【年报点评28】华润置地：逆周期拿地大增84.9%，租金收入持续增长
年报系列点评之二十八
开发物业与投资物并驾齐驱，双双超额完成目标，2019年持续向城市综合投资开发商转型。
克而瑞研究中心 朱一鸣、李丹
华润置地 2018年实现销售金额2106.8亿元，超额完成销售目标，业绩全国化分布更趋均衡。市场转冷下逆周期囤地发力，新增土储同比大增84.9%，一线投资比重进一步加大的同时，加码布局有产业支撑的三四线城市以作为拿地规划的良好补充。融资环境收紧下财务成本依然维持在4.5%以下，业内表现突出；全球经济金融动荡下，2018年汇兑损失16.7亿元，鉴于企业实时监测及多种对冲工具的运用，风险总体可控。营收稳步增长的同时盈利指标全面提升，财务结构愈加稳健。商业方面，在规模扩张中租金收入持续增长，目标稳步实现。
华润置地2018年实现销售金额2106.8亿元，同比增长38.5%，超额完成1830亿目标；合约销售面积1198.9万平方米，同比增长25.6%。2018年华润置地在销售排行榜中又上升一位至第九，四年来平均复合增长率达24.9%。与此同时，基于今年可售货源同比增长25%至4159万平方米，去化率同比下降5个百分点至58%，华润置地在继续强化去化的基础上将2019年的销售目标锁定为2420亿元。
从业绩分布来看，2018年华润置地的项目全国性布局更趋于均衡。业绩贡献度最大的华北大区金额和面积占比分别进一步回落1.1和1.3个百分点至24.4%和20.7%，华西大区的销售贡献度也有小幅回落，而东北大区的业绩贡献度增长显著，实现销售金额271.3亿元，同比增长78.8%，华东大区的销售均价提升21%至每平方米20256元。
投资：逆向拿地增幅84.9%总土储覆盖全球70个城市
2018年华润置地继续贯彻相对激进的拿地策略，全年新获取103个项目，新增土储建筑面积达2213万平方米，同比大幅增长84.9%；新增土地投资金额1513.5亿元，同比增长26.5%。同时，2018年拿地楼板价回落至6839元/平方米，同比下降21.7%，其中一、二以及三四线楼板价分别下降29.8%、17%和39.7%。面对2018年市场的转冷与众多不确定性，华润置地逆周期积极拿地，一方面是权衡企业自身财务状况及风险因素后作出的综合考量：在企业条件允许下逆周期以相对低位的楼板价囤地，后续优势明显；另一方面是基于对来年楼市预判以及企业未来产业发展方向的提前蓄力：2018年华润置地三四线的布局力度明显加大，新增建筑面积同比增长386%，主要是考虑企业目前以一二线为主的投资布局结构，未来有望向核心城市周边延伸，有产业支撑的三四线城市将成为良好的土储补充。
截至2018年末，华润置地总土地储备为5957万平方米，同比增长21.6%。其中，开发物业土地储备5014万平方米，同比增长22.8%；投资物业土地储备943万平方米，同比增长15.6%，充裕的土地储备为企业的持续稳定发展提供有力支撑。
从投资分布来看，2018年华润置地新进入9个城市，一线城市投资比重进一步提升，金额和建面占比分别提升3.7和2.2个百分点至33.8%和13.3%；一二线总体投资金额占比为76.7%，比往年略有下降，但仍为布局重点；三四线投资比重加大明显，金额占比增加9.4个百分点至20%，投资建面增加23个百分点至36.8%。值得注意的是，2018年华润置地加强了以深圳为首的粤港澳大湾区布局，投资金额占比近四分之一，在政策支持下，大湾区的参与部署是一方面与企业投资物业、城市更新等商业规划相匹配，另一方面是企业战略调整下把握政策红利的明智之举。
截至2018年末，华润置地总土地储备覆盖全球城市达70个，其中国内部分一二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83%，优质的土储资源与健康的土储结构为企业在既有战略规划下的稳步持续发展奠基。
财务：稳健财务结构下盈利指标全面提升汇兑风险或需谨慎关注
2018年华润置地实现营业收入1211.9亿元，同比增长18.9%，其中开发物业和投资物业（包括酒店经营）实现的收入分别同比增长17.5%和24.5%，投资物业发展迅速；扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为193亿元，同比增长17.8%；毛利率进一步提升3.1个百分点至43.4%，在行业内保持领先；同时净利率与归母净利率分别小幅增长1.0和2.5个百分点至22.4%和20%。
华润置地2018年在业绩稳步增长、投资力度加码的同时，资本结构优化显著。现金短债比和长短债务比分别增长52.9%和60.1%至3.21和4.98，现金流充裕，债务结构稳健。净负债率下降2个百分点至33.9%，主要由于去年发行了永续债计入权益；若将永续债计视作有息负债，净负债率为37.7%，同比小幅上升1.8个百分点，但在行业中仍处于低位。与此同时，加权平均融资成本连续三年企稳于4.5%以下，受融资环境收紧影响甚微，在行业内表现突出，为企业发展提供良好支撑。
汇兑损益方面，截至2018年末，华润置地非人民币净负债敞口占比22.7%，小幅下降0.3个百分点。在全球经济金融动荡下，2018年企业汇兑损失达16.7亿元，随着人民币汇率市场化形成机制逐步完善下人民币汇率双向波动幅度的进一步扩大，汇兑风险或需谨慎关注，但基于华润置地实时动态监测把控风险，并积极运用多种金融工具对冲风险，以及自身拥有的雄厚实力，总体风险可控。
商业： 超额完成100亿收入目标商业蓝图持续推进
除了开发物业板块外，投资物业一直以来是华润置地的一大发展重点。2018年华润置地新开业8个购物中心，全年实现租金及酒店经营收入合计109.3亿港元，同比增长24.5%，超额完成了110亿港元的目标，并预计2019年增幅继续超过20%。投资物业的毛利率同比上升了4.5个百分点至65.9%。
与此同时，华润置地积极推进投资物业的投资布局。2018年华润置地新增投资物业建筑面积275万平方米，同比增长43.9%，分布于深圳、天津、杭州、南京、南昌、惠州、东莞等城市。截至2018年末，华润置地现有投资物业总建筑面积921万平方米，其中包括购物中心储备项目43个，已开业项目35个，另有管理输出购物中心项目25个，规模位居行业前列。
需要注意的是，华润置地租金收入占比持续提升的同时，2018年投资物业方面新增土储与总土储的占比却有所下降。2018年华润置地的租金收入占总营收的7.1%，继续增长了0.5个百分点，而投资物业的新增土储和总土储占比却分别回落至12.4%和15.8%，尤其是投资物业的新增土储占比，同比下降了3.6个百分点。
随着国家“粤港澳大湾区” 发展战略的推出，华润置地将投资战略向深圳、广州、东莞等大湾区重点城市延伸，并借机积极拓展城市更新项目。截至目前，企业跟进城市更新项目30余个，落地16个，项目预计总建筑面积约2200万平米。展望2019年，华润置地将在保证开发业务有质量增长的同时，推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务创新协同发展，拥抱新技术，聚焦城市、消费和产业的升级，持续向城市综合投资开发商转型。
— END —
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！
克而瑞地产研究|cricyjzx
易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续十年发布房企销售排行榜
