大湾区盘点丨外来房企能否抢滩粤港澳？

自2014年深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”概念，到《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，粤港澳这一世界级湾区正走向现实。

未来，随着规划政策的逐步落地，粤港澳大湾区的经济活力将再次升温。可以预见，更多外来人口的流入势必带来更庞大的居住需求。

寸土寸金，群雄逐鹿。

与万科、保利、恒大等以粤港澳作为大本营的本土房企相比，外来房企的优势并不明显。截止2018年中期，在千亿房企中，仅有融创在湾区的土储超过了千万平方米，远洋908.10万平方米的土储排在第二。

同时，外来意味着人生地不熟，正是“离城十里路，各有各乡风”。本土房企已深耕多年，无论是拿地的竞争力，还是品牌的认知度，或是产品的针对性，外来房企都或多或少处于劣势。但政策的东风正烈，不免令人摩拳擦掌。此番南下比试，客场作战的外来者们能否凭借修炼多年的内外功夫成功抢滩？

01-融创全面布局 外来三强储备较少

2018年销售额TOP10房企中，有6家都来自粤港澳。在粤港澳本土房企占据龙头房企的半壁江山局面下，外来者再想分一杯羹似乎有些困难。

但凡事总有例外。

融创凭借强大的“外功”——钱，在两年间以迅雷之势布局9城，成功全面进军广东。

兵贵神速。2016年，融创首次进入深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门8市。融创在收并购市场的强势，令其在该年豪取25个湾区项目，总建筑面积达到696.91万平方米。而在25个项目中，1个位于惠州的项目于2016年内竣工，另有8个项目旋即投入到建设当中。

融创边将项目变现，边于2017年落子肇庆，补上最后一目。截至2018年中期，融创在粤港澳的土地储备高达1226.57万平方米，占其总土储的7.87%，以融创的体量来说，粤港澳土地占比已属外来房企中较高的一位。而与本土房企相比，融创的土储面积低于保利、恒大、华润，高于碧桂园、万科、中海，成为了它们之中的“中位数”。

与较晚进入广东市场的融创相比，绿地可谓是老前辈了。2010年，绿地首入广州，彼时绿地方面曾表示，久久未进入广州市场是因为自觉“内功”不够。8年过去，绿地更进一步，在2017年与2018年先后首次进入深圳与肇庆。

截至2018年中期，绿地在广东储备了6个项目，属于粤港澳湾区的，仅有3个分别位于广州、江门、肇庆的项目，面积约有241.94万平方米，占其总土储的4.83%。但同时，绿地在粤港澳湾区有17个在建项目，3个竣工项目和1个新开工项目，其中包含一个深圳的旧改项目。如此看来，绿地似乎认为自己在广东的项目建设已趋于饱和，未来绿地是否会加大在湾区的拿地力度，还未可知。

此外值得一提的是，绿地在深汕特别合作区储备了一个项目，尽管深汕特别合作区不属于粤港澳湾区内，但其地理位置与深圳咫尺为邻，将有很大可能享受合作区与粤港澳湾区的双重红利。

新城自2016年首进佛山以来，又用两年时间布局东莞、惠州、肇庆、中山、江门，履行其全国均衡布局战略，累积拿地面积334.78万平方米。新城是TOP10房企中唯一未布局广州与深圳的房企，这也体现了其贯彻“逆势二三线”的战略。在2016年，新城就已开始加大对二三线城市开发，一线城市储备10%，二三线城市储备80%是其布局的最大特点。

截至2018年中期，新城在湾区拥有9个拟建及在建项目，同时，新城亦在肇庆布局一个吾悦广场项目，进一步以“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式展开湾区布局。

龙湖在2014年首次进入广州与佛山，此后又在2017年进入深圳、香港、珠海。与绿地相同的是，龙湖打入深圳市场的敲门砖亦是旧改。2018年，龙湖继续加速布局珠海，先后以6.4亿元、13.18亿元拿下航空城及金湾区项目，两项目总建面达33.55万平方米。

截至2018年中期，龙湖在湾区土地储备约为163.70万平方米，占其总土储的2.57%。尽管在湾区的土储较少，但龙湖在2018年8月首进东莞市场后，已基本完成了对大湾区内热点城市的基本布局。

