购房“财富自由”之正解
蔡为民：上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员
近期应邀与江湖人称“财经毒蛇美女”的叶檀进行了一场关于“女财神”及购房技巧之PK。由于是多年老友及话题轻松，因此互动以诙谐、欢乐、逗趣为主旋律。
虽然如此，其中“干货”仍不能少，尤其针对胡润在2017年所发布关于“自由财富”的“资格”认定标准，我的意见特别大——一线城市“自由财富”需2.9亿元（竟然比2016年所发表的数据+50%）、即使二线城市也要1.7亿元！而全中国大陆拥有3千万美金资产者约5.7万人，以全国13.678亿人计算，仅万分之4.2有可能符合资格.....。我相信这大大的打击了包括我在内的许多人，让大家非常郁闷，不少人本来自以为应该算得上“财富自由”了，没想到还差了不止一点点，而是十万八千里之遥，令人匪夷所思。
但我认为这是胡润的“哗众取宠”之举，堪称“男版咪蒙”。
我的覌点是：“财富”无须解释大家都懂，而何谓“自由”？绝不是无节制的“想干嘛就干嘛”，否则买房非“汤臣一品”、买车非“宾利”、旅游非“五星级总统套房”，甚至想买个“777广体客机”、“航空母舰”什麽的都得有能力买，试问又有几人“财富自由”？别说“女神”了，就连“巴菲特”们也没几个拿得到“财富自由”的门票！
“从心所欲”不是“想买就买”
因此我认为所谓的“财富自由”指的是“在合理、通常、正常情况下，只要自己愿意，所有、全部的开支与花销，都能够“从心所欲”、“想买就买”，而不致造成任何实质的财务负担”，关键词是：“合理、正常”，亦即：不是“花不花得起”而系是否必要与愿意的问题.....。
接下来更加核心的关键是“从心所欲”所指为何？
同样并非字面意义的“爱买哪就买哪”的“自由”，而更多的是比照千年之前孔老夫子的观点：30而立，40不惑，50知天命，60耳顺，70从心所欲。为什么70岁能“从心所欲”？因为已清楚明白许多事“有所为，有所不为”，因此得以“从心所欲而不逾矩”。
购房的道理亦是如此，要清楚了解自己的财务状况、资金调动能力，更重要的是对房产所在地段、环境及项目本身的充分掌握，然后“从心所欲”。
购房“一步到位”是危险念头
千万不要盲目、偏听偏信销售人员的“官方说法”，什么“一步到位”、什么“适合的就是最好的”...等促销话术，否则极易落入圈套。
以“适合的就是最好的”为例，乍听是有道理的，用在价格相对低、“没有转售可能性”的一般商品确实是如此，但套用在“人的一生中最昂贵之商品”、“总有转手时候”的房地产则未必或根本不适用。
毕竟“一样米养百样人”，适合你（或你能接受）的未必适合其他人，一旦购买特殊造型或规划过时甚至格局怪异的房子，如菜刀型、多边形、暗室、六楼无电梯、无独立厨卫公房、三房仅一卫...等，如将来转手、交易时，如果是在楼市买气畅旺状态那就罢了，可能只是价位略低行便能出售，倘若是处于供过于求的景气枯竭期，想要顺利脱手就“难于上青天”了，因此，购房时不能只考虑自己与家庭的需求或可接受、容忍状态，而应更多的了解本来的市场变化。
必须知道的是，在20年前温饱阶段住在没有电梯的六楼、三居室却仅有一个卫浴，不致在生活上造成什么困扰，惟时值于追求个人隐私与方便的今天，则大不可相同，因此有上述特殊造型或过时规划的房子应当尽快处理，拖的愈久愈不利。
再以“一步到位”为例，听来更显得“理所当然”，一次性、“一劳永逸”式解决未来10-20年的居住需求，是多么美好的事，何乐而不为？
且不说“未来的变化又有谁知道”？如果为了“一步到位”的考虑，买了CBD之大面积房产，导致财务杠杆率过高、房款筹措不到位，乃至资金运用“以短支长”，都极可能使自己乃至家庭陷入“万劫不复”之境地，千万要深思熟虑啊！
相信很多人会说：过去不都是这样子的吗？蔡老师你也曾讲过一句“名言”——为达到购房目的，阶段性“啃老”在所不惜！言下之意不就是要大家用尽各种手段与方法买房，而所谓的“各种手段与方法”难道不包括“高杠杆借贷”吗？
那么问题出在哪里呢？出在“事过境迁”而“物换星移”！
我的“购房啃老说”是在2012年表达的当时接受我观点的人，毅然决然“用尽各种方法买房（当然不包括违法手段）”，到了今天房价翻涨恐怕不止一、两倍了。
“昔时不比今日”，房价已到达一定高点且家庭负债的70%是房贷，加之从2016年开始，居民存款增加量已远低于贷款增长值（见附表），尤其“房住不炒”将成为长期国策...，
上述种种说明楼市整体运行以“维稳”为主，在这样的大环境下，足可显示未来房价走势难有“大起大落”，如此一来，以财务高杠杆方式购房便并非明智之举，
宁愿根据自己的储蓄与收入能力以“稳妥”方式购房为好。
作好财务规划才能“从心所欲”
那怕是财务调度不成问题、资金相对宽裕，也应考虑万一出现突发状况，（如：失业、生病...）现金周转即使达不到“游刃有余”，至少不能“左支右绌”、无以为继吧？
事实上，正是应以此为标准，计算、确认可承受的目标房源之总价范围与每月摊还房贷本利数额，然后才考虑应在哪一城？哪一区？哪一板块？买一手还是二手房？
按这样的模式操作，既不用担心“事出意外”发生，也不必为了按月偿还的房贷而“精疲力尽”，在我看来这才是真正的购房“财富自由”之精髓。
总而言之，购房之“财务（富）自由”更多的是体现在：即使资金足够充裕，也应预留生活中其他开销的费用，在有节制、知所进退之“从心所愿”的情况下，充分考虑总价与房贷本利的“耐受力”，而非“倾其所有”+“疯狂借贷”的购房！坚决拒绝“买不起一套买两套”及过时之啃老式的“六个钱袋子”购房，这在“房住不炒”的“维稳”时期是极其“失智”与落伍的观点。
