【案例】

2017年4月宋冉（化名）与王然（化名）签订房屋买卖合同，合同约定：

1、房屋买卖总价款人民币520万元，合同签订当日宋冉向王然支付定金人民币10万元，2017年4月30日前向王然支付首付款人民币210万元，剩余款项在房屋过户当日一并支付给王然；

2、王然应在房屋过户后5日内将房屋内户口迁出，否则每迟延一日应按照总价款万分之一的标准向宋冉支付违约金。

购房合同签订后宋冉向王然支付了购房定金人民币10万元，后经双方到户籍部门查询房内户口发现，除王然一家三口的户口外，尚有一不认识的户口存在，且王然无法迁出。为此宋冉要求王然降低房价50万元履行合同或解除合同并双倍返还其定金。

王然就户口问题也是一头雾水，咨询律师宋冉的要求是否合理？

【律师分析】

我们首先需要明确户口迁出事宜除户口本人同意将户口迁出外，其他各方无权强制其将户口迁出（户口迁出问题为行政管理问题，不属于法院管理范围，户籍管理部门亦无权强制他人迁出户口）。

就户口迁出问题约定违约金的，法院可支持相应的违约金（过高部分不予支持，属于法官自由裁量之内容，北京地区通常支持的违约金数额在5-10万左右）。

本案中，就房屋交易价款双方已签订了买卖合同予以确认，且不存在就户口无法迁出时，房屋交易价格降低和买方有权解除合同的约定。因此，根据法律规定，除双方达成合意降低房屋交易价格外，房屋交易价格不应变动。同时，王然并不存在欺诈情形，宋冉在不享有法定和约定解除权的情况下亦无权解除合同，但其有权主张相应的违约金。

文丨田留苗律师 公司业务部

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