贾康：对保有环节征税，房地产税承担更多调节功能

有人认为，中国房地产税的开征有法理上的硬障碍，最突出的论据就是现在房子有房产证，土地只有使用权，土地的最终产权不是我的，我凭什么要交你说的房地产税呢？他们认为，不应该把房产和地产合在一起缴税。

“房地产税”只是一个表述而已，前面已经有了本土实验，在重庆和上海试点的叫“房产税”，现在中央的政策文件表述成“房地产税”，这不是广义上的说法，而是专指“保有环节的税”。这只是技术处理上的区别，在美国称为“财产税“，在英国称为“市政税”，在日本称为“固定资产投资税”。

人们注意到，房地产分为房产权和地权。中国的规定是，凡是建成区土地，就是作为城镇、工矿区的土地，终极产权就是国有的，只有农村土地是集体所有的——中国现在的土地没有私人所有的，农村宅基地也是公共所有、归个人使用。

在这种情况下，有人认为，地皮不是我的，我只有房产，就没有道理对我再征收住房保有环节的税。理由是，因为国际上土地私有，所以才征税；中国是土地国有，就没有道理征税。很多朋友也觉得是有这个逻辑，听起来很在理，但是我们做了多方面的考察和分析后发现，国际上并不是所有的土地最终产权都是私有的。

比如，最典型的工业革命发祥地英国，房屋下面地皮的权属分为两类：一类叫freehold（对土地也有终极所有权）这就是住房和地皮连在一起的持有关系，是房产、地产合一的财产权。这种形式既可以覆盖私有产权，也可以覆盖公有产权，比如私人住房freehold的地皮和房产都是个人私有的；国家公共设施的地皮和建筑物合在一起也可以称为freehold。另外一种叫leasehold（通过租赁契约取得地皮的使用权），就是房屋下面的地皮有规定在合同形式上的使用年限，leasehold的地皮最终所有权在别人手里，但使用权可以长达999年，好几十代人都可使用。但在法理上来说，这个最终产权仍是清晰的，只是极度淡化了，几十代人不用考虑所有权与使用权两者之间的差异。无论是freehold还是leasehold，英国一致征收“市政税”。前面有朋友主张的“只有私有地皮上的房屋才可以交房产税”，在国际上并没有这个经验。

对房地产保有环节征税是为了什么？不只是一个目的，而是有多目标的。除了这个税会使房地产市场有一个压舱促稳的机制，遏制过度炒房行为而打造健康发展“长效机制“之外，对于建立分税分级财政体制以配合市场经济，此税会形成地方税体系里边的一个重要税种，这个功能是不可缺少的——地方政府如果知道这种税收是每年都有的收入来源，会更尽心尽力地优化本地投资环境，提高公共服务水平，达到它需要履行、应该有内生动力履行的政府公共职能，因为只要它这样做，当地的不动产就进入升值轨道，而每隔几年重评一次税基，都会使自己的财源扩大，这样地方政府的职能合理化与财源建设就形成了内洽关系。中央政府特别强调要推进地方税体系建设，里面就包括房地产税这个重头戏。

另外，收入再分配的功能不可缺少。现在的中国，收入再分配就是要解决怎么样推进共同富裕、防止两极分化。这个功能非常重要，不可缺少，而实际生活中却又非常缺少。作为一种典型的直接税，现在需要房地产税来补这个短板。

征收房地产税，还能起到降低住房空置率的功能。你愿意拥有多套房，而且这些房子都是通过自己守法理财而形成的，当然想继续持有是可以的，但是如有了这个税，很多人从经济角度考虑，要把房子租出去，不让房子空置，这样减少了空置率，也很好地提升了社会资源的配置水平。

再有，房地产税还会从社区、地方基层，形成培育公共事务的公众参与机制的催化剂效应，因为有许多居民家庭交了这个税，自然要关心地方政府怎么把这笔税金用到公共服务方面而尽可能地优化，那么就会自然而然地要求地方政府提高透明度，把税金使用的详细信息告知纳税人。于是，这种百姓的知情权，自然会生发对于公共资源配置和地方政府理财的质询权、建议权、监督权，换句话说就是促成带有民主化、法治化鲜明特征的公共参与机制的进步一一这个效应的意义也可说怎么估计都不会过高。

□ 贾康（华夏新供给经济学研究院首席经济学家） 新京报记者 侯润芳 编辑 汪世军 刘晓阳 校对 吴兴发