楼市现“托底式”维稳：部分城市限制降价

3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为停止特价房销售的文件。文件要求，房企停止低于申报价格的特价房销售。

这份文件的背景在于，赣县部分房地产项目于春节后打折销售，部分房源的售价低于备案价格。

尽管官方尚未对此作出正式回应，但近期，出台止跌令的城市并非赣县一个。分析人士普遍认为，在市场下行期，托底式维稳的做法还将继续出现。

维持市场秩序平稳

在网传的这份文件中，为维护房地产市场健康稳定发展，江西赣县区对区域内房企下发了3点措施：

首先，所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批。其次，自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。第三，所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。

在此之前，类似的止跌令已经出现。

2018年9月，安徽砀山碧桂园项目传出降价的消息，并引发市场恐慌。当地各部门随即对十多家企业进行约谈，并对碧桂园进行相关处罚。这也被称为碧桂园降价未遂约谈会。

今年年初，安徽芜湖某房地产项目进行降价促销，前期业主颇为不满，并到售楼处讨要说法。最终，当地住建委介入，并要求房企立即停止促销活动。

当市场下滑时进行降价促销，是房地产企业常用的市场手段，但在我国大部分地区，直接进行降价促销往往会引发前期业主的不满。

从去年四季度开始，全国房地产市场进入降温通道，一些城市出现楼盘降价现象，并引发前期业主的维权。有观点认为，从现实的角度看，避免大范围降价，有助于维持市场秩序的稳定。

上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，作为各个市场信号的终端，房价的变化通常会对市场预期带来很大影响，并进而影响到土地市场、金融市场的稳定。因此，从地方政府的角度，多数不希望出现房价大幅下降的情况。

3月8日，中国人民银行成都分行行长、党委书记，国家外汇管理局四川省分局局长周晓强在接受媒体采访时就表示，房地产价格也不能大跌，它是老百姓的资产，银行信贷资产。大跌老百姓受不了，银行也承受不了，但绝对不能无休止地涨下去。所以，去年中央经济工作会议提出要稳房市就是这个意思。

托底式和打压式手段并存

这种托底式维稳的做法主要出现在三四线城市，相比之下，部分一二线楼市由于各种原因出现房价上涨的预期，当地政府部门不得不对此进行纠偏。

今年2月末，针对部分自媒体称南京房价突破限价、南京调控放松，南京市官方部门回应称，将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

南京还提及，住房问题关乎国计民生，在房地产市场过热的情况下，根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定，南京市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施，防范大起大落风险。根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，自2016年10月以来，南京市发改委表示，该市房价稳控工作实现了调控目标要求。

严跃进认为，我国房地产市场的区域差异较为明显，市场上行和下行的现象可能在不同的城市同时发生。因此，在维持市场稳定方面，有可能同时出现托底式和打压式手段并存的情况。

他还认为，从近期各级政府部门的表态来看，维持市场稳定将是未来一段时间的工作重点，因此，类似的手段还将继续使用。

去年末以来，各地召开地方两会，并对2019年的房地产调控做出部署。其中，三稳（稳地价、稳房价、稳预期）和一城一策被认为是最重要的关键词。

3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告，并指出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系， 促进房地产市场平稳健康发展。 分析人士认为，虽然未提房住不炒，但稳市场同样是今年楼市调控的重点。

多数机构认为，维持房地产政策的稳定性，同时赋予地方政府自我调整的权限，是今年各地楼市调控的主基调。其中，采用不同的维稳手段，正是一城一策做法的体现。

与出台止跌令的做法类似，中信建投指出，在基本面继续探底的大方向下，政策边际继续宽松是大概率事件，这从去年12月至今多地在落户、三限（限购、限售、限价）、房贷利率等方面的放松中已得到印证。其中南京、西安等重点二线城市落户政策进一步宽松，珠海、合肥则一定程度上放松了购房资格。