文丨子木

1

“地主之所以成为地主，长工之所以是长工，那是有原因的，只要让我活着回到陕西，再给我10年，我依然还是地主。”

2012年，坐在电影《1942》荧幕前的阳光城老板林腾蛟，一遍又有一遍地重复着这句台词。

此时的阳光城正面临着销售不畅，融资难的阶段性危机，前一年的销售额才刚刚达到23亿。

“可10年太长了，我必须马上去“陕西”，否则阳光城未来堪忧”。林腾蛟当下做出决定——挥兵北上，将阳光城总部从福建迁至上海，开始全国化布局。

江湖人戏谑，“这点儿阳光还想普照大地？”

2

光芒四射

当然，阳光城在这个节骨眼上扩张规模有些困难，但林腾蛟的野心早已按捺不住，况且他明白，在这赢家通吃的年代，终有一天自己大半辈子的心血会被规模更大的房企吃掉。

唯有自己做大做强，才能破了这命数。

而且最重要的是，刚纳入麾下的得力干将给了他十足的底气，这人叫陈凯。

陈凯在做阳光城总裁之前，就已经是华润、龙湖声名鹊起的人物，当初毅然入驻阳光城，也有人说是因为和林老板情投意合，也有人说是林老板一掷千金。

林腾蛟出身豪门，却一直坚守个人耕艰之道，留学归国后白手起家，做酒店、教育、投资、贸易，无不风生水起，不惑之年便是闽商一代翘楚，奖拿了无数，公益也做了无数。

尽管如此，林老板十年如一日，每天坚持5点钟起床、锻炼、读国学，编写企业《文化手册》。说其被个人魅力所折服不为过。

当然一掷千金也有渊源，陈凯当年到手年薪450万，可是福建省最贵的CEO。

事实证明，伯乐相马，又合二为一，必有大成。

陈凯自己的资源不少，把阳光城推向多个投资机构；他懂市场，阳光城进入上海后，地拿得都很巧，几个项目都受益于自贸区、迪士尼，净利润率过30%。策略也抓得准，2012年就开始拉高周转，很多项目拿地到开工只有六七个月光景。

“高周转+低成本、股+债、丰富产品线+精选城市、扁平化+青年近卫军、信息对称+评价到位”，深耕大福建和大上海。

在“一带多点”的战略部署下，阳光城迎来了真正的曙光。

2011年，阳光城年销售额23亿；2012年，跃升到100亿；2013年，220.2亿。三年时间，阳光城销售额翻了十倍，从三线直接跃升为中型房企，实为震惊四方的“黑马”。

而林老板与陈凯之间也互有成就。林腾蛟收获了一家实力和锐气兼具的华东房企豪强，而陈凯得了明星经理人之名，又有通过股权激励实现身家过亿的实利，并惠及跟他一块鏖战的兄弟。

然而，终止的一刻在2015年到来，和早前一样，在达到成就的相对峰值后，陈凯选择了辞去阳光城总裁职务，仅保留联席主席的“虚职”，从此淡出阳光城。

3

儒不可耐

2015年1月，为阳光城开疆拓土、奠定了扎实基础的陈凯离去，一向低调的张海民，加冕入堂，成为阳光城新一任渡船上的舵手。

张海民是阳光城「三年佳话」功不可没的重臣，曾任福州总经理，在闽系房企群雄争霸的地盘，愣是开辟出一条血路，带领福州团队连续三年蝉联当地楼市冠军。

对于阳光城来说，如果陈凯是「开疆拓土」，那么张海民就是「守正出新」。而这个“新”就是张海民为阳光城带来的「并购基因」。

当然也有人说这个“新”来自于老板林腾蛟。

林老板爱才，虽有张海民为其固守江山，但心上却对一个人爱慕有加，那就是孙宏斌。林老板称孙宏斌如项羽的霸王胆识，刘邦的智谋。

无论是孙宏斌当年不畏权则，带领顺驰披荆斩棘，还是后来通过并购让融创逆转格局，其攻城掠寨的速度都是举世无双。然而引孙宏斌未果，那就只能让阳光城做第二个融创。

2016年，阳光城大手笔的拿出205亿元进行并购，这一数字仅次于恒大、碧桂园和以并购闻名业界的融创。被业内一度看作是继融创之后的全新“并购王”。在城市的战略定位上，张海民选择精耕一二线，基本放弃三四线。

