七成银行家新知：房价与销量启示，高端地产崛起｜房产家计划
文 | 李安嶙频道 房产家计划
对于银行家，个人是十分尊敬，甚至敬畏的，其在经济社会中扮演的角色。顾名思义，银行家是一银行业为主的企业家，善于把孕育中的商业眼光，变成商业现实的能人。
众所周知，银行是金融机构里面最为坚固和可靠的机构，而领导银行发展的银行家，也通常具备对于未来宏观经济、实体经济发展走向的精准判断，更为值得确定的，银行拥有广泛的信贷数据、和优质资产部对于当下城市的优质资产、楼市、商业物业、和其他资产，具备数据化的识别能力。
因此，银行家所言，往往都是通过十分严谨的数据，而展开。
最近，一份覆盖2380位银行家的报告出炉，中国银行业协会、普华永道会计师事务所联合发布《中国银行家调查报告(2018)》，报告显示：银行家们对房地产市场的看法稳中有变，接受调查的超七成银行家认为房地产价格和销量将上升或持平。
同时，按城市类型来看，对于一线城市，超七成银行家认为房地产市场的销量会上升或持平；超八成银行家认为房地产市场的价格会上升或持平。
对于二线城市房地产市场，近九成银行家认为房地产市场的销量和价格会上升或持平。对于三、四线城市，超六成银行家认为房地产市场的销量和价格会上升或持平，较2017年时这两项数据分别下降3.6和6.2个百分点。
我认为，该报道从银行家视野、对楼市进行了一次精准的洞察，而得出的结论是相对积极的。中国作为全球第二大经济体，地产经济一直属于国民经济中的支柱。因此，银行家的判断，对于普通购房者，也是极具引导意义的。
目前，房地产市场依然是一个贷款规模最大、也是最为密集的市场。相关数据显示：过去十年内，四大行累计向个人购房贷款投放了68.84万亿元贷款，远超制造业获得的贷款总额（49.34万亿元）。
因此，对房地产市场的偏爱，四大行是如此，整个金融机构也是如此。过去十年，中国金融机构贷款余额从34.95万亿元上升到136.3万亿元，而房地产行业贷款（房地产开发贷款+个人购房贷款）余额则从5.67万亿元扩张到38.7万亿元，在此期间，房地产行业贷款占比也从16.3%攀升到28.4%。
很明显，楼市从银行获得贷款的增速，远远高于银行贷款的整体增速，也可以说，房地产在推动银行借贷发展。
在房地产贷款中，个人按揭贷款的快速增长，不仅对制造业等实体经济融资产生了明显的挤出效应，也带动了居民杠杆率创下历史新高，进而对居民消费造成较大的拖累。
具体来看，2018年末，家庭部门贷款余额飙升至47.9万亿元的高点，杠杆水平（占GDP比重）也历史性地突破了50%。其中，个人按揭贷款的比重由49.2%上升至57.4%，这其中还未包含快速增长的公积金贷款——2017年全国公积金贷款余额为4.5万亿元，同比增长37%。
很明显，个人按揭贷款，也已经压制了其消费，甚至一度成为风险所在。而银行家在对于所有信贷投向中，45.3%的银行家认为，要重点限制房地产业。房地产业也超过冶金业(含钢铁、有色金属)，成为最多银行家选择限制对其放贷的行业。造纸业、纺织业和船舶制造业依次位列第三至第五名。
不过，2018年选择限制房地产业信贷的银行家比例，呈现出稳中有降的趋势，较上一年降低约3个百分点。
与此同时，房地产业的信贷质量也最让银行家担忧。2018年银行家预期不良率上升的行业中，房地产业也超过冶金业位列榜首，纺织业、商贸业和造纸业依次位列第三至第五位。
高净值人群促进高端地产爆发
在中国，大部分人对于房产的稳健投资是十分热衷的，房子这一份资产，不仅仅能给个人带来幸福感、还能给给个人带来成就感，以及归属感。事实而言，尽管目前的地产贷款市场，存在规模大、增速快等特征。但是，目前高端地产也开始呈现出爆发的惊人能量，而高净值人群的涌入，也给予房地产市场，一种崭新的风景。
