“去库存”难涨价
文章首发于公众号：叁里河
作者：小昱
2月底，恒大率先开启了2019年一季度的业绩冲刺，住宅产品给予9折优惠，商铺产品8折优惠，旗下恒房通挂出的项目总计690个。
恒大丽宫和恒大华府是恒大北京的两个豪宅盘，前者售价1.3亿套，后者最低达到了3500万，如果按照这个折扣，省下的钱都够再买一套房。
这不是恒大第一次全国打折销售，去年2月恒大也做过类似促销活动，2月1日至28日，恒大全国所有楼盘享基础优惠88折。除基础优惠之外，还可以享有不同额度折扣，例如3个月内付清全款享受96折，1年内付清全款享98折等，成交载体也是经纪人属性的“恒房通”。
除了打折销售外，近几天网传的一张邮件截图也和恒大有关，内容是恒大的合作方组织员工在3月的4个周末去恒大上海的三个楼盘看房，帮助其提高现场人气。
今年的“金三银四”能不能有行情，房企们其实心里也没底。1月龙头房企销售额大幅下滑，中原地产研究中心统计数据显示，30家上市房企1月销售额同比去年同期下滑17%，而业绩排名前三的万科销售额同比下滑28%，恒大同比下滑33%，碧桂园同比下滑28%。
开年这么惨的销售业绩，房企也感受到形势的严峻，从恒大再一次全国打折，到万科董事会主席郁亮又一次喊出“活下去”，再到碧桂园根据业绩裁员50%。“春江水暖鸭先知”房企们已经感受到市场的不友好了。
这一次还能不能有条件像以前那样，借“去库存”让市场反转，让房市参与各方皆大欢喜。
根据统计局数据，2014年全国商品房待售面积约6.2万方，同比增长26.1%，一线城市中只有深圳去化周期在10个月以下。随后全国楼市开启了轰轰烈烈的去库存运动。
按照中原地产研究中心的分析，2018年楼市库存已经跌至50个月最低，全国性去库存周期已经完成。2018年末全国商品房待售面积约5.2万方同比减少10%，一线城市中仅有北京因为限竞房库存较高导致去化周期超过10个月。
不难发现从上一轮“去库存”开始后随着库存数量减少，房价上升速度也加快。
样本城市中，北京、上海、杭州的商品房库存自2015年后大幅下降，到了2018年这三个城市的库存量还远低于14年的高点，还在市场可承受范围内，大范围去库存的基础还未显现。
“去库存等于涨价”的历史经验看，只要库存数还远低于高点，暂时还不会出现运动式去库存，房价也会在已经透支需求的情况下保持比较平稳的趋势。
观察二线城市的商品房可售面积数据，仅有个别城市如南京、长沙2018年的库存数超过或接近2014年的高点，其余城市的商品房库存量目前还处于近4年的较低水平。
不过从2018年下半年开始，一二线城市的楼市从“万人摇”突然变的冷冷清清。根据易居统计的数据显示，去年底一线城市住宅总成交面积处于2014年以来的较低位，东部的二线城市成交面积环比下降15%。
根据同策研究院监测的71个三四线城市自2016年初至2018年数据显示，土地供应的新增住宅规划建筑面积是住宅成交面积的1倍多，三四线城市城市呈现出边“去库存”边“补库存”的局面。
并且“补库存”的三四线城市中有近7成是人口净流出城市，虽然三四线城市在上一波“去库存”中房价普遍大涨超过20%，但是同时进行的“补库存”叠加人口的减少，对三四线城市房产未来的销售情况不容乐观。
三四线可能随时会重新开启新一轮的去库存运动，但这一次靠涨价去库存已经很难实现。
在市场偏冷时，作为市场参与方的购房者多数会选择观望，而房企在购房者趋于理性持观望态度时，又面临债务再融资压力最大的时候，房企会怎么做？
自然是想办法先把房子卖出去，毕竟房企的钱也不都是自己的。最近深圳万人排队抢的公寓就被网友爆料排队的人里面有大量中介，项目给中介提成达到5个点，为的就是从侧面给还在犹豫的购房者一些心里压力，促进成交。
回看开年打折卖房的恒大，根据公司披露的数据显示，2018年全年其销售面积5243.5万方，均价约1.1万/㎡。而今年恒大的销售目标是6000亿，若按均价计算需要卖约5400万方才能达成19年的销售目标。
根据其2018年中期报告显示的1年内短期债务有近3000亿，假设恒大今年全年销售额与去年差不多的话，在不考虑利息部分，销售额对短期债务的覆盖比率为1.7倍，若市场持续无法回暖销售额延续1月降幅，则全年的销售额对短期债务的覆盖比率仅有1倍。
恒大在三四线城市的土储占比超过三成，恒大的不但偿债压力巨大，其在三四线的项目储备也令其销售回款同样严峻。
去年的房企销冠碧桂园，根据其2018年中期报告显示短期债务合计约5300多亿，去年碧桂园销售额约有7100亿，去年销售额对短期债务的覆盖比率仅有1.3倍。
碧桂园1月销售额同比下滑约28%，假设今年全年销售都和1月类似，则今年全年销售额在不考虑利息的情况下都不能够全额覆盖短期债务。
如此假设比较下，虽然碧桂园去年的销售额远超恒大1千亿，但是碧桂园对三四线城市的销售依赖近60%，碧桂园的现金流压力及销售难度已经远超恒大。
在区域库存还较低的状况下很难再发生政策驱动的去库存，同时掏真金白银的购房者处于观望状态，房企又面临巨额债务压顶现金流紧绷的情况。即使有的房企还是不愿意降价促销，但是类似恒大这种全国有600多个项目在售的龙头房企开始促销，也会对其他房企的营销造成极大的压力。
如果房企这次不真割点肉，仅靠人为创造的热闹场面已经很难唬住攥紧钱包谨慎的买房人。
