提前还房贷被罚?关于房贷究竟有哪些法律小常识？

来源：法乐乐

一位小伙中了五百万，

记者问他怎么花，

小伙说，提前还房贷！

记者问他剩下的怎么花，

他说，剩下的慢慢还……

虽然这只是个段子，

但却道出了房奴的艰难，

一边辛苦挣钱，一边可劲还贷，

但要是真的中了五百万，

到底要不要提前还贷呢？

这其中是否存在法律风险？

案件展示

张某在购房时，

向某银行申请按揭贷款，时限12年。

后因生产状况良好，

张某便提前还清了银行贷款。

但是，

银行却认为贷款合同中约定“借款人提前归还贷款，

贷款人有权计收违约金”，

张某提前还贷，属于违约行为，

应当收取其相应的违约金。

双方就此发生纠纷，

无法达成和解协议。

该银行向法院提起诉讼，

要求追究张某的违约责任。

张某出庭应诉，

主张提前还贷并未使银行遭受损失。

银行能否对提前还贷行为进行“处罚”？

《合同法》第七十一条规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。 债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”

按道理说， 提前还贷对于金融机构的利益没有实质损害的，金融机构不得拒绝，但是可以收取必要的费用。

而在实践当中：

各银行对于提前还贷行为是否收取违约金，有不一样的做法。

❶有的银行不收取违约金，有的银行则规定在一定期间内不收取违约金。

❷有的银行则直接规定“借款人提前归还贷款，贷款人有权计收违约金”。

对于过高的违约金，当事人可援引上述条款进行抗辩。

对于提前还清贷款的借款人来说，

如果投保了房贷险，

则还要携带还贷证明、

保险单等材料到保险公司申请退保或者变更受益人，

同时去房产管理部门办理抵押权注销。

哪一种还款方式更适合提前还贷？

贷款的还款方式有很多，但是常见的类型有两种：等额本息和等额本金。

01

等额本息

等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，虽然刚开始还款时每月还款额可能低于等额本金还款方式的额度。

但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。

02

等额本金

等额本金是每月偿还相同本金和剩余贷款的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少。

借款人起初还款压力较大，但是随着时间的推移每月还款数也越来越少。

如果采用的是等额本金的还款方式， 在经济条件允许的条件下，提前还贷可能更为可取。

对于等额本息而言，如果借款人已还款超过5年，一半以上的利息都已被还清，所以此时提前还贷并不是合理的选择。

如果是公积金贷款， 提前还款也是相对不太合适的。因为5年期的公积金贷款利率现在已经降到了3.25%，借款人完全可以依靠提前还款的资金进行其他投资，赚取更多利润。

注意：

借款人提前还贷，既要注意贷款协议中是否存在违约金条款，也要考量不同的还款方式。