土地财政假故事与房产税错觉：房产销售下滑，房产税反而到来！

作者：王陶陶

来源：王陶陶

金融大亨索罗斯说过一句名言：“世界经济史就是一部基于假象和谎言的连续剧，要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。”这句话其实颇有意思，在某种程度上也适用于政治、政策的预判。

必须承认，历史上，当重大政治、政策风险降临之前，即便其意味已经很浓，但由于人群中流传着各种各样抚慰性的假故事，使得公众往往对这种风险不屑一顾，最终遭到毁灭性的打击——譬如去年年初的假故事时“贸易战不会爆发”，去年年底的假故事“贸易谈判不可能成功”。

那么，今年有什么有趣的假故事呢？在我看来，今年最有趣的假故事，就是土地财政的假故事，以及由此延伸出来的房产税之时间错觉。

什么是土地财政的收益？这是一个最基本的概念，也是被混淆最多的一个概念。

土地财政收入规模被高估

在中国，人们对土地财政有一个很大的基本误解，他们大都将“土地出让金”混淆为政府可供使用的收入，这就使得舆论大大高估了现今土地财政收入的规模，进而极大低估了房产税的推出紧迫性——这种误会在很多时候足以致命。

譬如，去年中国土地出让金收入为65000亿，你去看各个金融机构、媒体和大部分专家的统计口径，大多就将65000万亿作为地方政府可供支配的收入了，而普通民众、投资者就毫不犹豫地相信了这个数字。但事实上呢，对于政府来说，土地使用权出让交易是要耗费成本的，笔者在乡镇工作过，对此有过接触，不管哪种土地使用权出让，政府都要付出成本，故而对此有所质疑。

后来，笔者专门与数个有着丰富地方财政实际工作经验的干部交流，他们告诉我——土地出让金需要扣除巨额的征地拆迁补偿费（一般约占出让金总额的60%以上）、各种政府性基金（规模极小，固定支出，约占5-10%）和各种税费，余下的才是地方政府的真正财政收入，这个数字仅占20-30%，而且随着现代农民土地财产意识和维权意识越来越强，征地拆迁成本不断攀升，再加上拍地时溢价率急剧下降，很多时候，土地出让金里面的真正财收甚至不足20%。

这就是真正的土地财政现状，既不稳定，也难以持久。

譬如，如果你打开财政部《2015年全国土地出让收支情况》的文件，你就会轻而易举地发现这一点，其中提到2015年全国土地出让金收益为33727亿元，而土地出让金中有26844亿元用于拆迁补偿等前期性支出，即便是毛收入，也不足7000亿元，而且其中专门提到了用于农民的补偿越来越高。

再譬如，北京市2010年第一次将土地财政写入市人大报告，其中土地出让金达900多亿，纳入财政收入多为477亿元（当时的土地财政成本应该还没有现在这么高）。

这些都表明了，土地出入金与政府的真正财收是两码事。

所以，尽管土地财政的收益对地方政府非常重要，但巨额的成本被媒体、舆论甚至金融机构几乎完全忽略了，其真正收益实际上大大高估了。去年土地出让金总额为65000亿，其中的真正财政净收益应该为16000亿左右。

这个数字，就是土地财政的真正收入，她远没有想象的那么夸张。

房产税能否替代土地财政

对于房产税对土地财政财政替代，早在2013年房价尚不高的时候，中国著名经济学家甘犁就提出，只需要0.68%的房地产税率，就可以完全替代土地财政，即便只征多套房的房产税，也只需要2.8%税率，就可以替代土地财政。这还只是2013年房价远不及现在时的情况。

事实上，甘梨的说法还只是全国性的。

如果将视野集中在北上深等超一线大城市，就会更深地意识到地方财政转型的重要性。北京市2018年土地出让金收入为1682亿元，其中的财政净收益可能只有300多亿，对于北京来说，这是一个极低的数字。相比之下，2017年时北京市房地产总值为40万亿，如果以1%（世界范围来看，这个税率也不高）的房产税率征缴，可以获得4000亿的收益（北京市去年财政总收入为5000多亿），这相当于北京市财政的翻倍，如果以0.5%征缴，可以获得2000亿，即便是只以5%征多套房，也可以1000亿左右的税收。

