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全国销售数据突现大跌!楼市究竟在“转熊”还是“回暖”?

财经

2019-03-15 01:16


重要会议行至尾声,昨天,国家统计局如期公布1-2月的重要经济数据了。

这一公布,就是一枚重磅炸弹:

除了房地产开发投资数据之外,其他房地产相关数据悉数“扑街”。其中,商品房销售面积出现43个月以来首次同比下调。

有专家发表言论说,这意味着中国历史上,房地产上涨周期最长的一轮牛市正式结束,进入调整期,2019年,市场下调难免。

有趣的是,长期观察市场的人都能感觉到,3月以来,部分一二线楼市似乎已经有了那么一丢丢“小阳春”的味道——别的不说,局姐的两个小伙伴,年后分别在广州南沙和成都市区买房,下定的最后一刻,居然不约而同地,被二手业主临时反价!

这简直是楼市上行期才会有的遭遇。

当下的楼市究竟是正在“转熊”还是“回暖”?被低迷的数据结结实实“打脸”后的“小阳春”,真的可以持续吗?


01


先看看统计局公布了哪些数据

首先,商品房的销售数据断崖式下跌。

1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。




看起来有点吓人。

从此前统计局的数据可以看到,从2015年5月开始,全国商品房销售额出现回升,随后6月,销售面积出现回升,房地产回暖确立,到2018月12月,销售销售面积“双升”持续时间长达43个月。

这是国内房地产上涨周期最长的一轮牛市,现在这两个数据已经走下神坛。

不过,如果真正深究一下的话,住宅的销售面积仅仅下滑3.2%,而销售额保持4.5%的增长,看来全国的房屋的均价还在上涨通道。下滑得比较严重的,主要是办公楼和商业营业用房,这两项的销售面积都出现了两位数以上的下跌。

其次,房企到位资金涨幅放缓。

1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。




这个增幅,是2016年3月份以后的新低。

拆分来看,国内贷款4976亿元,下降0.5%;利用外资52亿元,增长3.3倍;自筹资金7279亿元,下降1.5%;定金及预收款7366亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458亿元,增长6.5%。

大概能说明两个问题:

一是房企资金面依然很紧张,在国内想要拿到贷款还是非常困难;

二是定金、预收款和个人按揭依然在增长。其中定金相对去年年底涨幅在降,但是个人按揭款相比去年年底的涨幅是回升了不少的。

之前的几次定向降准和放水确实没有从银行层面流入房企。不过,虽然企业贷款很困难,但是个人想要买房,贷款明显宽松了。

最后,有一个指标出现了上浮。

全国房地产开发投资。

房地产开发投资指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。




其中,住宅投资8711亿元,增长18.0%,增速提高4.6个百分点。

在一片惨淡的房地产数据中,这个数字异乎寻常的好,但它并非领先指标。房屋销售面积和新开工增速这两个领先指标双双下滑,看来这个指标未来也好不到哪去。


02


以上这一系列数据,真的预示着房地产市场“牛转熊”吗?

从大的方向来说,是的。

可以与之相佐证的,是近期逐渐公布的,房企1-2月份的销售数据

中原地产的统计数据显示,25家房企公开发布1-2月销售业绩,合计销售额为5019亿,同比下调了7%。去年同期,这个数据是同比销售上涨超60%。

三大龙头房企前两个月业绩同比都出现明显下滑。

除了碧桂园是以“权益合同销售额”替代了去年的合同销售额,口径不一致无法比较之外,恒大2019年前两个月,共实现合约销售金额约647.0亿元,同比减少约42.49%。万科累计实现合同销售金额920.7亿元,较去年同期下滑11%。

但是,是全国所有地方的市场都不好吗?

