冲击千亿规模途中，潮汕房企龙光开始降速

记者|罗强

“平衡周转和利润的关系，大湾区项目卖太快不是好事。”

3月19日，龙光地产（03380.HK）管理层在香港业绩发布会中如此解释销售节奏。从汕头起家的龙光地产2013年末在香港上市，从2014年至2018年，龙光的销售额分别为133.5亿元、205.1亿元，287.2亿元 、434.2亿元、718亿元。

增长率之快，使得龙光成为深圳民营房企中冲刺千亿规模的“黑马”。当日龙光发布的2018年年报透露，龙光地产2019年的销售目标定为850亿元，期内可售资源货值约为1500亿元。

如果以55%-60%的去化率测算，龙光地产2019年的销售规模将介于825-900亿元之间，增长率远低于前几年。如此来看，龙光地产将在2020年冲刺千亿规模。

在龙光地产2018年718亿元的销售额中，来自深圳区域的销售额为246.96亿元，除深圳外粤港澳大湾区其他城市贡献186.6亿元，南宁区域贡献了176.26亿元，龙光地产主要“战场”为珠三角地区和广西南宁。

虽然2018年的销售均价从2017年的17096元降至16008元，但深圳区域高达62342元的销售均价绝对拉高了利润率。年报显示，龙光2018年实现营业收入441.37亿元，同比增长59.4%，归属于上市公司股东的净利润高达70.23亿元，同比增长51.7%，核心利润率高达17.3%，位于行业前列。

“未来3到5年，核心利润全国前十。”龙光地产管理层在业绩发布会中宣布。

龙光地产的信心，在于深圳、粤港澳大湾区其他城市的高毛利项目，以及丰厚土地储备。在2018年441.37亿元的营业收入中，来自深圳的龙光玖钻、龙光玖龙台的确认收入就高达214.79亿元，这意味着深圳两个项目的结转收入就撑起了龙光业绩“半边天”。

龙光地产董事长纪海鹏来自于潮汕地区，早年以基建工程起家， 2003年拿下深圳宝安西岸地块开启了异地扩张序幕，但在开发过几个项目之后又将视线转移至其他城市，直到2014年携“重金”杀入深圳土地市场。

龙光地产在2014-2016年里砸下超过300亿元拿下4宗土地，成为如今深圳在售的玖钻、玖云著、玖龙玺、玖龙台四个项目，随着房价的上涨，这四个项目总货值已超过1000亿元，这几个项目也将给龙光贡献超过300亿元的毛利润。

吃到“甜头”的龙光拿地步伐依然强劲，其2018年通过招拍挂市场新增土地储备建筑面积747.39万平方米，同比增加31.16%，权益地价依然高达211.82亿元。

截至2018年12月31日，龙光地产的土地储备总建筑面积约为3626.13万平方米，同比增加32.19%。以货值计算，位于粤港澳大湾区城市的土地储备占比超过71%。

另外，龙光地产目前还拥有约2500亿元孵化中并购及城市更新项目土地储备，总建筑面积约为1308万平方米。龙光地产称，未来计划每年孵化不少于300亿元以上货值的城市更新项目，这些项目绝大部分位于深圳区域。

区域布局上，龙光地产2016年成立海外投资公司，正式启动海外战略布局，目前在香港、新加坡有项目。国内除了深耕粤港澳大湾区和南宁市场外，龙光2018年还开始布局环上海区域。

“投可销售物业周转快、利润高。”龙光地产管理层对投资者表态，龙光将坚持不跨行业经营，不搞多元化，坚持投资核心区物业和轨道物业，未来也会持有物业经营。

龙光地产纪海鹏家族对股价并不满意，2018年多次回购，3月19日收市，龙光地产报12.64港元/股，当日升1.61%。招银国际研报则表示，目前龙光股价已从2018年最低价6.54元/股反弹超过90%，已充分反映了其深圳项目的价值，以及市场对龙光高利润率的预期。