人口决定楼市上限！专家：15-49岁女性生育率仅1.6，跌破增长底线

楼市上涨的最大动力是什么？有人说是城镇化，源源不断的农民进城，完成“市民化”之后，庞大的买房置业需求，让房地产市场迎来持续的刺激。有人说是宽松的信贷环境，让人们将房子视为金融投机品，巨量的资金进入楼市，长此以往必然推高资产价格。

无论是哪个因素，根本上都是人口在起作用，所以有经济学家称房地产短期看金融和供需，长期只能看人口。

不过，以往楼市上涨的最大推手，现在也逐渐露出了疲态，人口形势的萎靡，也让房价未来的上限面临考验。

近日，东北证券宏观分析师沈新凤发布人口专题报告，其中提到了一个重要数据：以15—49岁的育龄妇女为样本，统计总和生育率（TFR），即育龄期间每个妇女平均的生育子女数，数据显示，中国15-49岁女性生育率从上世纪60年代开始下降，从上世纪90年代至今连续下跌，2016年已经跌至1.62的水平，结合2017、2018的新生儿数量，该年龄段女性的生育率已经低至1.6。

1.6是什么概念呢？沈新凤称，国际上普遍认为2.1的总和生育率是保证人口增长的底线，显然我们目前的总和生育率远低于这个水平，也意味着跌破了人口增长的底线。

触目惊心的数据背后，是新增人口的乏力，与楼市的冰火两重天。

从2018下半年开始，土地流拍大潮四处蔓延、楼盘降价潮袭来，千亿房企的两位数增速戛然而止，房企融资利率不断抬升，火爆多年的市场突然之间呈现出颓势，显然与人口结构恶化有密切联系。

第一，女性就业人数占总就业人数的比例逐步上升，这必然会对生育率造成挤压，楼市的需求进而降低，如上文所说，经过十多年的连续下跌，到2016年育龄女性生育率已经跌至1.62，买房置业需求端的传导，经过两到三年的酝酿，在2018-2019年产生利空影响也在情理之中。

第二，养儿育女成本的大幅提升，让人们对买房、生育这两件大事望而却步，在该报告中，专家援引《2017年中国家庭教育消费白皮书》的数据，目前对于子女的教育支出通常占家庭年收入的20%以上，房贷的巨大压力让人们不敢改善换房，不敢再继续生育，所以在2016年放开二胎之后，2017、2018的生育率不增反降，单个孩子的巨大抚养成本，也是育龄女性恐婚恐育、买房换房需求低迷的重要原因。

事实上，楼市的上限从多年以前就十分清晰了，只是无数个购房者在房价上涨过程当中迷失了自我，被不动产增值的表象所迷惑，殊不知当人口根基出现松动，需求的萎靡将是板上钉钉的事。生育率的变化，看起来只是冷冰冰的指标，对我们来说，却是指向未来跳动的数字。