未必。

从分区域的销售数据来看,2019年1-2月,东部地区商品房销售面积和销售额双双下滑,降幅明显;中部地区情况好一点,商品房销售面略有下滑,销售额依然在上升,只是增速回落;西部地区情况更好一些,商品房销售面积和销售额都还在上升,但是增速出现大幅回落。




为什么会有这样的区别?中西部地区由于此前市场升温较慢,加上春节回乡购房的余温,还有一些补涨行情,而一二线城市集中在东部地区,由于政策相对严苛,调控时间长叠加需求透支,同比降幅最大。

这就不难解释,为什么这一波政策“微放松”,反而是一二线城市,甚至是北上广深领头。

比如说人才政策。

2017年的人才新政,主要以少数二线城市为主。但是,进入2018年之后,北京、上海、深圳、广州也开始针对高端人才局部调整引进条件,二线城市成为力度最大的人才引进城市,包括西安、南京、合肥等城市力度空前,楼市限购政策变相放开。

在楼市交易税费及利率调整方面,也是一二线城市牵头。

北上广深率先推出不止一轮减税。首先对个人出租房屋的税率减半征收,然后对增值税附加部分减半增收,随后,东莞跟进。

在利率方面,融360监测数据显示,2019年2月,全国首套房贷款平均利率连续三个月下降,北上广深等一线城市首次“齐头并进”,进入首套房贷利率最低城市前十位。



03


那么,当下的市场,到底是“牛转熊”,还是小阳春呢?

事实上,这是一个分化的市场。换句话来说,“牛转熊”和小阳春是并行的,只是出现在不同的地点。

易居研究院公布的《10城二手房市场报告》显示,2月份, 包含北京、深圳在内的10个一二线城市二手房成交量为2.9万套,环比下降40.9%,同比下降7.1%。

然而,数据总是滞后的。

在不停“微放松”的刺激下,一二线城市的市场确实在转暖。

3月初,中原地产首席分析师张大伟曾经公开表示,北京楼市再次出现了上涨炒作,部分区域出现了价格波动,上涨开始出现。

张大伟判断,市场心态转为乐观的,主要是一线城市和部分二线城市,具体包括北京、上海、深圳、合肥、济南、南京等等。

在开篇,局姐也说起两个在成都和广州南沙买房的小伙伴。年后,他们准备下定的时候,惊讶地发现,居然遭遇了二手卖家不同程度的反价——一个反价5%,一个反价10万。

卖家在这个时候反价是不明智的,他们立刻失去了等待多时的套现机会。然而,这也从另一个角度说明了当下一二线城市的市场——看房的人多起来了,成交的速度正在加快,卖家的心态逐渐坚挺。他们可能开始试探性涨价,探测市场的接受度。

局姐踩盘发现,佛山靠近广州的千灯湖片区,二手房去化速度已经比年前快了许多,笋盘甚至几天之内就能消化,而广州不少开发商已经收回了年前最优惠时期的折扣,甚至试探着开始在新推的盘源中进行小幅涨价了。

在这些城市,小阳春真实存在。

当然了,市场回暖,中介的炒作有推波助澜,其次,这种程度的“小阳春”也只是相对之前的冰冻期而言,顶多是在价格调整到位后,需求释放,逐步回到平稳期的市场水平,离真正的过热还差得很远。2018年的房地产销售纪录,很难被打破。

那么,什么城市即将“牛转熊”呢?

那些前期依靠棚改支撑,而在今年的棚改计划中被“抛弃”的三四线城市,将转向漫漫熊途。

毕竟,在中国,一二线城市的楼市有增量人口驱动,三四线城市的需求,基本是靠棚改撑起来。

说到这个,今天,住建部在官网有公布“2018年棚户区改造工作拟激励城市名单”,12个城市上榜,其中,除了长沙和乌鲁木齐是省会之外,全是三四线城市,包括江苏省徐州市、山东省潍坊市、安徽省阜阳市等。

这些三四线城市,可能会在转熊的路途上,走得慢一点…

但无论如何,在这一波需求释放之后,“小阳春”是否能持续,还得看未来的政策变动,其中,最核心的,是金融政策。

未来是否能有降准,甚至降息?信贷政策是否能有所宽松?限购、限贷的那些认房又认贷细则是否会有所变化?

换句话说,房地产归根结底,是一个财富的蓄水池。如果没有新的水源进来,这一波小阳春,也仅仅是一波小阳春而已。


- END -