总之，至少对于北京这样的超一线城市来说，房产税无论如何施行，其收益都会远远超过土地财政。这就是“分布推行”的现实必要性，这是由地域发展的情势决定的。

结论

总之，所谓房产税不可能替代土地财政实际上只是一个带有偏见的假故事。这个故事忽略了两点：

1、极大高估了土地财政收益的规模，完全忽略了土地出让金绝大部分都用来支付成本；

2、极大忽略了中国城市发展的差异性，意识不到随着中国财富的核心地带——超一线大城市已经发展到极致，一方面使得土地财政日渐忽略不计，另一方面房地产价值规模却达到一个令人生畏的规模，这就使得房产税在这些地方的推出迫在眉睫。

此即土地财政与房产税的假故事，这个假故事使得舆论低估了财政转型背后的紧迫性。

也许这就是索罗斯所言之反身性，即当假故事扑来之时，你必须真正花力气、独立思考地去识别她，不被其所惑。只有这样，你才能在假故事被大众识破之前，全身而退地离开赌场。

延伸阅读：

楼市重要信号：商品房销售面积时隔43个月再现同比下跌

综合：21世纪经济报道，国家统计局网站，第一财经网

3月14日，国家统计局公布1-2月经济数据。

数据显示，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%。房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，土地成交价款690亿元，下降13.1%。

销售方面，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。

其中，土地市场降温最为明显。

21世纪经济报道注意到，全国2019年前两月房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，这是2009年3月以来的最大跌幅，也是1998年7月相关机构有统计以来的第二大跌幅。

销售层面，前两月商品房销售面积同比下降3.6%，是2015年6月以来首次负增长。

同时，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，这一增速同样是2015年6月以来的新低。

不过，根据国家统计局发布的商品房销售面积与金额计算，2019年前两月全国商品房销售均价达到9079元，创下历史新高。

来听听统计局的解释：

1-2月份房地产投资同比增长11.6%，这个数字是过去一年来的最高值，去年全年维持在10%左右这样比较高的水平。为何会有所加快？

国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇回应称：主要有两个原因，第一个原因是前期土地的购置费增长比较快。第二个原因是今年以来房地产企业施工进度有所加快，推高了房地产的投资。

关于下一步的走势，存在一些支撑房地产投资平稳较快增长的因素，比如房价，目前表现比较平稳；房地产新开工面积或者施工面积还保持一定增长，这可能会对房地产投资有一定的支撑。另外也有一些制约因素，从1-2月份数据来看，土地购置面积是下降的，商品房销售面积也是下降的。房地产投资有一些支撑因素也有一些制约因素，下一步，一些地方还会继续优化和调整政策，所以，房地产投资走势还需要进一步观察。

对于1-2月份全国商品房销售面积下降3.6%背后的原因，毛盛勇回应称，房地产领域大家一直都很关注，从1-2月份来看，有几个比较突出的特点：

第一，房价走势总体平稳。从监测到的全国70个大中城市房价变化情况看，总体比较平稳。

第二，从1-2月份的数据来看，全国商品房销售面积这一数据没有经过季节调整，没有剔除春节因素。1-2月份商品房销售面积略有下降，下降3.6%，很大程度上是有两个原因，一个原因是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分集中在2月份，对人们的购房行为带来了一定影响。第二个原因是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大老百姓和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。所以房地产市场在这样的情况下，随着长效机制的不断完善，将来会更好地保持平稳健康发展。

分析：

中原地产首席分析师张大伟表示，出现销售下调的原因主要是：楼市调控政策叠加购买力透支，2018年各地持续加码的调控政策逐渐见效，而持续43个月的房地产牛市包括整体经济宏观环境的平稳，都使得房地产投资需求从之前的高位下调，市场开始进入后“牛市”阶段，平稳将成为后续市场的主要趋势。

从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右。

张大伟表示，全国多城市土地成交2019年开年依然处于调整，特别是一二线城市。楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业拿地意愿不强烈。信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。从2016年930开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，今年1-2月份商品房销售面积同比跌幅为3.6%。从此可以看出，房屋销售正式步入到了降温的态势。类似跌幅也说明市场正在做调整。预计销售方面更大的下滑压力在于三四线城市。

今年1-2月份土地购置面积同比跌幅为34.1%，说明房企在购地方面相对偏保守。第一、房企目前的聚焦点在于去库存，所以拿地方面会趋于保守。第二、很多企业近期会转向股权收购和项目收购，对于土地购置方面的节奏会放缓。不过预计后续销售端和资金端改善后，企业拿地积极性会继续增强。尤其是部分棚改政策依然偏利好的城市，土地交易依然会活跃。