内地房地产盈利占比75%，九龙仓称香港货柜码头面临挑战

去年的经营环境有喜有忧，不同部门的业务也有参差，香港地产、物流部门业绩倒退，而内地的发展和投资物业则成为盈利的主要来源，3月7日，香港九龙仓集团主席吴天海出席业绩记者会时表示。

财报显示，截至去年12月底，公司基础净盈利同比减少59%，至65.11亿港元，下降主要原因是2017年11月分拆九龙仓置业。若去除此因素，集团基础净盈利同比减少11%。

九龙仓分拆香港的投资物业，包括时代广场、海港城等，并在港独立上市，新公司未来主要聚焦于香港的收租物业，逐渐退出内地的发展物业。同时，集团的业务分布较为均衡，地产是最大盈利来源，去年香港、内地的收租和出售物业占集团基础盈利近90%。吴天海说。

根据九龙仓公布的数据，截至去年底，九龙仓集团持有的物业账面总值高达1650亿港元，占其全部非现金资产近80%及集团总收入近80%。 公司在香港太平山山顶拥有Mount Nicholson、山顶道77号等多个超级豪宅项目，以及九龙塘、九龙东第二个新核心商业区的豪宅项目。

内地香港地产业绩差距大

近年来，由于香港房地产市场逐渐饱和，九龙仓逐渐将业务重心转向内地。财报显示，去年香港发展物业对集团基础净盈利的贡献仅为13%，内地发展及投资物业占比则分别为59%、16%。

Mount Nicholson项目销售不佳更拖累了整个集团的业绩。去年九龙仓共售出2幢洋房及3个分层单位，得款38亿港元，已入账的应占盈利仅为9亿港元。总的算来，该项目售出5幢洋房、14个公寓单位，得款逾94亿港元。

超级豪宅市场对价格并不敏感，大部分购买2017年已消化，但我认为香港楼市前景不悲观，最近成交有所增加，希望价格能逐渐企稳，吴天海透露，截至去年底，九龙仓在港土地储备总楼面面积约300万平方呎。

相比之下，去年内地发展物业基础净盈利基本与之前持平，为38.56亿港元，而内地投资物业的基础净盈利同比激增34%，达10.12亿港元。

内地已签约销售的订单金额约为218亿元，主要是预售楼盘项目，大部分会在今年落成并交付。吴天海说，九龙仓今年在内地的物业可供出售面积达到80万平方米，销售目标为180亿元。

财报显示，去年九龙仓在内地的物业销售额同比减少5%至228亿元，总楼面面积下降16%至70万平方米，平均售价则同比增长20%至31400元/平方米。

吴天海指出，内地楼市受宏观政策调控影响较大，去年12月随着调控政策放宽，销售大幅提升，创下历史最高单月销售纪录，占全年销售收入的30%。

去年九龙仓在苏州、杭州、佛山、杭州共购入12幅地皮，总计8万平方米，投资达181亿元，总楼面面积达81万平方米。目前内地发展物业土地储备为370万平方米，将主要集中在北京、上海、苏州、杭州、广州及深圳。

货柜码头联盟是大势所趋

由于全球贸易增长停滞、亚洲区内竞争加剧，集团旗下物流业务正面临严峻挑战。财报显示，截至去年底，集团旗下现代货箱码头及香港空运货站分部收入同比减少 4%至26.16亿港元，营业盈利同比下降 9%至5.97亿港元。

1月初，现代货箱码头与三家港口营运商达成联合操作协议，成立香港海港联盟，通过一个操作协调小组和共用码头操作系统，提供23个货柜船泊位，占葵青货柜码头泊位的95%，而后者是香港最主要的货柜物流处理中心。

随后香港竞争事务委员会宣布对该联盟立案调查，主要看该协议是否违反《竞争条例》，妨碍、限制或扭曲市场竞争。去年来我们一直与竞争事务委员会保持接触，向他们解释联盟成立的动机及行业营运状况。吴天海透露，目前货运业的竞争是全球性的，世界主要船公司早已成立全球性的联盟，这是趋势。我们也已与船公司直接沟通，他们表示欢迎，因为这可以省掉不必要的码头往来运输，减少货轮等候时间，帮助船公司节省码头操作费。