佳兆业进入加速区：“旧改之王”释放大湾区红利

净负债率快速下降

佳兆业（1638.HK）最新发布的年报显示，这家总部位于深圳的房企2018年继续迅猛增长，实现合约销售额701亿元，同比增长57%，创下历史新高。佳兆业当年营收387亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比上升8%。

佳兆业业绩迅猛增长主要受大量旧改项目的价值释放推动。

佳兆业是深圳的大“地主”，其合约销售额的60%来自于粤港澳地区，其中深圳就占33%左右。此外，华中和长三角地区对销售额的贡献分别为12%和11%。

各地房地产市场密集调控的2018年，佳兆业优异的销售业绩主要得益于其在旧改项目上具有相当的竞争力。佳兆业被称为粤港澳地区的“旧改之王”，重点在深圳、广州和中山、惠州等城市参与旧城改造项目。2018年来自旧城改造的销售在300亿左右，占总合同金额的43%。2019年，佳兆业设定的销售目标是875亿，而旧改带来的货值预计在600亿左右。

佳兆业的旧城改造项目瞄准的多是首次置业和改善性置业的购房者，刚需明显。以热销楼盘深圳佳兆业未来城为例，该楼盘位于深圳四大新城之一的大运新城，主力户型为89-123平米的3居或4居室，销售均价大约为49,000元/平米。价格和户型的定位相当明确。

未来几年，佳兆业仍将继续深耕其在旧城改造方面的优势，在粤港澳大湾区重点城市进行布局。佳兆业目前的旧改储备项目占地面积（未计入土地储备）约3000万平方米，99%位于大湾区，其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%，中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备预期可为集团带来约1.8万亿货值。

2018年报中披露的土地储备数据显示，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中也是以深圳、广州及惠州布局为主。佳兆业2019年土地购置预算应该在400亿左右，计划其中56%用在大湾区。

值得一提的是，佳兆业行政总裁麦帆在业绩会上提到，目前整个土地市场已经回暖，去年很多没有公司举牌的土地，现在已经是在溢价销售。比如，佛山的一块地在上周达到了封顶价，竞争非常激烈。

佳兆业董事局主席郭英成也表示，在深圳、广州这样的核心城市，不靠旧改来实现土地储备就会面临更多的挑战。一般情况下，旧改项目的周期都是在五年左右。但由于旧改项目的周期比较长，公司投资进去的钱全部都是负债，因此造成了负债相对比较高。

不过，佳兆业的净负债率已从2017年末的300%降至236%，可见其正在着力降低其在过去扩张期产生的负债。佳兆业希望在2019年把净负债率降到200%以下，争取达到180%到150%之间。

具体措施上，佳兆业将持续严抓销售回款，使现金流越来越健康。就2019年875亿元的销售目标而言，公司设定的销售回款率在75%，因此在物业销售方面的现金流入在650亿左右，而2018年这一块的现金流入在530亿左右。另外，希望可以通过股权合作，与战略合作方一起运营一些项目，合作方会分摊一些支出，以降低负债率。

经过去年的债务减负，目前佳兆业的债务结构比较合理，流动负债中的借款从2017年的221亿下降到170亿，而其手头现金达229亿，能够覆盖短期债务。而且佳兆业手握核心城市、核心地段的大量物业，也让其在债务方面有很大腾挪空间。