中国楼市租售比低的背后，究竟是泡沫还是制度的缺失？

近年来，中国楼市一直有一个奇怪的现象。一方面是房价高涨，人们要付出越来越多的资金去购房。另一方面，房租也在飙涨，租房族感叹越来越租不起房。但原本看似正向增长的房价与房租之间，又充满着矛盾——租金涨幅远远不能匹配房价的高增长。换句话说，如今中国楼市的租售比严重失衡。

困扰中国楼市租售比低的原因究竟为何？是房价被高估，还是房租被低估，抑或二者兼有？在可预见的未来内，租售比低的情况又能否得到解决？既能让购房者满意，又能让租房族开心的双赢局面，何时才会出现？破朔迷离的中国楼市，可能正在静待转机的出现。租售比未来呈现的变化，将牵动着多方利益。

租售比严重失衡，买房、租房都很“难受”

租售比其实是有专业解释的，即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。而其计算方式为，租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。租售比能够衡量房价与房租之间的关系，一旦差距过大就意味着租售比较低，说明楼市处于一个不太“健康”的态势中。

通常来说，合理的租售比界定为1∶300~1∶200。即，在一个健康的楼市中，房产所有者通过出租房产200—300个月，就能收回购房所花费的资金。也就是17年—25年左右，房产所有者就已经回本。但一旦租售比低于1∶300，就意味着需要花费更多的时间才能回本，房产的投资价值就会相对变小。

而此前社科院城市所发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示，中国楼市的租售比普遍远超1∶300。以之前的厦门楼市为例，租售比高达1∶1100，房产所有者需要91.7年才能通过出租房产回本。

在房价高企的大环境下，租售比低的情况短时间内似乎不会改变。严重失衡的租售比，其实让房产所有者和租房族都很“难受”。房产所有者花费海量资金去购买房产，为了展现投资价值就不断提高房租价格，但还是难以在正常时间范围内回本。而租房族则要面对越来越高的房租，后者成为日常生活中的一笔较高支出。

房价被高估、房租被低估：无法调和的矛盾

之所以中国楼市会出现租售比低的情况，原因是非常复杂的。在国内衡量一处房产的价值，其实不能纯粹用租售比去衡量——毕竟都存在租售比低的问题。而国人即使在房价过高的现状下依然去买房，看重的是其投资价值和附加价值。

就像近年来房价暴涨，北上广深等一线大城市，重庆、武汉、西安郑州等二线城市的房价涨声不断，如果能提早购房，其实就已经大赚一笔。这样一来，房子其实就被赋予了投资价值。而中国自古以来最核心的文化、理念之一，就是家文化。而有房才有家，几乎是国人的共识。拥有自己的房产，是每个人的终极奋斗目标。在这样的情况下，购房需求是不会下滑的。即使房价被高估，购房者还是络绎不绝。

房租之所以连连涨价还被认为低估，则在于其缺失了购房后的附加价值。在限购的大背景下，房产本身拥有在城市落户、享受更好教育资源等隐性福利和附加价值。但如果租房的话，则不能享有这些价值。这也是按照正常租售比来说房租应该更高，但却没人买账的根本原因。此外，国内法律法规对租房者利益的保障尚不到位，很容易出现纠纷。无法让人产生归属感和安全感的租房，价格自然难以真正提升至应有的档位。

被高估的房价和被低估的房租，背后其实是中国楼市存在现实问题的折射。这一对矛盾在短时间内来看，还无法调和。

租售同权或成破局之匙，真正落实为关键

要想解决房价和房租之间的矛盾，并提高租售比，最关键的一点就在于真正落实“租售同权”。所谓的“租售同权”，是租房族能够在住宿、医疗、教育等方面享有与房产所有者一样的权利。比如在教育方面，符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

也只有剥离了房产本身不可动摇的附加价值，才能让房子回归本源——房子是用来住的，而不是炒的。当然，“租售同权”这一方案已经提出了一两年的时间，但还未真正落实。只有当“租售同权”在全国范围内全面落实后，房价才有可能稳定，租售比才有望回到合理区间。

此外，在法律法规方面，还要明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度。这样一来，租房族才能在租住的房子中过得更安心。值得注意的是，如果房产能取消和户口的绑定，那就再好不过了。可惜在短时间内，这只是一种奢望。但不管如何，中国楼市还是处于正向发展态势，未来会给更多人带来期望。（科技新发现 康斯坦丁/文）