△知名高端产品引起高净值人群的青睐
将房地产市场拉入良性竞争与健康发展，是行业共同的愿景，在市场挖掘具有潜力的产品的进程之中，星河湾系、泰禾院子系、远洋春秋系、金茂府系等等，知名高端产品引起高净值人群的青睐和关注。
数据显示，高净值人群可投资资产高增速持续。截至2017年，个人可投资金融资产142万亿元人民币，2007-2017年间增速达 年均20%，高净值近人群从39万增长至244万，其可投资资产从11万亿元增至63万 亿元。
高净值人群年轻化、专业人士化，突出咨询服务价值。从2017年数据看，高净值人群呈现年轻化，专业人士化趋势，财富积累主要为工资收入的人群显著增加，占比从2015年的11%增至2017年的21%，财富主要来源占比较大的还有经营 私人企业47%、投资22%和继承8%。
在高净值人群中，股票、基金、信托、贵金属，都是其组合之中的品类，而对于房产，和高端地产，已经成为一种投资共识，甚至是首选。如此来看，高端房地产目前的高速发展，就十分可以理解，而同时，豪宅也成为保值的必备资产，成为高净值，与超高净值人群配置的资产之一。
高端地产进入群雄逐鹿时代
很显然，随着高净值人群数量的增加，以及财富规模的壮大，高净值人群对于高端地产，拥有了诸多的消费策略和启示。目前，中国房地产的规模，依然处于发展中，另外一个维度是，中国未来的经济走势，依然是十分乐观的，在如此多重的背景之下，高端地产开始如鱼得水。
目前全国共有房地产公司约10万家，而2018年全国商品房销售额为14.9万亿，已经刷新了世界纪录。通过这两个数据可以看到，未来的房地产市场将面临极为激烈的竞争。目前，星河湾系、泰禾院子系、远洋春秋系、金茂府系等诸多高端地产，也展开了激烈的角逐。竞争维度也从差异化定位、项目产品力的细节借鉴、招商运营管理等诸多维度而展开。
△品质呈现未来，一直是星河湾集团的核心
星河湾集团董事长黄文仔，则是在这一场中国地产裂变式发展，而崛起的地产人物。他认为：星河湾的发展也可以分为4个阶段，但不是按刚才所说的那种划分标准。星河湾从一开始就是以高质量发展为目标，在发展过程中，不仅自身的产品在持续迭代升级，也对行业发展产生了积极的推动作用，这种推动作用，在几个时间节点表现尤为明显。
黄文仔按此来划分星河湾发展的4个升级时代，在4.0时代，星河湾不仅要实现产品进一步升级，星河湾还将梳理和编制《星河湾4.0标准》，星河湾的目标是“打造世界最高人居标准”。
当然，作为高端地产品牌的泰禾院子，自开年至今，泰禾收获了一个颇为喜人的开局，也为2月份画上了完美的句号，在各家地产企业竞争激烈的大前提下，泰禾院子连续两个月热度不减，各地频频传出捷报，展现了泰禾院子强大的竞争力。
△每一个独立的本体都有自己的灵魂
作为泰禾 · 福州院子国院会与泰禾 · 金府大院别墅的主笔设计师，设计师邦邦如此描绘她在设计之初的故事：“福州，三坊七巷中，众多的文物古迹和名人故居，一条小巷，一栋建筑，一扇门，一个雕刻，都散发着由内而外的场所精神，并让人深深感动。
△产品本身品质必须极为不俗，才能将此类人群征服
专注高端别墅市场的泰禾院子，常年服务于对生活品质要求极高的少数人群，产品本身品质必须极为不俗，才能将此类人群征服。
对于未来而言，房地产市场依然是巨大的一个基础设施，在经济体里面扮演巨大的角色。基于楼市，普通人群，和高净值人群，都拥有庞大的需求，最为关键的是，高净值人群的增长，和高端地产品牌的崛起，也在佐证另外一点，中国国民正在从单一的刚需，走向更高层次的投资行为和视点。
或许，这才是高端地产，未来的出路。
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