三四线房子已经不好卖了，房价难跌未来只出现在一二线城市

住房的需求正在逐步萎缩，这将影响未来相当长的时间楼市走向。今年以来，房地产行业总体并不乐观。

统计数据显示，1-2月份，商品房销售面积为1.41亿平米，同比下降3.6%，细分来看，住宅销售面积同比下降3.2%，办公楼则同比下降15.7%，商业营业用房销售面积同比下降13.6%。

从2015年到2017年，楼市开始急剧拉升，量价齐涨，从2017年到2018年，市场和政策开始拉锯，资金沿着缝隙游走，市场总体仍然维持着涨势。但最新的房地产销售面积数据已经全面转跌，上一次同比下降还是出现在2015年5月份，43个月以前。

如果分城市等级来看，我们发现，在整体降温的过程中，内部分化也非常明显。比如扬州、湛江、江门等城市新房市场积急剧萎缩，2月份商品住宅成交面积下滑50%以上，而在中东部的一些三线明星城市，惠州、芜湖、岳阳、襄阳等城市，也都下滑了20%以上。随着时间的推移，棚改、返乡置业概念退烧，产业人口劣势放大，预计更多三线城市房地产市场会进入下滑周期。

但在为数不多的一二线城市，楼市却有所回暖。特别是一线城市，二手房的带看量、成交量明显放大。这种回暖源于资金面的宽松，税费的减免，人才政策的出现推进。房贷利率下调已经不再是新闻，越来越多的城市开始下调二手房交易的税费，甚至公积金贷款也开始降低门槛：成都不再要求异地贷款职工必须具有成都市户籍，北京的公积金提取不仅支持户籍所在身份的购房行为，也开始全面支持天津、河北的购房行为，这是京津冀一体化在住房政策领域的最新举措。

不过，这些城市住房成本已经非常高，特别是一线城市，房价和房租水平，横向对比全球其他重点城市，已经领先非常多。

如是金融研究院统计显示，在扣除公摊之后，北上深广房价收入比在全球20个核心城市中分为位列第一、二、三、五位。

而房租收入比更是“感人”，虽然今年开春之后，一线城市房租并未明显上行，但绝对租金水平已经稳居全球20个核心城市前四名。

整体降温与局部回暖，是2019年以来楼市的主要特点。有观点认为，住房销售的整体颓势意味着自2015年以来的本轮全国性房地产牛市正式宣告结束。

与房价下跌的城市相比，人们更关心的是，居住成本已经如此之高，一二线城市房价是否能够继续坚挺下去。

从基本面来看，一线城市以及作为城市群核心的二线城市吸纳了太多资源，最发达的交通，最好的学校和医院等。而这些资源都和房子深入捆绑。长期来看，这些房子是非常重要的核心资产，抗跌性强，流动性好，供给也是不足的。

而从当前楼市整体行情，在当前这种拉锯行情下，整体不景气，反而会推动人们的避险需求，包括开发商的投资需求和购房者的置业需求，都会推动资金继续向一二线回流。以北京为例，但2018年全款购房者比例已经达到了22%，其中富一代（50岁以上）占比最多，达到了39%，但富二代（30-39岁）占比也不低，达到了30%。

即便房价收入比全球最高，但在富人眼里，这些城市的房子仍然是核心资产，从某种意义上来说，人口正在逐步向一二线城市集聚，但决定房价的却是这些城市的富人手里。他们的购买力不减，房价依然难跌。