楼市：首富的忠告

引

言

2019房地产调控政策难以大幅放松，房价上涨势头得到遏制，房企资金来源压力仍然存在。随着土地购置款项支出减少，房地产开发投资增速将有明显回落，预计增长3%至5%。

退休后的李嘉诚非常低调。1月11日，他在出席长实集团周年晚宴前对媒体说了几句话：2019年世界经济很复杂，大家都要小心点。香港经济不太好，香港楼价跌也是正常，经济都在低增长。香港房地产市场今年或有更大的波动。买来自己住，分期付款没有问题的话，那么你应该买，因为买来要住，但是千万不要买来炒，波动会厉害的。

“超人”投资眼光之敏锐毋庸赘言，他的话虽然主要是说给香港人听的，但对内地老百姓来说同样是振聋发聩。

相比香港首富，曾经的内地首富王健林的话同样惊人。1月12日，万达集团在青岛召开年会，王健林在会上说，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。

万达2018年的成绩单中，房地产令人关注。全部收入为2142.8亿元，同比下降5.7%。其中，万达商管集团收入376.5亿元，同比增长25.9%；租金收入328.8亿元，增长28.8%。文化集团收入692.4亿元，增长9.2%。而地产集团收入540.2亿元，同比减少34.9%。

两位首富的忠告，一位是说给买房者听的，一位是说给卖房者听的。其相似点是谨慎为上。

新年松绑第一枪

山东青岛打响2019年楼市松绑第一枪。自1月1日起暂停执行《高新区商品房公证摇号售房规则》，放开商品房销售。

实际上，从2018年下半年起，很多城市在“限价令”上有所放松，放行了部分价格偏高的新房项目。去年12月中央经济工作会议开幕前一天，山东菏泽市抢先一步吹响了楼市调控放松的号角，取消了刚刚执行13个月的住房限售举措。此外，杭州、珠海放松限购，广州、深圳等多地下调房贷利率。

■ 李嘉诚认为，2019年世界经济很复杂，香港房地产市场或有更大的波动。

2018年，房地产市场经历了过山车式的转变，在9月出现下跌拐点，尤其在第四季度，房地产市场降温趋势越发明显。全国房地产开发投资增速已从两位数回落到个位数水平，连降3个月。土地流拍数量持续增加，房企融资压力犹存。

年底属于银行个人房贷额度比较紧张的时刻，银行往往收紧房贷，但2018年底与往年规律不同。2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比下降0.53%，时隔23个月首次出现下降。一线城市首套房贷款利率集体回调。最低的上海为5.09%，较上月回落10个基点。

由于2018年下半年及2019年初，央行降准等一系列举措，使得市场资金面比较充裕，从而带来了利率回调的空间。在业内看来，经济下行压力加大的形势下，未来整体利率保持稳中有降的可能性增大。

交通银行首席经济学家连平预计，2019房地产调控政策难以大幅放松，房价上涨势头得到遏制，房企资金来源压力仍然存在。随着土地购置款项支出减少，房地产开发投资增速将有明显回落，预计增长3%至5%。

虽然央行新年降准并非流向房地产业，但降准后银行可贷款额度增加，部分商业银行可加大个人房贷方面的贷款投放力度，对冲楼市降温。降准后，银行资本金压力进一步缓释，有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市的老路的可能性不大。现阶段市场中的购房需求较弱。

以“稳”代“控”

2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，首提以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标。住建部部长王蒙徽表示，2019年将继续加大房地产市场监管力度，保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。

2018年是房地产调控政策最密集的年份。全国房地产各种调控政策超过450次左右，刷新历史纪录，同比涨幅高达75%。这为抑制房地产泡沫踩下了急刹车。但由于政策严厉，刚需购房需求也受到抑制。

如今，三个“稳”取代“控”，成为楼市关键词，政策已经从防止大起逐渐回归到防止大落，政策托底的可能性在加大。在防风险与稳增长平衡之下，通过政策微调，改变前期过紧政策，将房地产政策回归中性，避免对经济的负面拖累。未来围绕支持刚需首套房的界定可能更为清晰。限购、限售等行政手段也有悖于市场化的操作原则，也会在部分城市进行个性化调整。

1月16日，国家统计局发布了2018年12月70个大中城市房价数据。二手房价格下跌城市数量进一步增加，达到22个。新房的价格走势与二手房形成鲜明对比，70个城市中，仅有8城下跌，3城持平，多达59城上涨，但涨幅均回落。

中原地产首席分析师张大伟认为，新房由于是地产商供应，在价格上会有支持措施；而二手房供应者为个人，更能代表市场真实情况。从二手房市场看，热点房价的拐点已经出现。除非最近信贷政策明显调整，否则2019年房价预期将持续下调。

但中国人民银行参事盛松成表示，总体来看，2019年在实体经济不出现较大滑坡的情况下，楼市仍将高位运行，维持相对基本稳定。房地产投资不会大幅度下降，不会比去年更艰难。中国房地产库存已经大幅下降。数据显示，本轮去库存是从2015年底、2016年初开始的，经过三年的努力，2018年11月商品房的库存已经回落到了2013年的水平。除了一二线城市以及部分三四线发展势头强劲城市外，多数城市房地产已经逐渐趋于平衡，甚至有的城市已经出现供大于求。

房地产调控，2017年中央经济工作会议单列为八项任务之一，2018年则浓缩为民生任务的一部分，是七项任务的最后一句话，排在最末尾。当前全国住房库存面积已降至阶段性新低，房地产去库存的周期性目标初步达成。大趋势不会有明显放松，但也不会再继续收紧了，“政策底”出现。强化调控目标，弱化调控手段，为地方调控政策进一步细化创造空间。

■ 房企仍看好2019年的楼市。不同之处在于，房产行业的利润空间正在缩小。

新形势下，地产商的发展路线也在发生变化。万达在清退地产业务，而万科率先喊出“活下去”口号。但根据2018年销售数据，各大房企不但实现了预计目标，还超额突破。主要在三四线城市发力的碧桂园达到7300亿左右。万科突破6000亿，恒大也超过5500亿的目标。

经济寒冬里，房企并没有停下扩张的步伐。都进行了大量的土地储备，同时依旧调高了2019年的销售目标。恒大将向6000亿发起冲击。可见，房企仍看好2019年的楼市。不同之处在于，房产行业的利润空间正在缩小。也正因此，众多房企开始了多元化发展转型，而不再以单一地产行业为主导。万达无疑是最为彻底者。

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