当前，对于大多数老百姓来说，买房贷款是一件再正常不过的事。根据公开信息显示，我们大概有5千多万的房产有贷款，每套房子背负的贷款在50万元左右，根据央行公布的数据看，到2018年末，我国住房贷款余额达到了25万亿元左右。但在现实过程中，我们由于不少人不了解银行的操作规则，无论是在房贷申请时，还是在房贷偿还过程中，都吃过不少亏，有的不仅白送银行钱，更有甚者连“房奴”的资格都没得做。下面，我们来听听一线银行员工给我们提醒的8件事：

1.房贷申请前，处理好征信和收入问题

征信对申请房贷的重要性不言而喻。一般说来，各家银行都对逾期还款次数有要求，除个别银行外，大都要求不能超过3次。按常理，如果个人在近三个月内有办理过贷款或信用卡，那么你的征信就不会有问题。如果不放心，我们可以到人行征信大厅或者人行网上征信系统查询即可。如果发现征信有问题，需要及时联系银行消除处理，以免影响房贷审核。

除此外，收入也是银行核实房贷的重要依据，主要审核你的还款能力。从风险角度考虑，大多银行会要求你的月还房贷额度不超过你月收入的一半。当然，收入不够也不是没有办法，可以让你的父母或者配偶作为共同借款人，凑足你的还款能力。

2.留足还款时间，防止延迟到账影响还款记录

在办理房贷的时候，在协议上已约定好了每个月的最晚还款时间，这个还款时间指的是你还款的到账时间。往往由于系统问题，或者银行之间的差异问题，当天打款不一定当天到，严格的说，出现到款时间晚于约定还款时间这种情况，你就等于逾期一次。因此，正确的姿势是，我们要提前两天把房贷打入指定银行账户，千万别心疼两天利息，打完款后也要留意一下到账情况。不过，我们如果确实出现非主观延迟到账情况，要及时与银行沟通处理，千万别拖成历史问题。

3.若有申请公积金贷款打算，此前就不要使用公积金账户的钱

公积金作为不少人工作的福利，长期缴存后也会留下一笔不菲的钱。我们有些人到异地工作后，就可能把里面的钱提出来，或者平时用于租房，毕竟钱放在里面也是贬值。但是，如果你有购房打算，我们就不要动公积金的心思。在大多城市审核公积金贷款时，都要求个人公积金账户里有12个月的缴存额度，如果达不到，公积金贷款也就申请不下来，无形中把你的公积金贷款资格给剥夺掉了。现在5年以上的公积金贷款利率是3.25%，而商业贷款利率差不多要高出一倍了，如果你用不起来，是不是等于给银行白送钱。

4.无论如何都不要断供

还房贷之路漫漫，在此期间，我们难免会遇到突发情况，甚至家庭变故，影响到每月的还款。但不管怎样，都不建议停止还款，因为随着各种征信系统联网，个人信用显得越来越重要，可以说，信用就是资产，失信也无法在社会上立足。如果确实遇到困难，尽量想办法解决。比如说，有些地方可以把直系亲属缴纳的公积金提出来用于还贷，以解决燃眉之急。如果确实没路子了，那么你也应该与银行真诚沟通求得理解，协商延缓还款等问题。千万不能不还，也不管不问。

5.三种情况不建议提前还贷

从经济的角度，建议这3种情况不要提前还贷：一是等额本金已还款超过三分之一时间，前面大额房贷已还，后面分配的还款额和利息都较少，可不着急还；二是等额本息已还款时间过半，剩下未还的主要是本金，而大部分利息已经在前半段还了，有人说欠款不舒服，那随你好了；三是在楼市行情不好时，出现了一些房贷折扣，比如7折、8折啥的，这个折扣会跟随最新的基准利率一直保持下去的，如果你提前还了，这个折扣就没了，再使用贷款只能按最新规则来，相当于送银行钱。

6.关注每年的房贷利率变化，及时调整每月的打款金额

我们每个月的房贷还款金额，是随着每年的银行利息变化而变化。如果有央行降息或者升息操作，我们商业银行的利率也会调整，作为正在还房贷的人来说，次年1月1日将是房贷利率调整窗口期，要及时关注这个时候房贷的变化，最好稍微多存点钱，以免钱不够扣，出现还款逾期记录。当然，如果央行没有利率动作，我们的额度也不会有什么变化。

7.纠结房贷按揭20年还是30年

这主要还是要根据自己个人经济状况。从经济角度看，如果你商贷100万，20年与30年的之间的利息差距大概是33W元左右，每个月的还款差距在1200元左右，即20年期每月还6500元，30年期每月还5300元，我们一般要求还款额不超过收入一半，家庭月收入1.2W元可以考虑30年期，月收入1.5W元以上考虑20年期，以此类推。当然，如果我们有可靠的理财渠道，收益能跑赢房贷利率，那么你可考虑更长的房贷年限。

8.还完房贷，及时办理解除房屋抵押手续

还完房贷，我们无债一身轻，总算是熬出头了。不过，也要提醒我们最后一步收尾工作要做好，否则，可能影响房子未来正常交易。还完款后，借款人凭身份证和解压手续到个贷相关部门领取《房屋他项权证》以及《解押通知单》，凭着上述材料，最终到产权交易中心完成房产解压手续办理。如此，我们才算真正完事。

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