IPO募资仅11.7亿元的德信中国，短短三天豪掷36亿拿地

刚登陆港交所不久的浙江房企德信中国（02019.HK），IPO募资规模不过13.73亿港元（约合11.7亿元），但在上市后短短三天内，却豪掷36亿元在土地市场上狂飙突进。

3月1日，经过71轮激烈竞拍，德信以13.78亿元将温州滨江商务区一块地收入囊中。此前的2月27日，经过90轮竞价，德信旗下公司以22.22亿元竞得了杭州良渚街道一幅地块，溢价率高达30.55%。

尽管2月26日上市当天，德信中国执行董事兼董事长胡一平表示，未来会制定一些策略，将公司负债控制在一个合理水平，但从德信刚上市就用超过IPO募资三倍的资金拿地的举动来看，其净负债率居高不下的情况，在短期内恐难改变，财务安全亦面临不小的考验。

今明两年资本开支将飙升

据德信中国公布的最新财务数据，至2018年底，其总流动资产447.8亿元，总流动负债约380.4亿元。包括银行贷款、信托融资等在内的即期借款约77亿元，非即期借款44.2亿元；借款总额约121.3亿元。

截至2018年9月底，德信净资产负债比率为103.1%，需在一年内偿还的借款为58亿元。而2017年底这一数据更是高达275.7%。

德信中国此前曾坦陈，公司的净资产负债率维持在较高水平。主要与公司的业务迅速扩张，致使外部借款增加所致。

在迅速扩张的同时，德信中国的现金流状况堪忧。该公司披露的数据显示，截至2018年9月底，其经营活动现金流净额为-35.39亿元。

德信在招股书中承认，一二线热点城市快速发展，导致土地成本增加，公司目前不但没有足够的财力扩充土地储备，甚至现有物业开发所需资金也告紧缺。

一位房地产行业分析师表示，上市能在多大程度上缓解德信中国的还债及现金流压力，仍有待进一步观察。

对于公司收入来源，德信中国披露主要有四个方面：物业销售、建筑项目管理服务、酒店运营及租赁业务。其中，物业销售收入在全部收入中占比很高。20152017年德信中国物业销售收入分别为52.4亿元、67.2亿元和65亿元；2018年前九个月物业销售收入为56.8亿元。

值得关注的是，随着谋求规模上的扩张，该公司的资本开支也出现较大幅度增长。

数据显示，2016、2017年德信中国的资本开支为1370万元和1510万元，至2018年9月底，这项开支的金额达到2730万元。

董事估计，2019及2020年度的资本开支，将分别为4.24亿元及1.07亿元。该估计为我们根据现有业务计划，预期于相关期间产生的资本开支总额。德信中国在2月12日公布的财报中如是说。

按该公司预估，今明两年的资本开支共计约5.31亿元，相当于IPO募资规模的一半。

旗下项目公司多次被罚

据德信中国公布的数据，2016年和2018年其分别新增8幅和16幅地块，分别支付35亿元和80亿元土地出让金，并根据开发进程结算17个及43个开发项目的建设费用。

就权益比例而言，至2018年11月30日该公司土地储备总规模为693.4万平方米，其中589.9万平方米位于浙江省。

我们已制定了全国扩张政策，计划重点布局全国中心城市。未来还计划在武汉、郑州、长沙等城市布局。在去年提交的招股书中，德信中国方面表示，公司已经进入13个城市。

上述房地产行业分析师指出，在以高负债模式扩张的情况下，除通过资本市场多渠道融资、以借新偿旧等方式缓解还债压力外，加快项目周转以回笼现金，亦成为维持公司财务安全的一个重要方面。

而德信对快周转需求之迫切，在旗下项目多次受到处罚中，可见一斑。

上市前的过往记录显示，德信中国有7家项目公司在未获建设工程工程施工许可证或相关审查程序前，就开始项目的建设。为此德信中国应承担的总罚款金额为280万元，不过这些罚款在去年9月底前已全部结清。

据了解，这其中有5家项目公司在未获得建设工程规划许可证前便开始施工。对于没有拿到政府相关文件就施工而被处罚，德信中国方面的解释是，主要因建筑承包商未经批准即开始施工，以加快施工进程。

此外，德信中国方面表示，这与公司的项目与相关政府机构之间沟通有误，以及对各地政策及施工标准理解出现偏差，也有一定关系。