滨江服务赴港IPO，老铁宋卫平助推了一把

57岁的戚金兴在做另一个冲刺。

2月28日，滨江服务(HK.03316)在香港召开IPO和2018年业绩发布会，并公布其上市时间为3月15日。从去年递交申请书到现在，仅仅过去三个多月，相比于郭梓文半年的等待，戚金兴的物业公司上市步伐更快一点。

将滨江集团(SZ:002244)的物业板块以红筹股身份登陆港股，是戚金兴早已的谋划，曾经公开表示要确保滨江服务在2019年顺利上市，而今即将落听。据最新消息显示，此次上市滨江服务全球发售共6670万股，每股5.4港元- 7港元之间，招股时间为2月28日-3月8日。

为了确保市场对公司基本面和为发展前景的肯定，滨江服务还引入了3名基石投资者，其中绿城服务及杭州东业各认购987万股股份，而天堂硅谷资产管理认购3000万元人民币的股份。

老大哥宋卫平助阵

而引人注意的是宋卫平持36.72%的绿城服务。与滨江服务相同，绿城服务也是根植于杭州的一家物业公司，并且已经由绿城集团拆分出来上市了。那么，为什么戚金兴会引入同城同业的竞争者为自己助阵呢，不免引人好奇。

或许是不打不相识的缘故。过去，在杭州房地产市场的排名中，长期保持着绿城第一、滨江第二这样的名次，而戚金兴与宋卫平也一直是杭州楼市的领军人物，两位掌门人都有着对于产品品质的执着与坚持，两家企业也相继出了不少建筑精品，因此，滨江与绿城也被称为杭州楼市的双子星。

在杭州地产圈，宋卫平一向以激进、敢赌闻名，戚金兴则以稳健、低调著称。戚金兴被视为杭州楼市的二哥，宋卫平则被称之为老大哥，而且戚金兴从内心中也十分敬重这位老大哥。滨江曾有机会拿第一，但戚金兴却不愿意跑到老大哥绿城身前，故意放慢脚步。很多人说滨江甘当千年老二，但我尊重宋总，在品质上过去滨江向绿城学习了很多。这位老大哥也很重视我。

甚至，在广为人知融绿之争中，戚金兴还一度为宋卫平筹划退休生活。可以说，两人虽是事业上的对手，但更是内心中的朋友，既相互竞争，又惺惺相惜。

而今，在滨江关键的发展节点上，老大哥绿城也没有旁而观之，而是选择了为其助阵，成为了滨江服务的基石投资者。至于二者之间未来是否有合作，滨江服务表示，虽然他们看好滨江服务的发展，但目前暂未有具体合作意向。

估值约为19.3亿元

与老大哥的重点关注不同，资本市场对于此次滨江服务赴港IPO，好像已经习以为常。

在滨江服务之前，就已有多家内地房企分拆旗下物业板块赴港上市。2018年以来，先后有雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、旭辉永升生活先后在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等，目前在港股上市的物管公司已经超过11家。

市场分析人士表示，内地房企选择分拆物业公司上市主要与融资需求相关。对此观点，滨江服务集团董事会主席、总裁兼执行董事朱立东也是供认不讳。朱立东表示，这是滨江服务在自身发展过程中间的需求，公司在寻求发展的过程中，一旦插上资本的翅膀就相当于有了助推器，同时也有利于增强实力、规范管理、提升品牌形象，这是滨江服务要求上市的初衷。

除了融资需求，估值较高也是港股市场吸引内地房企纷纷拆分旗下物业板块上市的重要原因。据上证报了解，在港股市场上，目前分拆上市的内地物业公司动态市盈率均超过其母公司。而且，截至2月28日，2018年上市的内地物业股仅有佳兆业物业跌破发行价。

据招股书显示，滨江服务集团业务主要分为三个部分：物业管理服务、非业主增值服务及业主增值服务。截至2015年、2016年、2017年12月31日止年度，滨江服务集团分别实现收入1.59亿、2.26亿、3.49亿元人民币；相应的净利润分别为0.11亿元、0.22亿元和0.58亿元。

按其每股5.4港元-7港元发售6670万股，以中间价每股6.2港元来计算，滨江服务的集资净额约3.39亿港元。而且，滨江服务此次全球发售的6670万股，占全球发售初步提呈的发售股份数目的15%。

由以上信息粗略估算，滨江服务市值约为22.6亿港元，约为19.3亿元人民币。

七成业务源于滨江集团

从港股物业板块来看，滨江服务的规模不大。截至2018年8月31日，滨江服务为48000个物业单位提供物业管理服务。在管总建筑面积为1080万平方米，在管物业68个。其中，就在管面积而言，72.3％的在管面积来自于滨江集团开发的物业，27.7％来自于独立第三方的物业开发商开发的物业。

超过七成业务来源于母公司，滨江服务也并未脱胎于房企物业公司的共性，依靠母公司输血。对此，朱立东表示，滨江集团是滨江服务未来相当长一段时间的物业渠道、来源，为公司未来发展提供弹药。此外，滨江服务也会不断增强来自第三方的比例。

朱立东透露，自从2018年8月31日后，在滨江服务新增的16个物业项目中，有9个来自于滨江集团，有7个来自于第三方，从趋势来看依赖性减少，来自于独立第三方的比例增强。

此外，滨江服务在招股书中表示，拟将一定比例的所得资金用作收购具有良好市场知名度、声誉卓着及发展潜力较大的物业管理公司。招股书同时披露，于2018年8月31日后，滨江服务集团已将物业管理组合扩展至江苏及江西，涵盖中国四个省、直辖市及自治区的19个城市，不断外扩，获得新的合约管理项目将是滨江服务集团着力要做的重要工作之一。

值得一提的是，长江三角洲、浙江省及杭州是中国最具经济活力的地区。2017年，长江三角洲、浙江省及杭州的城镇化率分别为71.0%、68.0%及76.8%，远高于中国整体城镇化水平。为此，滨江服务在招股书提到，根植于杭州，业务拓展至整个长江三角洲的自己前景可期。