港股上市满一年，正荣净负债率降109个百分点

在登陆港交所后的一年多时间里，闽系房企正荣地产（06158.HK）实现了两大跨越，一是合约销售额达到1080亿元，首入千亿房企阵营；二是净负债率同比降低了109个百分点，降至74%。

去年致力于降杠杆的房企不少，正荣算是其中净负债率降幅较大的一家。2016年、2017年，正荣的净负债率分别高达206%和183%，而在上市一年后它终于实现了把净负债率降至100%以内的承诺。

综合资产负债表来看，正荣净负债率的降低，主要缘于权益总额翻了一倍，从2017年年末的122亿元增长至2018年年末的245亿元。

资产的增量主要体现在三个数据中，一是开发中物业资产，相较上一年度增长了227亿元；二是现金及现金等价物，增长了约80亿元；三是应收关联公司款项，上涨50亿元。

正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙在3月25日召开的业绩发布会上表示，净负债率降低背后对应的一是业绩的增长，合约销售额同比增加54%；二是IPO等募集资金的手段；三是规模做大的同时回款也比之前好了，去年正荣进行了一次集中回款，综合回款率从70%多增加到接近80%，这充实了现金流。

根据年报，去年正荣地产的营收为264.53亿元，同比增长32%；净利润22.3亿元，同比增长47%；净利润率8.4%，上升了0.8个百分点。尽管有所进步，但正荣目前显然还面临着权益比不高、净利润率有待提升的问题。

王本龙在业绩会上表示，正荣的合作权益比去年大概是52%左右，未来在拿地权益比上确实要提高，但可能会在2020年甚至以后的销售数据中才会体现。今年的数据，都是对2016-2018年拿地情况的体现。

针对利润率，正荣地产副总裁兼CFO陈伟健表示，一些同行的毛利率高，是因为商业占比例高，租金收入的毛利率高，而正荣是一家主业为纯住宅开发的房企。此外，正荣的利润率还有很大的上升空间。陈伟健认为，平均融资成本在2019年有望下降，此外限价压力在今年也会减小。

过去正荣喜欢在楼市上升周期里追逐热点城市，包括重仓上海、南京、苏州等，但在过去的一年里，正荣在拿地上更加显得全面，深化了全国化布局。年内正荣共计购入57幅土地，总建筑面积1114万平方米，拓展了成渝和华南，形成了全国六大区域的布局，总土储建面2456万平方米，货值4200亿元，超过70%的土储位于一二线城市。

去年正荣的平均合约售价继续降低，16765元/平方米的数据，相较上一年度同比降低了9.3%，这也是正荣偏重全国化布局后，平均售价不及热点城市型布局带来的结果。

陈伟健在业绩会上也谈到，均价的逐步下降，正是布局的改变造成的，以前在一线城市的推货多一点，均价就会比较高，现在全国化布局后，70%的土储在二线城市，均价就慢慢下来了。

去年全年二线城市市场给正荣贡献了绝大多数的业绩。在2018年正荣销售业绩总额中，一线城市占比3.8%，二线城市占到84.8%，三线城市占11.4%。三座二线城市苏州、南京、南昌，是正荣内部的销售前三名。

几家已经冲破千亿销售额的闽系房企，都调低了2019年的预期增速，正荣也不例外。在业绩会上，正荣地产董事长黄仙枝表示，2019年的目标是1300亿元，预期增长率20%。

在过去几年里，闽系是房地产行业内的激进代表，他们信奉没有规模就没有话语权，但在上了千亿规模之后，这些闽系房企也有转变，2019年他们的关键词将是安全、稳健、降杠杆和提升利润。