楼市终于等来两个“久违的大变化”，待购房者还能坐得住吗

近日，笔者看到一篇文章，内容大致是“绝不能让房价大跌，后果实在太严重”，文中给出的理由是，房价一旦大幅下跌超过50%，必将带动经济下滑，老百姓失业率大幅上升。即使房价下跌30%，银行首当其冲，或带来超过1万亿元的银行坏账，甚至有可能出现银行倒闭，金融系统崩溃。

文章认为，房价暴跌，让有多套房者多年积累的财富付之一炬，在失业潮蔓延的情况下，按揭购房者还不上月供，断供潮此起彼伏。彼时，可能有不少人跳楼，按照当前2亿房奴家庭来算，势必会影响到社会稳定。所以，无论如何，房价暴跌都是各方不能承受之重，国家出台各项措施维护房地产稳定是必然之举，义不容辞。

就当前楼市来说，我国房地产市场在经历近3年的调控后，楼市过热情况也得到了遏制，相反，一些地方出现了降温过快的情况。防止房价大跌，与防止房价大涨一样重要，均作为当前楼市调控的重要目标。早在去年底，住建部在全国城乡工作会议上对2019年工作目标做出明确要求，第一条重要任务就是“稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场健康平稳发展”。

从各地对住建部工作要求落实来看，相继表示根据本地实际陆续出台“一城一策”。从这个几个月的具体工作来看，新建商品房备案价格限制总体上还算严格，并未出现大幅放松，另一方面也加大了对开发商大幅降价的查处力度，其目的就是防止房价出现大幅波动。看到这里，我们应该很清楚了，主管部门的意图就是维护房地产市场的稳定。如何才能稳定呢？

①稳预期是重中之重。人们的购房心理，一般就是随大流，“买涨不买跌”，楼市越火，房价越涨，大家就会抢着买，楼市越冷，房价下降，越观望不买。原因就在于人们对未来楼市预期判断结果。从数据上看，2018年商品房销售金额和销售面积均创新高，说明2018年楼市还是比较火热的。

但到2018年10月份以后，在调控政策作用下，人们观望氛围越来越浓。如果这样继续下去，那么房地产市场成交量势必继续下滑，新建的房子卖不出去，房价也会进一步调整，这显然也不是主管部门愿意看到的，所以稳定购房者预期就显得异常重要，让观望的购房者积极入市，只有维持一定的成交量水平，才能谈房地产市场稳定。具体来说，楼市下行较快的地方，可能会对调控政策预调微调，以恢复市场活跃度。

②稳地价是稳预期的重要举措。我们知道，地价涨，房价上涨概率就大，反之，下跌的概率就大，这是因为地价作为房价的主要成本，用“面粉与面包”的关系形容地价与房价的关系再合适不过。当拍出一块高价地，就会抬高周边二手房主涨价预期，当地价大幅下滑，就会使周边二手房有降价的预期。从这个角度看，稳定地价是稳住预期的重要措施。

③稳房价是稳预期和稳地价的最终体现。无论是预期，还是地价，最终都会通过房价反映出来。房价涨，人们会有看涨预期，房价跌，有看跌预期，开发商从未来销售和利润角度考虑，会慎重拿地，甚至暂缓拿地。只有当房价稳了，甚至上涨，开发商才有更大的热情去买地。

以上三个方面是相互作用，任何一方都不能孤立运行。只有“地价、房价、预期”都稳了，才能算得上房地产市场稳定。当然，这个稳定只是相对的，因为不可能做到每个城市、每个版块都有绝对的稳定，在一定范围波动也是属于正常现象。

事实上，2019年春节后，房地产市场已经出现了一波“小阳春”，让不少人认为，国家所极力维护的2019年房地产市场稳定目标，能稳住吗？主要反映在前期跌幅较多的环京地区、厦门，甚至包括前期热点城市，如成都、武汉、南京等地成交量回暖较快。一夜涨7000，千人看房团扫货等消息纷纷传来。不过，经核实，市场还并未出现媒体所炒作的那样火热，就回暖的原因来说，主要还是春节期间及此前积累的观望群体购房需求有所释放。至少说，市场回暖的持续性还有待观察。

近期出现的两个楼市信号，楼市走向逐渐明朗

1.土拍流拍率降低了，土地市场企稳明显。2月22日，苏州，3宗土地数十家房企争夺；2月28日，广州土拍拍出楼面价3.75万/平米；杭州土拍经过104轮激战，一块地被拍出实际楼面价超3万/平米。相比去年，近千宗土地流拍惨况，土地市场有走稳趋势。从侧面来说，开发商拿地的信心增加了，不仅缘于去年良好的销售业绩和现金流，还在于对未来市场的看好。“春江水暖鸭先知”，我们要重点关注土地市场情况变化。

当然，我们还不能得出地价推动房价快速上涨的结论。因为这主要还要看调控政策。比如在去年，各地为防止土地价格进一步下行，各城都还设置了一定高度的底价，换句话说，即使土地流拍，也尽量不让土地价格继续下跌。现在也是如此，地价虽然有所回暖，但如果过热的话，势必也会招来行政干预。毕竟从某种意义上说，“稳地价”就是稳房价。

2.楼市库存逐步回到“供需平衡线”，有助于市场稳定。在全国性的楼市去库存战略指引下，各城商品房库存大幅下降，在2018年8月，全国整体楼市库存已经低于10个月的去化速度，低于“12个月供需平衡线”，创近7年库存新低。不过，从2018年9月份以后，楼市库存开始了持续回升，已连续回升至2019年1月份，只在2月份库存有所降低，但幅度尚小。

在监控的100个城市中，目前有厦门、三亚、大厂、香河等12个地区库存去化速度超过30个月，超过一半以上的城市库存去化速度低于12个月。随着“金三银四”推盘潮到来，各地也处于补库存阶段，库存可能还有进一步增长，或基本达到供需平衡线。

总之，从近期出现的两个楼市信号来看，2019年房地产市场走稳的概率大。即使出现一些局部异动，相信在政策呵护下，也不会出现“脱缰”的情况。对2019年楼市、房价稳定，你有信心吗？欢迎留言互动。