“今天的土储排名就是五年后的规模排名。”可见在上任光环的巨大压力下，张海民想尽可能得多储备粮草，为阳光城打下千亿江山，来证明自己的实力。

然而在销售业绩上，阳光城并未延续陈凯时代的光荣战绩，只完成了从2014年231亿元、2015年310亿元到2016年487亿元的中高速增长。

2015年林腾蛟又看一遍《1942》，焦躁地问张海民，两千亿销售额何年才能达到？

张海民说，期限5年，2020年必成。他认为，稳定才是一家企业能够最终长跑的基础所在。速度太快了不行，沉淀会不够，必然会付之一炬。

因为在高速扩张期间，并购的另一面效应也逐渐显现出来，由于受制于现金流以及并购项目较为复杂，不能在短时间内转换为销售，导致大量资金沉淀和现金流缺口，阳光城的杠杆率一路走高，在行业里也是赫然在列。

有人叹言，阳光城虽是一匹黑马，但融资资源还没有任性到随处吃小鱼的地步。步子迈得大了很容易步「顺驰后程」。

而此时，同在2012年崛起的碧桂园，在老农杨国强的带领下一路狂奔，在大家都争抢一二线城市时，碧桂园一声不吭的在三四线城市重点布局，棚改货币时代到来，让碧桂园如乘东风，2016年的销售额狂飙到3088.4亿元。

此时的林老板坐不住了，一心想做“大地主”的他，认为只有碧桂园的速度才能与他心中的阳光梦相媲美，只有碧桂园的模式才能让他成为站在时代巅峰的男人，他需要的是如陈凯般的悍将，而不是求稳的儒将。

最终，张海民在规划好一切后，停下了脚步。

离开的时候，张海民感慨道，“在市场下行的时候，你的任何一个选择和动作都可能是错的；但如果市场向上走，借助好的平台，你可能就会获得十倍的成功。所以，永远不要以为自己很强，天时、地利、人和，一个都不能少。”

4

狼性路途

学习碧桂园最快的方式，莫过于直接从其内部招募悍将。林老板的行事风格一向干脆直接，这次他又下了重手，直接把碧桂园两位高管“双斌”引入阳光城，震惊业内。

朱荣斌精于投资经营，吴建斌则擅长财务管理，均是碧桂园三千亿江山的舵手，而此次出走，竟然留下“照顾家人”和“研究摄影写作”的字条，让老扬不得其解。这也不得不佩服林老板对挖人技艺的巧思。

“双斌”一经合璧，立刻招揽了一支由阚乃桂、胡书仟、徐爱国等地产圈著名职业经理人组建的管理团队。从阳光城管理团队出现的新面孔中不难发现，这支新生军大多来自“双斌”一脉相承的中海、中建系。

团队组建成功后，吴建斌搬来了碧桂园的整套打法：

1.并购要对资产负债表负责，要处理好表内表外的关系；

2.阳光城要全员狼性营销，要建立头狼矩阵，要给狼群肉吃，书面语叫「双赢机制」—要吃着碗里，盯着锅里，内部有淘汰，外部有竞争。

既然要打造一支狼性之师，还要有人能管住这群狼。如果将吴建斌的媒体讲话上下串起来看，就能看到林腾蛟的顶层设计和管控之道：合伙人机制的三权分立。

换句话说，一起赚钱，谁瞎搞，斩立决。

至此，拥有国学文化，强调相对有情怀的阳光城彻底变成了一头血淋淋的狼。而林腾蛟日日夜夜编写的中西文化《文化手册》，在此时显得格外扎眼。

随着“双斌”的到来，阳光城开始呈现“碧桂园式”发展路线，由精耕一二线转向一二三四线城市通吃。

同时在2017年，阳光城实现合约销售951亿元，同比增长95%；获取土地项目达到120个，并提出了“未来达到两千亿，甚至更多”的远大目标。

2018年10月9日，阳光城官方宣布正式突破一千亿。林腾蛟掩不住内心的喜悦，向所有员工派发一枚金戒指，盒子上写着“千亿纪念”。

然而在戒指金灿灿的表面下，阳光城隐忧的债务问题好像从没改善过。年报显示，阳光城负债从2015年的564亿，升至2018年3月的1967亿，两年增近三倍，增幅达248%。

一直在红线边缘走钢丝。

为此，阳光城开始寻求一切可能性融资。除了股东100%质押股权寻求融资外，更是开启了一轮接一轮利率高达8%的“豪赌式”永续债融资，并且“鼓励”员工全员持股，把阳光城内的所有人死死得绑在这艘大船上。

风起云涌，世事无常，2019年注定依旧是楼市寒冬。

在中央严政下，三四线的货币棚改红利也走到了尽头，碧桂园转舵寻求多元化转型发展，老杨玩起了高科技，而继续以碧桂园模式狂奔在三四线道路上的阳光城，是否能走到彼岸还是未知。

而此时的林老板应该再坐到荧幕前，好好再看一遍《1942》，因为里面还有一句，“地主之所以是地主，前提是走的稳，然后才能走得快。”