债务压力下降毛利率创新高，中国恒大战略转型有规模重效益

作者：李佳

截止3月初，已有400余家香港上市公司发布了2018年业绩预告。其中盈利预警业绩下滑的公司有近300家，包括多家大型房企在内均出现业绩下滑，如绿城、富力的盈利降幅超50％，还有安徽汇辰置业等10多家房企因资金链断裂宣告破产。与之对比，部分龙头房企逆市上涨，其中中国恒大(03333.HK)的业绩表现十分亮眼。

中国恒大3月5日发布正面盈利预告，2018年净利润和核心业务净利润均实现大幅增长，其中核心业务净利润同比大增90%以上。

同时，在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，中国恒大以79.55的综合得分，与碧桂园并列位于第4位。

谨慎拿地，去化压力略大

面对纷繁复杂的国内外形势和行业竞争，中国恒大于2018年初提出“新恒大、新战略、新蓝图”的战略构想，由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变，由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”经营模式转变。在保持规模适度增长的同时，中国恒大更加注重增长质量，新购土地储备更为审慎务实。

2018年上半年中国恒大共计购得土地储备68幅，新项目均衡分布于成都、杭州、西安、重庆、无锡、佛山、烟台等一二线及三线城市，新购土地储备建筑面积3086万平方米，同比下降54.37%，平均楼面地价人民币1446元/平方米，同比下降29.08%。

在2017年中期，中国恒大就宣布通过土地储备每年下降5%—10%的幅度来降低负债率。截至2018年6月30日，恒大总土地储备项目822个，分布于中国228个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。土地储备总规划建筑面积3.05亿平方米，较2017年末下降2.24%。2018年上半年公司土地储备倍数10.5，也较2017年同期11.15下降5.83%，略低于标准排名统计的100家上市房企的中位数10.78。

五年间，中国恒大的存货由2013年的1851.87亿元增长至2017年的9536.47亿元，平均预收账款也由419.17亿元增至2220.43亿元，增幅均超过500%。

中国恒大2018年上半年的平均预收账款2220.43亿元，较上年同期1965.62亿元增长12.96%。反映存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2018年上半年为4.31，同比上升6.16%，高于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数4.18，去化压力略大。

中国恒大2018年上半年的预收账款周转率为1.35，同比增加40.63%，高于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数0.84，显示公司预收账款结转收入的速度处于行业前列。

毛利率创五年新高，盈利能力稳步增强

中国恒大成立初期，坚持规模取胜的发展战略，在规模上做大做强，目前已在中国280多个主要城市拥有800多个项目，还在全国布局了11个恒大童世界和11个恒大养生谷，并积极探索高科技、进军新能源汽车等领域。规模的增长，带动销售、收入和净利润的增长。

2017年起，中国恒大实施战略转型，在保持规模适度增长的同时，重点注重增长质量，2018年进一步深化转型，提质增效，实现高质量增长，从“规模之王”变成“利润之王”。公司2017年的毛利率同比上升8个百分点，实现跨越式增长。

2018年上半年，中国恒大毛利为1088.6亿元，较2017年同期增加61.8%，毛利率增加至36.24%，为近五年的最高值。高于标准排名统计的100家上市房企的中位数32.52%，盈利能力稳步增强。

债务压力下降，短期偿债能力不佳

2018年，中国恒大全面贯彻“三低一高”的经营模式，主要通过控制新购土地储备、控制费用、通过扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式，实现总负债水平及负债率大幅下降。

2018年上半年，中国恒大净资产增加至3245亿元，较2017年增长34%，净负债率降至127.32%，较2017年降低56.4个百分点；2018年上半年，中国恒大扣除预收账款后的资产负债率为79.63%，较2017年末下降4.2个百分点。

综合资产负债率及净负债率来看恒大的杠杆水平，整体实现了恒大2017年中期提出的降低负债率阶段性目标及其对资本市场的郑重承诺。但从整体行业环境来看，中国恒大的资产负债率及净负债率依然高于行业中位数水平，债务水平仍需控制。

近五年，中国恒大调整后的速动比率整体一直在行业1/4分位数0.7左右徘徊，短期偿债能力一直不佳。

现金方面，中国恒大近两年的表现也并不理想。2018年上半年调整后的现金比率为0.19，位于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数水平。

与短期偿期能力不同，长期偿债能力方面，中国恒大一直表现较好。通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。2018年上半年中国恒大的该项指标同比上升9.21%至0.83，高于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数0.81。

为环境创造价值，目标世界百强

中国恒大一直致力于绿色建筑的发展，在绿色建筑认证数量以及绿色建筑人才培养上均属行业前列。2015年，恒大就联合哈佛大学、清华大学成立了绿色建筑研究基地。

公司高度重视项目施工过程中的环境影响，对于施工的扬尘、噪声、废气等主要影响因素实施严格监控。2017年，集团进一步完善了《安全文明施工标准》，对施工道路及场区的各项环境管理措施提出了详细的要求。

中国恒大多年来大力投入绿色建筑的研究与应用，旨在最大限度地节约资源及能源，降低建筑过程的污染，保护自然环境，同时，为业主提供健康、舒适的生活环境。

在立项初期，由绿建中心、设计院、管理监察中心、物业等多部门联合商讨，充分考虑区域、技术、政策等多方面因素，因地制宜确定绿色设计方案，从水资源、可再生能源、土地集约利用、生态环境、绿色交通、能源等信息化管理等方面推广绿色建筑的实践与应用。

2017年度，恒大共有78个项目取得包括《绿色建筑评价标准》GB50378-2014和英国绿色建筑评估体系(BREEAM)在内的绿建认证，在项目数量上较2016年同比增长290%。其中10项获得国家绿色建筑二星认证，2项获得英国绿色建筑评估体系三星认证。绿色建筑总建筑面积达1509.92万平方米，较2016年同比增长323.6%。

中国恒大董事局主席许家印认为，越是市场不好的时候，越能体现恒大的功底。2018年实现逆市大涨正是证实了恒大正确的转型战略，按照许家印定下的目标：到2020年，恒大要将负债率降至行业平均水平，成为世界百强企业。凭借稳定增长的销售业绩以及新产业进入高速发展期，中国恒大目标实现值得期待。