行业点评 | 销售增速再次转负，投资强势反弹

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摘要：全国销售面积同比下滑，主要由于东部及中部地区负增长所致。

1~2月销售面积持续回落

1~2月全国销售面积同比下滑，主要由于东部及中部地区负增长所致。2019年1~2月全国实现商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，前值为0.9%，增速较2018年12月下降4.5个百分点并再次出现同比负增长，主要是受到东部地区及西部地区销售面积同比负增长所累，中部地区增速亦持续下降。但由于1~2月销售均价同比仍增长6.7%，前值为10.7%，带动销售金额仍维持正增长，1~2月实现销售金额12803亿元，同比增长2.8%，增速较上月下降9.5个百分点。目前来看各区域去化率预计仍将维持稳中有降，因此我们判断2019年一季度销售面积会呈现负增长，整体市场仍处于探底过程。

图：房地产销售面积1~2月同比增速为-3.6%

1~2月新开工和房地产投资维持强势

1~2月新开工面积同比增长6.0%。1~2月房地产新开工面积为18814万方，同比增长6.0%，前值20.5%，增速较上月回落14.5个百分点，增速明显放缓，体现出开发商对于后市销售情况的谨慎态度。1~2月新开工面积/销售面积的比值为1.33，处于历史高位，但更多的是由于销售端的收缩而非新开工端的扩张而造成的。2月份全国商品房待售面积为52251万方，环比下降0.3%。

图：房地产新开工面积同比增速为6.0%

图：1~2月份新开工面积/销售面积的比例为1.33

1~2月房地产投资同比增长11.6%。1~2月房地产开发投资额为12090亿元，同比增长11.6%，前值8.2%，增速较2018年12月回升3.4个百分点。1~2月份土地成交价款为690亿元，同比下降13.1%，前值为6.8%，增速较2018年12月下降19.9个百分点。1~2月份房地产行业到位资金量为24497亿元，同比增长2.1%。其中定金及预收款7366亿元，同比增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，同比增长6.5%。2月份居民新增中长期贷款2226亿元，同比下降30.9%，环比下降68.1%。

图：房地产投资1~2月同比增速为11.6%

图：居民2月新增中长期贷款同比下降30.9%

预测2019年销售、投资、新开工增速为-5%、4%、-6%

我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为-5%/4%/-6%。目前来看市场去化情况仍未好转，开发商对后市的判断都较为谨慎，因此仍维持抢开工的策略，带动新开工仍维持较高的增速。我们预测2019年房地产行业三大核心指标为：销售面积下降5%、房地产开发投资增长4%、新开工面积下降6%。

图：预测2019年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-5%、4%、-6%

（报告来源：东方证券）

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