我国旅游地产行业发展前景

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产业现状

我国旅游地产30多年的发展之路，已经经历了数次转型升级。从最初简单地把城市房屋复制到景点，到后来根据旅游目的地的自然特点进行因地制宜的产品设计，如今随着国民收入的提高、生活方式的改变及地产产品的多样化，旅游地产正逐步过渡到旅居地产，并向强调服务的“旅居＋”时代进阶。旅游地产成为房地产销售的黑马。中国改革开放以来，经济发展的非常快，尤其是房地产行业，已经到了骤变的时候。现阶段，旅游正在成为一种新的生活、消费模式，是每一个人的生活组成部分。那么相对应，旅游地产就会成为新的投资热点。消费升级背景下，度假需求正在刚需化，以及城市刚需客户的外溢，旅游地产作为一种资产和一种消费品，具有增值保值的作用，符合政策精神，在全面调控之下被保护，旅游地产正成为开发商竞相涌入的投资热地。

市场容量

截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。随着旅游地产复合化程度提高，项目规模呈现上升趋势，开发体量上有小幅上涨，全年累计旅游地产总建筑面积为310736.1万平方米。在特色小镇、文旅产业利好政策，以及大量释放的需求刺激之下，各个领域的企业依然看好旅游地产。从项目所依托的资源来看，国民休闲度假旅游时代产品多样化影响，项目数量和用地面积最多的是包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等在内的其他旅游地产，分别新增110个项目和6001万平方米用地；紧随其后的则是“山地旅游地产”，有83个新增项目和4235万平方米新增用地。2016年绝大多数旅游地产项目的核心产品仍是传统强势的公寓产品和别墅产品；其中，部分项目兼具普通公寓住宅产品和别墅住宅产品。在政策支持以及消费升级的推动下，旅游投资呈现加速态势，旅游度假地产已然站在风口期。中国旅游度假地产产品，已日益呈现出综合化、多元化的发展态势。今后旅游地产的发展，将会以主题公园、高尔夫等某一项核心项目的旅游地产模式兴起。

近年来，华侨城、绿地、云南城投、恒大、碧桂园、绿城等一线开发商纷纷布局文旅地产，云南、贵州、陕西都被文旅地产看好。陕西的旅游地产也如雨后春笋，宝鸡的关中天下、秦岭的皇冠健康小镇等一大批特色小镇已经陆续开建、落成。随着国民收入的提高、生活方式的改变、旅居产品的多样化，行业发展正逐步过渡到“旅居地产”，并向“旅居＋”时代发展。“旅居＋”则是在旅居地产基础上，旅居目的地更为重视硬件配套、软性服务，并打造社群概念，组织社群活动，使旅居客不仅住在当地，更要融入当地，成为“当地人”。

格局分析

2016年中国旅游地产投资开发企业数量有小幅上升迹象。2016年新增106家投资开发企业，截至年底开发和运营旅游地产项目的企业共有5403家。并且呈现开发集中度提高、专业化程度提高的两大特点。在旅游地产开发主体中，80%的开发主体都是房地产企业，但是随着企业开发业态的多元化，文化传媒类的企业基于自身比较丰富的文化资源以及现今流行的强IP（指强势品牌），在2016年整体市场当中表现十分活跃，在开发项目中占到5%左右。旅游地产10强开发企业分别为：恒大集团、碧桂园控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、华润置业有限公司、世纪金源集团有限公司、首创置业股份有限公司、合生创展集团有限公司、北京万通地产股份有限公司。

前景预测

2017年，我国旅游地产将呈现出以下趋势：准入门槛越来越高。经过多年发展，旅游地产市场已经形成由传统旅游企业、房地产开发商、国外投资者以及与旅游无关联企业主导的竞争格局，出现一批旅游地产龙头企业，在优质特色生态旅游资源占有方面已经捷足先登，促使旅游地产行业集中度提升、品牌化发展时代正加快到来。项目定位主题化、差异化。行业发展日益趋向成熟，旅游地产开发很难再过度依赖自然资源，项目开发主体越来越注重通过主题化的定位凸显个性、特色和增强竞争力。功能趋向复合化，业态走向多样化。随着人们收入水平的提高，旅游消费的多元化需求不断被激活，旅游地产开发也随之从功能相对单一模式转向复合化，并日益成为不可逆转的时代趋势。和文化深度融合是新方向。借助高科技增强体验感；去地产化，强化产业链运作；旅游地产养生、养老化；由重资产向轻资产转型；旅游地产项目运作金融化；与互联网融合日趋紧密。

面临问题

尽管旅游地产进入第三次浪潮后，重新获得了发展的巨大机遇和成长空间，但是，仍然面临一系列的困难和问题。旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在，房地产受到很大制约，很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而，在各地大力推进旅游业发展过程中，似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展，对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感，甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。其次，土地利用面临多重困境的问题。旅游地产项目通常占地很大，从几百亩到数万亩，且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带，于是土地禁区出现了。而当地居民的利益平衡问题也较为严重。旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。项目定位不清晰的问题仍然存在，大多数旅游地产缺乏明确的文化主题，只是一些功能的组合。这样，就会出现发展方向的模糊不清，导致项目陷入可持续性成长的困境。产业结构和盈利模式的选择问题；市场需求的培育和引导问题；企业缺乏经验缺乏人才的问题。现在旅游地产项目大量推出，许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟，导致专业人才匮乏，很多企业只好强行跨界操作，导致的问题是，违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。

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