收入降三成，重组后的大悦城仍面临诸多挑战

过去一年完成重组重任的大悦城地产（00207.HK），业绩上也出现了诸多波动。

3月19日公布的年报显示，过去一年，大悦城实现88.93亿元的签约额，同比上升8.9%。但由于受到销售物业面积减少，以及交付产品结构发生变化，平均单价较低等原因，使得大悦城2018年的营收仅为81.8亿元，较上年出现30.3%的降幅。

不过从利润来看，大悦城还保持着较为稳定的水平，其中净利润31.13亿元，同比上升20.9%；股东应占净利润则达到21亿元，同比增加22%；净利率达到38.3%，较2017年上升16.2个百分点。

从收入结构来看，过去一年大悦城也发生了较大调整，物业和土地开发的收入占比下降，物业租金、管理输出等运营收入则在上升。其中，物业和土地开发收入35.7亿元，较上年同比下降49.9%，在总收入中所占比例也从2017年的61.2%，下降到去年的44%。投资物业租金及相关物业管理收入则增长5.8%，达到36.32亿元，在总收入占比也重回54.8%的较高比例，比前年29.4%的占比高出25个百分点。

另外，管理输出项目收入同比上升62.2%，达到7.58亿元，甚至高于大悦城传统的酒店业务。早前由于大悦城对酒店业务板块进行调整，出售了北京长安街W酒店，并对西单大悦城酒店进行改造，过去一年酒店营收同比出现23.7%的降幅，仅为7.32亿元。

不难看出，这家以商业运营而知名的地产商，对于商业运营、管理输出和投资租金的收入倚重正在回归。

2018年也是大悦城新增项目最多的一年，新开了西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城共4个项目，大悦城总项目数量达到12个。

同时，在已开业的项目上，朝阳、沈阳、烟台、上海静安、成都大悦城租金增涨幅均超过两位数。这一基础上，去年大悦城购物中心租金收入达到26.03亿元，同比增长11.4%。

对此，大悦城地产董事长周政显得很兴奋：大悦城地产商业部实现了租金持续增长，开业三年以上的项目单月回报8.8%，这样的商业模式难道不是我们应该追求的吗？

今年大悦城有可能将迎来第二产品线春风里。大悦城高管在业绩会上透露，除了现有的12个大悦城项目，还外加有11个城市将落地春风里和大悦城项目，并表达对一二线城市的看好，特别提到郑州和合肥两个城市是今明两年关注的重点。

年报显示，截至去年年底，大悦城的土地储备为634万平方米，主要分布于北方、长三角、西部、三亚及南方等五大区域14个一二线城市。

而在今年2月刚刚完成的定价交易，意味着大悦城和中粮地产历时一年半的重组完成，中粮地产随即公告未来即将更名为大悦城控股，这也意味着中粮体系内对大悦城品牌位置的确认和提升。

对于两家公司的重组，周政认为，有利于品牌的聚焦，以及大悦城发展的提速，一方面由于中粮已经进入的26个城市，对于大悦城的布局提供帮助，另一方面中粮本身也有一些大悦城项目，整合之后能够更快进行开发，为大悦城数量的增加提供了很好的条件：以大悦城的商业品牌知名度进入城市，更容易获得地方的信任，所以持有和销售整合进 一家，可以实现优势互补。

去年由于新增多个综合性地块，以及发行多笔融资，大悦城的净负债率从2017年的28%攀升至45%，融资成本较之前高了0.11个百分点。重组之后，在资本方上的获益，或许更加实际一些。

大悦城高层认为，大悦城控股未来是红筹大型地产的股东，大悦城在销售业务上更加清晰，整体大悦城在融资端能获得更好的优势：可以通过A股和港股两个平台挑选融资成本低的去融资，境内多更多采用发债和贷款，香港的境外平台也不会放弃，会在控制负债率的情况下根据发展筹集资金。

按照早前的计划，除了早前提出的到2020年实现20座大悦城的计划外，还要实现5年50家，10年100家春风里的布局，这对于大悦城现有的规模来看，仍然存在一定压力。

由于重组中存在对赌计划，大悦城地产控股股东明毅公司承诺在2019年实施完毕，则2019年至2021年承诺累计净利润为18.94亿元，否则需明毅公司作出补偿。在规模和利润两端都承压的情况下，大悦城如何平衡，将是未来3年需要重点关注的问题。