楼市价格信号转变，一线城市房产交易回暖

过去一个月，一线及部分二线重点城市的房屋交易数据，正呈现回暖表现。

贝壳研究院Real Data数据显示，今年2月，一线城市新房交易量较去年底均呈现不同程度的上涨。其中，北京新房累计成交量同比上升57%，上海同比上升22%，深圳同比上升6%。

二手房市场方面，近期上海表现最为热闹，1月二手房成交量同比上升42%。北京二手房同比则出现14%的降幅，深圳二手房2月累计成交同比下降37%。尽管如此，一线城市二手房成交量依旧是主力，是新房成交套数的3倍。

成交量上升也拉动了价格的回暖。数据显示，2月北京成交均价相较于去年12月出现2.2%的涨幅，上海涨幅则为1.2%。而在本轮房价调控力度最弱、时间最晚的深圳，则出现4.7%的价格下降。

不难看出，一线城市中上海市场的回暖意向最为强烈，除了上述数据外，上海成交价环比上涨0.4%，是自2017年以来首次出现连续2月环比上涨的情况。

兴业地产研究报告指出，这和上海非户籍购房者满5年的政策到期有关。2013年11月，上海限购政策要求非户籍购房者需提供2年社保，按计划这批购房者可在2015年11月即可入市，仅4个月后，限购对社保年限的要求便从2年提至5年，即2018年11月后这批非上海户籍购房者才能拿到买房入场券，因此过去3个月时间里也是这批购房者积极入市的时机。

兴业证券团队指出，上海房地产市场自2017年第一季度开始调整，至今持续时间已有2年，市场最大回撤幅度在19%，2017年、2018年上海楼市杠杆率分别为40%和31%，调控后处于较为健康的水平，现阶段有可能是过去3-4年间出现的小周期拐点。上海楼市上半年依靠非户籍购房者入市有所回暖，如果下半年政策出现小幅利好，有可能会促使购房者入市。

北京市场方面，今年2月二手房新增挂牌房源均价环比上涨0.2%，达到6.3万元/平方米。但成交均价则略有下跌，环比降幅1%降至5.99万元/平方米，价格调涨占比从18%提高到24%，议价空间则从4.6%缩至4%。

业内认为，2月北京新房市场成交活跃，和近期入市的多个限竞房项目入市有关，其中位于西四环的世茂国风长安2月中旬上市600多套房源，当天销售超过500套，是近期市场关注度较高的项目之一。而随着早前出让的限竞房地块集中入市，这一产品类型的竞争也愈加激烈。

深圳方面，2月新增挂牌房源均价6.53万元/平方米，环比上升0.3%：价格调涨占比由28%上升至33%，议价空间从4.5%缩至3.7%。不过受到新房入市影响，二手房成交价格并无优势，均价环比降至5.28万元/平方米，降幅达到10%。

兴业地产研报指出，随着生产价格指数的持续下行，一线城市楼市价格信号的变化值得重视。

除了一线城市外，贝壳研究院Real Data数据显示，今年2月，包括廊坊、郑州、苏州、西安、大连在内的多个二线城市的二手房市场数据也同样出现环比上升。

其中，廊坊、苏州出现挂牌价和成交价同时上涨的情况，涨幅在3%-6%区间不等，廊坊更是有85%的小区出现上调挂牌价的情况。西安、郑州、青岛、南京等重点二线城市的二手房成交价，则出现2%-6%的涨幅。

研报指出，二手房小区调增挂牌价是楼市先行指标，这一数据基于同小区挂牌价计算，排除区域成交结构对房价的干扰，特别是从调增的占比持续上升，可以反应出市场出现乐观预期。