大湾区盘点|大城自造人口红利 卫星城坐享外溢

在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台之前，其实粤港澳大湾区发展已酝酿了10余年——从2005年明确广东省政府《珠江三角洲城镇群协调发展规划(2004-2020)》明确划分“粤港澳跨界合作发展地区”，到2015年“一带一路”倡议提出共建“粤港澳大湾区”，2017年国务院政府工作报告中首次出现“粤港澳大湾区”、国家发改委牵头粤港澳三地签署大湾区建设框架协议，再到2月18日的《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

这14年里，粤港澳大湾区所涉及的11个城市的楼市（香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市），也几度因为这个概念而被炒热，甚至出现了“概念区”。随着大湾区发展纲要的正式落地，整个区域联合发展步入快车道，也意味着这个全球最具经济活力的城市群之一，将加速打破各城市以行政界线各自为政的格局，区内将出现更多“卫星城”承接安居需求。

广州、深圳：主动创造人口红利

中国内陆的4个一线城市，粤港澳大湾区里占了2个，显然，这2个城市，也是珠三角九市的重点背靠大树。

按照《纲要》的定位要求，广州作为广东的省会城市，要充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。

而深圳，则要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

简言之，广州是国际商贸大都市，深圳是经济和创新之都，他们要负责带动起“广州－深圳－香港－澳门”科技创新走廊建设，也要带头承担区域基础设置的互联互通。

其实在《纲要》出台之前，广州和深圳在这一区域的地位，就已十分明显。2018年，广东全省地区生产总值达9.73万亿元，居全国第一，同比增长6.8%。其中，广州22859.35亿元，深圳24221.98亿元，两者相加，占了广东省过半的GDP。

尤其是深圳，2018年，其全市生产总值按可比价格计算，比上年增长7.6%，已经是第二年超过省会城市广州（6.2%）。

经济和资源的优势也决定了这两个城市在房价上的领先。特别是外来人口更多的深圳，其2018年12月的新建商品住宅成交均价甚至超出了广州2倍之余。

这一方面除了与这两个城市的城市发展进程有关，另一方面也源于它们在主动创造人口红利，吸引更多人才进入。

相比北京、上海，广州和深圳在落户政策上的弹性很大。除了积分落户，人才引进落户。这两个城市对年轻的大学生们极为关照：在广州，本科应届生可直接入户。在深圳，毕业时间在两年内的大学生，不需要社保即可入户，全日制本科及以上学历的毕业生入户还有补助可领。

今年1月时候，广州又再度放宽了人才引进政策，引进人才入户年龄限制较之前放宽5岁，为创新创业人才、产业急需人才等拓宽入户渠道，并开放个人直接申报。

而深圳在2月时候印发《深圳市在职人才引进和落户“秒批”工作方案》，提出将无人干预自动审批的落户“秒批”新政策从大学毕业生拓展到在职人才引进、留学回国人员引进、博士后入户及其配偶子女随迁，全面实现4种人才“秒批”引进。

随着大湾区纲要的落地，建立智慧城市群的提出，未来这两个城市对年轻一代的吸引力将更为持续，而房地产方面，也将会有更大的人口基数支撑需求。

大卫星城自我分流 小卫星城待等分流

上述两个城市，外加香港与澳门的房价压力，也意味着大湾区里将存有很多外溢需求。

其实在大湾区落地之前，这几个城市之间就已经有不少的“携手发展”政策。2009年时候，深圳、东莞、惠州三市共同提出了深莞惠一体化。2009年3月，广州和佛山两市市长签署《广州市佛山市同城化建设合作协议》正式开始“同城化”。

地理上的优势，让这几个城市承接了不少深圳和广州的外溢需求，也引发了一种民间说法：东莞是深圳的卫星城，而佛山是广州的卫星城。

广佛同城化建设成效显著，现已在基建交通、产业体系、公共服务等领域深度融合，需求承接上更为稳定。而东莞在2016年国庆出台限购政策之后，成交上出现了二次分流。

克而瑞的报告中指出，因地理位置临近深圳，长期以来东莞承接了大量的深圳外溢置业需求，市场高热阶段成交异常活跃，全年成交量接近1000万平方米。而在东莞限购后，深圳外溢客群由东莞分流至惠州，市场热度持续提升，近两年惠州成交量迭创新高，2018年升至1700万平方米高位，仅次于重庆，位列城市成交面积榜第二名。

而反观佛山，二次分流的比例并不大。在调控政策微调优化的2018年，广州一手住宅成交量保持在8.5万套左右，环比下跌4.6%。但佛山一手住宅成交量达到了164778套，环比上涨52.9%，成交量位居近10年的第二位，仅低于2016年的成交最高峰，比广州多出近一半。

得益于拥有横琴的港口优势，珠海是这几个三四线城市中，发展较为独立且迅速的，它更偏向是澳门的卫星城。去年时候，珠海出台了澳门居民在珠海购房可享受福利待遇的相关规定，比如，澳门人在横琴买房或工作，可申请机动车进出资格。而在未来的城市定位中，珠海也将成为内陆与澳门之间的关键纽带，加快与澳门中心城市基础设施互联互通，抓紧落实港澳居民在珠海发展的政策措施，成为承接澳门产业发展的腹地。

而因为经济发展程度较高，珠海的房价在这个区域里也起涨得较早，在2016年10月那一波限购中，珠海也首当其中实行高位盘整——

在2016年10月时珠海出台的限购政策，提出对已有3套及以上本地居民、1套及以上非户籍居民、无1年以上纳税或社保记录非户籍居民暂停销售建筑面积144平方米及以普通住房。2017年4月，珠海楼市调控升级，要求外地户籍居民买房时社保须满5年。但去年年底珠海传出了放松的声音，原定的非本市户籍的居民此前需要交纳连续5年的社保或个税，现在只需交纳1年。加之珠港澳大桥的开通以及珠海对港澳居民前来安居的鼓励，预计成交将逐步回升。

紧邻珠海的中山，在2017年时受限购影响，成交出现了巨大跌幅。但2018年时，又快速趋稳。这其中的重要原因，是限购挤走了外来投资客，本地置换需求释放明显。

从乐有家研究中心检测的2018年中山市的购房行为来看，中山市本地购房者大幅增加，从51%上涨到77%。而除中山外，外来客购房者占比排名前四的城市分别是深圳、广州、珠海、佛山。虽然距离广州较近，但相比基本没有限购门槛的惠州，中山享受到的大城市外溢红利较少。而《纲要》中提到的深中通道的建设开通，或许将能增加中山的人才流动。

另外，占地面积较大的江门、肇庆两市，因为离香港、澳门、广州、深圳的距离较远，房地产市场相较封闭，成交主力皆为本地居民自住以及改善性需求，核心城市外溢置业需求成交占比寥寥，多数年份成交量均在200-300万平方米区间范围窄幅波动。

但随着整个湾区内基础设施的互联互通，各城市之间的壁垒将继续明显被弱化，尤其是江门和肇庆这两个还未“破万”的三四线城市，在城市轮动+大湾区利好的刺激下，预计市场规模将明显扩容。