房地产日渐难卖，后房地产时代开发商到底该用什么方法卖房？
2019年，新春伊始，对于房地产市场来说好像也是春寒料峭，经历了2018年房地产销售历史新高之后，2019年的房地产市场销量似乎是不太景气，增速下降明显。几乎所有房地产企业都意识到了房地产转型时代的来临，在后房地产时代究竟什么才是房地产企业转型的不二法门，房地产的未来到底路在何方？
3月初，克而瑞研究中心数据显示，2月TOP100房企的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。同比来看，TOP100房企销售额下滑11%左右。
与此同时，中金公司监测的60城新房销售面积1-2月累计同比下滑11%，销售均价较去年12月下跌3%，同比涨幅收窄1个百分点至9%。明源地产研究院指出，目前出现的政策都只是调控的弱化，并非全国性取消限购、降低首付等强调控政策，2019年全国的地产总销售预计将下滑10%左右。
具体来看，1-2月，万科、保利置业和龙湖合约销售额都遭遇了下滑。保利置业1-2月业绩同比降幅达26.9%，为46亿元。万科、龙湖降幅均超过10%，1-2月业绩分别为921.6亿元及249.4亿元。万科董事会主席郁亮近日在深圳总部举行了小范围的媒体会，核心为"组织重建"，在这样的开年成绩下重建组织，意图耐人寻味。
无论是整体宏观大环境，还是具体企业销售规模，我们都能看到房地产市场的拐点似乎已经出现，一个后房地产时代正在来临。其实，这个后房地产时代并不是现在刚刚出现的产物，2016年随着"房子是用来住的，不是用来炒的"的理念的贯彻实施，全国各地也接连出台房地产宏观调控政策，让房地产市场的居住属性逐渐超越了房地产市场的投资属性，房地产身上原先"买房赚钱"、"无脑投资"的光环逐渐褪去。由于房地产政策的传导效果和多线城市的维度降维，在2019年，房地产市场的居住属性逐渐超越其投资属性，成为了房地产市场的主流。
在这个后房地产时代，我们也可以称之为居住属性时代，原先房地产企业大开大合、高举高打的市场玩法已经显得逐渐过时，几乎所有房地产企业都需要在一个精细化的市场当中，做一个游刃有余的庖丁，如何能够在"房住不炒"的居住市场上，挖掘出房地产市场的真正使用价值，让开发出的房子成为高附加值的产品？正在成为摆在房地产企业面前最大的难题。
其实，国家已经明确"房住不炒"成为后房地产时代的主旋律，在这个全新的时代当中，房地产企业不仅是活下去那么简单，而是需要实现一次脱胎换骨的转型。房地产开发企业已经不再是一个单纯的房地产市场开发者，其任务也不仅仅是建房卖房那么简单。市场正在要求房地产开发企业从一个开发者向房地产价值链的挖掘者，乃至于全产业链的服务者的角色转型，如何能够不断增加自己房地产项目的附加值，才是房地产企业能否顺利转型的重要关键。
那么房地产的产业链附加值到底从哪里来呢？各家房地产巨头们是八仙过海各显神通，有的想到了人工智能，用机器人服务房地产；有的想到了养老产业，各地养老地产遍地开花；在这个时候，也有一家房企给出了另一种答案，这就是教育地产。
一说教育地产相信很多人都会说：我知道呀，不就是学区房嘛。但是，这里给出的教育地产却不是学区房那么简单。近期信达地产正计划在北京昌平高教园打造中国第一个学习型社区——信达·国子郡。这到底是一个什么样的概念房地产新物种？我们不妨来看看信达·国子郡的概念吧。
首先，希望构建起社区教育的第三空间。众所周知，在中国的传统教育当中，有着大家十分熟悉的两极——家庭教育和学校教育。三字经有云"子不教，父之过，教不严，师之惰"，但是在孩子的成长过程中，学校只能够教授课本上的知识，而家庭则会有自身认知的缺失，这让孩子的教育出现了相当多的问题。于是，信达地产认为在小区当中，需要构建起一个介于家庭与学校的教育第三空间，通过引入德稻教育完整的社区教育理念，信达地产在社区当中有想法去建立一定规模的公共教育空间。在社区的公共空间当中引入完善的师资力量，将社区中的孩子组织起来，给孩子构建起社区教育的基石。让孩子放学之后不是直接回家，也不是被送进辅导班，而是进入社区，通过社区专业老师的培养，让孩子可以在学校与家庭之外，获得更加轻松也更有收获的成长氛围。
其次，做到环境与氛围的全面素质化。房地产企业把销售重心不再放在学区房这些陈旧的投资概念之后，信达·国子郡开始了一个全面房地产素质化的设计，它将教育地产从学区房这样的桎梏当中解放出来，提出了宜学宜居的理念，不仅将会把公共的教育空间、学习空间放进了小区，还希望把图书馆搬进了社区，更把很多素质教育的老师也请进了小区。其目的就是在社区当中构建起一个学习、教育、成长的氛围，不是让老师去刻板地教育孩子，而是让学习的氛围影响孩子，让孩子在自己的小区看到周围人是怎么生活？怎么学习？通过氛围与环境的营造，让空间更具影响力。
第三，构建起全新的邻里关系。除了社区教育的第三空间和营造一个良好的成长环境之外，信达·国子郡率先提出了构建全新邻里关系的新理念。在这个大家相对陌生的城市当中，也许大多数人都不知道你对面的邻居叫什么干什么的。为此信达·国子郡计划引入了社区教育的课程协调人机制，在前期课程协调人和老师一起给孩子进行社区教育，在后期课程则负责将家长积极性调动起来，以教育为纽带，让整个社区的家长们一方面贡献自己的力量，成为社区教育的助教甚至成为走上讲台的老师，另一方面，让家长们可以在教育孩子的过程中，和其他家长沟通，构建起一个更加熟络的社区人脉网，这个社区人脉网不仅有着地理位置上的近距离，更有着大家的社区交际圈，从而让邻里关系变得更加和睦。
通过这三个理念的交叉相融，一个全新的社区教育新物种的概念就跃然纸上，一个全中国第一个学习型社区的理念就这么出现了。虽然现在很多设计还在落地的过程中，但是这种增加小区深度与广度的做法无疑是具有开创性的。
当我们看到这里的时候就会发现，房地产市场也许正在发生一个彻底的变革，正如同中国的手机产业一样，原先单纯硬件化的卖房（单纯卖手机硬件）正在变得越来越难以为继。这个时候需要一个房地产业的小米出现，通过对房子、对社区的软件加持，构建起一个"硬件+软件+生态体系"的房地产全新价值链体系，让房地产企业不再仅仅依靠卖房赚钱，而是以社区为依托，提供高附加值的服务，以此来获得更多的收益。可以说，信达·国子郡就是这样的一个房地产市场的全新物种，这种对于房地产附加值的挖掘尝试能否最终成功，值得我们去拭目以待了。
作者：上游财经专家顾问，财经专栏作家，财经评论员。
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