楼市要看常住人口？任泽平：错，房价主要看户籍人口和小学生人数

房地产长期看人口，这个理论已经被绝大部分人所接受，只是在研究楼市的时候，不少人会出现分歧，到底是常住人口上升利好房地产，还是户籍人口上升更具说服力？

有人觉得常住人口越多越好，农民工、低收入者、外来大学生让城市更具活力，由此会诞生巨量的购房需求。

有人觉得户籍人口才能使房价蹿升，外来人口的“本地化”、农民工的“市民化”，才意味着真正融入了这个城市，举家落户迁移，才能说明购房需求是真实的。

针对这个问题，提出“房地产长期看人口”的知名经济学家任泽平，在3月9日发表专栏，通过全国3000个县城人口流动的全景扫描，阐述了楼市与人口的观点。

任泽平认为，对房地产市场来说，当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长，则该地区的购房需求不一定下降，甚至可能会上升。

逻辑很简单，不少常住外来人口收入较低、只是来当地挣钱，并没有购房能力及需求，如果家属子女随迁落户，真实购房需求或将上升。反过来说，如果某个地区表面上人口流入，但户籍人口和小学生人数并无强劲增长，当地楼市也不会上涨。

为什么要把小学生纳入到统计中呢？任泽平指出，小学生数据来自教育部门，准确度较高，不仅代表着年轻人口潜力，也代表着背后的家庭，还有一种可能性在于，在低龄人口的统计中，有时候会出现漏登和遗漏，小学生的数据恰好可以用来填补和修正。

举个例子，东部地区近年来常住人口增长率明显下降，但2011-2016年户籍人口年均增长0.84%，小学生数年均增长达2.32%，远超中西部和东北地区，而江浙粤等省份，恰巧也是近10年以来，房价涨幅最明显的区域。

专家的观点很有代表性，对购房者来说也会带来新的启发，如果你想在某个城市买房置业，不妨浏览一下过去多年以来，常住与户籍人口的背离和差值有多大，同时参考小学生人数的数据，才能真正看懂该城市人口流动的真相。

归根结底，户籍、小学生和常住人口对楼市的影响，背后昭示了一个道理：一个城市除了能够吸引外地人工作之外，还要让他们感受到这个城市的温暖，不止让他们愿意在这里工作，更愿意扎根在这里，成为真正意义上的“家乡”。