1/3（上海6340.5平方公里）。

2019年，深圳“秒批”再升级：“秒批”拓展到在职人才引进、留学回国人员引进、博士后入户及其配偶子女随迁......

04.

看到这四大一线城市的数据，几乎可以确定的是：在不断升级的城市“抢人大战”中，一线城市的人口吸引力之光已经不像前两年那么闪耀夺目，因为一线城市面临着全国多个城市赤裸的“抢人大战”。

比如说西安，去年新增人口多达105万人，户籍人口突破1000万，增量居全国首位，这样的高增量人口下，是各种手段的抢人大招——

但是，还是要强调的一个逻辑是：西安的房价不是因为人口增量而涨上来的，而是因为涨上来之后，为了兜底而不得不推出的人口政策。当然，这是另一个话题，我们暂且不聊。

咳咳...在这样的抢人大战下，反射的是中国劳动人口的红利的尾声。早在2009年的时间，就出现了一个词：用工荒。2009年，我国越过刘易斯拐点，2016年左右，中国人口存量达到顶峰。

顶峰意味着什么？意味着以后走的都是下坡路，中间的过渡期比日韩等国要短几十年，究其原因，是80年代末期开始的极端化、偏激化的计划生育政策。

所以，如果你这两年回家的话，甚至都会发现一个变化：主管计划生育的那个部门取消了。而且，与之而来的是，非常低的生育率。也就是说：年轻人越来越不愿意生孩子。

计划生育下的中国人口年龄构图

这是第六次人口普查的数据，我们所看到最长的柱子就是计划生育的后果，接之而来的是人口的滑坡与短期内难以接上的人口断层。中国年轻人口大幅度萎缩。

05.

面对这样的局面，对于房地产有什么样的启示呢？

1）、重点关注人口快速流入的地区。面对一线城市日益增长的高房价，如果觉得自己实在没有这个能力、也没这个意愿待在这座城市，可以将手头的资金投入到人口还在快速流入的地区，这一类城市整体走在比较稳健的上升通道上。

在这个阶段，仅从房地产考虑，我们要考虑这个城市的增量GDP而不是增量GDP，我们要考虑这个城市住房的供给端与消化端是否存在一个互补的情况。

一座城市的供应过于巨大，造成的结果存量难以消化。除了一线与强二线城市外，对于很多地方城市来说，二手房市场是干不过新房市场的。因为很多人的认知还是喜欢住新房，而不是住二手房。

2）人口增量缓慢甚至净流出的城市要值得警惕。比如说辽宁省，2018年的数据是，辽宁省4368.9万人口，比2010年还低。同样的还有其他两个省：吉林省减少了15.6万，黑龙江减少了10.5万人。

2018年末辽宁省人口增长为负增长9.7万人

人是房地产的主体，如果人都不在了，即使房价再低，也找不到接盘侠。

美国有一个非常著名的城市叫底特律，是世界传统汽车中心、音乐之都，当时是美国第15大城市。这里的房子，一套房子甚至低到1美元的价格，可是，大街上没有几个人。这样的房子，没有价值。

3）重点关注城镇化过低的城市。关于这个数据，其实安静之前的文章中也提过，这次就当重复一下——

城镇化这个词提的比较早，1980年时的中国，城镇化率是多少呢？只有19.39%，但到了2017年，已经达到了58.52%。

中国的城镇化平均速度大概是1%左右，其他发达国家能达到一年2%-5%的增长区间，离其他发达国家还很远。不能与90%的韩国、日本比，即使是78%的德国，超过80%的美国，也是距离足够大。

有城镇化的托底，房地产市场就有足够的机会。目前，这些城镇化过低的城市，主要集中在中西部地区，比如河南、河北、山东、湖南、云南等省。

今年是猪年，面对“金三银四”的局面当下，我依旧认为，房地产还有一段很长的路要走，而所有人都要用钱投票。

但关键是，你能不能做那只在风口上被吹起来的“猪”。

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