股市分析：从2018年年报看新城的投资价值！

首先肯定这是一份出色的年报，我们从中可以看出新城未来投资潜力巨大，我测算未来三年新城A股和港股的市值空间至少是2.6倍和3.8倍，算上分红，股价上升空间更大。

1、独特的商业模式保证新城优秀的盈利能力：

新城从2012年创立“吾悦”品牌，现已形成“住宅+商业”双轮驱动的发展模式，一方面能降低拿地成本，另一方面提供稳定的租金收入。表现在财务报表上就是不断提高的毛利率和较低的融资成本。

2018年年报看，新城的综合毛利率从2015年的26.8%提高到了2018年的36.7%，这一方面是租金收入占比提高（毛利率近70%），另一方面综合体销售占比42%，毛利率高达37%，远超过行业25%的平均水平！

2018年公司整体平均融资成本为6.47%，在民企地产公司中融资成本差不多最低了。

2、超强的执行力保证公司的销售不断超出市场预期

2018年公司合同销售2211亿，同比增长74.8%，超额完成年初目标122.8%，在TOP企业中表现最优秀。2019年公司发布的销售目标是2700亿，正常情况下公司会超额完成，保守估计完成3000亿是没有问题的，预示着仍有35.7%的高增长！

这么优秀的销售表现源于公司超强的执行力，公司住宅贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针，主动拥抱变化，根据政策及市场情况，及时调整拿地策略和供货节奏，以销定产，重新匹配市场量价关系，降本增效，保障业绩完成。

超强的执行力应该和公司的企业文化和激励机制是高度相关的，《限制性股票激励计划》、“新城合伙人”跟投制度、“竞创百亿”计划等全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业平台，激发了全员创业热情，把员工个人和公司发展融为一体。

3、“吾悦”租金收入快速增长，百座吾悦广场100亿租金为公司提供稳定的现金流

2018年，公司已实现80个大中城市、96个综合体项目的布局，当年开业19个吾悦广场，已累计开业42座吾悦广场，已开业面积共计390.40万方，同比增长72.25%，全年实现租金及管理费收入21.16 亿元，同比增长107.44%，平均出租率达98.83%。

2019年，公司计划新开业吾悦广场22座，总收入超过40亿元。由于公司大部分新城吾悦广场开业时间较短，后续租金提升空间较大，预计百座新城广场全部建成后，稳定的租金收入至少在100亿元以上，届时将给公司的开发业务提供稳定的经营现金流入。

4、出色的逆周期投资能力

2018年公司共计新增土地储备共164幅，总建筑面积4,773.24万平方米，平均楼面

地价为2,330.0元/平米，其中商业综合体项目新增1,940.46万平方米。值得注意的是，公司在去年下半年加大了投资的力度，尤其是一二线城市的拿地力度，显示了新城在周期的把握以及区域结构的调整上具备出色的投资能力，为公司未来项目的盈利能力提供强有力的保障。

5、新城的投资空间：A股2.6倍，港股3.8倍

按照新城的销售，未来3-5年结算应该上升到2000亿的量级，地产开发权益的净利润至少是200亿的量级，而出租业务租金收入100亿，净利润在40亿量级，保守来说，开发业务给6倍市盈率，出租业务给15倍市盈率，其市值至少应达到6X200+40X15=1800亿以上，我认为新城控股(SH601155)目标市值应该在2000亿，新城发展控股(01030)目标市值1600亿港币，分别是现在市值的2.6倍和3.8倍，如果算上公司30%-40%的分红率，股价的上涨空间还会更大。从这个角度看，新城的投资价值不输于融创中国(01918)，港股空间还更大一些。（作者：商业本质）