世茂再加大收并购力度 保守目标冲击2100亿

记者 | 马一凡

在去年房企整体规模增速放缓的情况下，销售额增速仍能超过70%的Top20房企，只剩下世茂、新城、阳光城这几家，它们去年都实现了排名的大幅跃升。

2018年合约销售额达到1761.5亿元的世茂房地产（00813.HK），签约额同比上升74.8%，排名再进5个身位，从2017年的16位升至2018年度的11位。走出调整期后的世茂，离重回行业前十仅有一步之遥。

高速增长期中，在利润和负债等指标上，世茂维持了较为稳健的态势。期内实现核心利润117.3亿元，同比上升25.3%；股东应占核心业务利润率达到14.6%，同比上升0.6个百分点，净利率处于行业较高水平。此外，世茂房地产的净资产负债率已经有7年一直维持在60%上下，期内其净负债率为59.4%，融资成本则维持在5.8%。

去年世茂狠抓回款，回款额同比大涨70.4%，达到1374亿元，回款率为78%，充实了手中资金。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在3月26日的香港业绩发布会上表示，手头现金的充裕，让世茂在后续的布局上有了不少优势。截至期末世茂房地产的账面现金为495.8亿元，同比上升50.2%。

站在行业第11的位置上，世茂后续将如何发力？许世坛在业绩会上透露了三点大方向。

一是加大收并购力度。许世坛表示，在春节前已经开始布局收并购，资金充足、付钱快，让世茂在收并购上能够获得先机。

近期世茂股份和世茂房地产接连接手泰禾位于杭州和南昌的两个地产项目，总对价达21.85亿元。许世坛说，和泰禾进行的是战略合作，不会只限于一两个项目，陆续还会有更多项目。

为什么愿意接手泰禾的项目？他表示，泰禾当时拿地价格从现在来看，还是有优势的，只是泰禾的财务成本比较高，而世茂现金多、融资成本相对低，是可以进行优势互补的。

今年不少房企进入了集中偿债期，也让世茂看到了收并购的机会。许世坛称，春节前已经进行了不少收并购的谈判和签约，交易对象包括前20、前50、前100房企，但目前还不是公布的时机，在今年中报期将会有更多交易浮出水面。

尽管调低了2019年的预期增速，仅为20%，全年目标2100亿元，但许世坛表示这是非常保守的预计，得益于大力收并购，世茂房地产今年第一季度已经新增了1000亿的可售资源，其中有500亿能转化为今年的可售货值，所以全年推货量已经从3500亿增至4000亿元，去化率只要超过50%就能大致完成目标，而世茂去年的整体去化率达到65%。

“今年第一季度我们已经签约400亿元，完成了年度目标的20%，2019年的业绩值得期待。”世茂房地产助理总裁兼营销管理中心负责人邵亮在业绩会上表示。

今年春节以后土地市场回温，许世坛直言“看不懂”，土拍市场的疯狂已令人惊讶。“最近一个月参与了大约60块地的拍卖，只拿到两块地。如果限价不放开，以现在拍地的价格来看，大多数都是亏损的。”

他表示，在疯狂的市场中世茂会保持理性，土地投资的窗口机会期很短，幸亏世茂在春节前已经做好布局。

除了收并购上的大力拓展，许世坛表示，世茂在大湾区的业绩将会成为新亮点。“过去大家对世茂的印象就是主要布局在长三角和福建，在这两个地方比较强，实际上我们现在在粤港澳大湾区已经有了非常优质的布局。”

在世茂房地产期内5538万平方米、超过9000亿货值的土储中，长三角有2250亿货值、福建地区2100亿货值，大湾区2000亿货值，大湾区的重要性正在进一步提升。

粤港澳大湾区的土储集中在香港、深圳、广州、佛山，这也是大湾区最核心的四座城市。在香港世茂布局了三个项目，包括九龙大窝坪、东涌酒店项目、新九龙内地段第6549号地块。许世坛表示，香港项目拿地价格低，预计未来一两年一旦开售，能带来非常好的利润水平。

尽管对住宅签约额增速预期仅定为20%，世茂对商业、酒店、物业的增速预期却调高到40%，并计划在未来三年对这些板块进行分拆上市。许世坛表示，这些板块到了今年都比较成熟了，酒店方面，上海佘山世茂深坑酒店去年实现开业，同时酒店整体板块的EBITDA达到了30.8%；商业方面，去年对上海世茂广场的改造完成，商业运营的整体收入达到10.9亿；物业方面，以前觉得物业的服务做得不够好，现在经过调整后步入正轨，今年物业将开始接外盘以及做收并购，计划在2021年上市。

尽管去年下半年来市场环境低迷，但2018年的新房成交量仍创下14.99万亿的历史峰值。对于2019年，世茂的预判是市场整体下滑10%左右，总量维持在13万亿以上。

不过许世坛表示：“现在政策开始有点改变，实行一城一策，最近很多城市陆续有放松，包括首付比例、首套房利息降低等，土地市场最近一个月也非常热闹。”从今年第一季度的情况来看，他已由谨慎变得相对乐观。