02-大手笔投入的阳光城泰禾

龙头之下，千亿之上，是“爱拼才会赢”的践行者们。

尽管总部已迁至上海，但起家于福建的阳光城依然是正处于高速扩张时期的闽系房企代表，在2016年打入广州、佛山、东莞市场后，又于2018年进入江门、中山、深圳。尽管阳光城2018年中期期内仅新增了27.54万平方米的湾区土储，但其在2016年超过700万平方米的大手笔拿地足够消化一段时间。

另一闽系房企代表泰禾，在2015年底分别以高达94.74%、177.61%的溢价率在深圳土拍市场拿下宝安尖岗山的2块住宅用地，高调进入深圳市场。此后，泰禾又先后进入了佛山、东莞、珠海、惠州、广州、肇庆。2018年上半年，泰禾集团又以9亿元获取了中山乐美达地块，首次进驻中山，加速大湾区布局。

截至2018年中期，泰禾在湾区土地储备约171.57万平方米，单其广州增城项目就有107.49万平方米的待开发建筑面积，占其总储备的34.45%。同时，泰禾2016年至2018年中期在湾区已累积拿地335.96万平方米，总部距粤较近的泰禾，对湾区的重视可见一斑。

但泰禾主打的高端产品，周转速度较慢是其一直存在的问题。曾有报道指出，泰禾2015年拿下的宝安尖岗山地块，在2018年年初才开始破土动工，并在很长一段时间内处于挖基坑的阶段——“跑步”进深，却进度缓慢。泰禾在湾区的布局多久能变现还需打个问号。

与泰禾土储较为接近的，是旭辉。截至2018年中期，旭辉持有的湾区土地约为187.84万平方米，在布局广州、佛山、珠海、东莞、中山、江门6个城市的同时，还在香港特别行政区拥有一个实用面积约2.14万平方米的项目。此外，在旭辉储备的18个湾区项目中，有15个预计在2020年前后完工，届时将是一波大型变现。

作为2005年布局中山，2011年初入深圳的先行者远洋，在2017年首进广州、香港，2018年首进佛山，2016年至2018年中期在湾区累积拿地443.10万平方米，2018年上半年更是拿下7个新项目，可谓提前享受政策红利。

2018年中期，深圳、广州与远洋另两个重镇杭州及大连，一起为远洋贡献了61.42亿元的营业收入，约占总营收的40%。同时，远洋在湾区的土地储备高达908.10万平方米，接近一些龙头房企，占总土储的16.78%。

此外，远洋在湾区拥有多达30个项目，其中在中山有18个项目，有5个中山项目为上半年新购入。

03-佛系“玩家”绿城金科

有大手笔投入的挑战者，就有佛系的“玩家”。

绿城中国进入湾区的时间较晚。2016年，绿城首进佛山，以1.66万/平方米的楼面价创下当时佛山土地出让楼面价新纪录。此后，绿城又于2017年首次进入广州，并在湾区储备3个项目。但是，绿城一反初进佛山时的高调，2018年上半年在湾区没有追加任何新的投入。

截至2018年中期，绿城仅储备3个项目，面积约76.33万平方米，仅占总土储的2.3%。其中，除了绿城首个佛山项目占有100%权益外，另外两个项目的权益分别为50%及16.7%。拿地权益较低，会对绿城的权益销售影响较大（2018年中期，绿城新增建筑面积440万平方米，权益建筑面积244万平方米；合约销售额474亿元，权益销售额268亿元）。但反过来说，较少的权益也意味着较少的投入，现金压力会更小。看来，绿城对其首个佛山项目更加寄予厚望。

另一位仅布局了广州与佛山的,是金科。金科进入湾区的时间比绿城更晚，在两年间金科拿地61.93万平方米，2018年中期新增土储面积36.39万平方米。金科在2018年上半年拿下的56个项目中，有3个位于湾区，并且占有100%的权益。

千亿之下，有2016年至2018年中期在湾区累积拿地1016.71万平方米，“并购式入粤”的新力；有拥有地缘优势，布局6城，累积拿地507.83万平方米的福盛；也有布局规模不大的几家企业。

远在北京的首创，在湾区布局了3个项目，而中粮，则在深圳的存量市场获取了旧改更新项目。

建发在已进入广州和深圳的基础上，于2018年上半年获取了珠海和江门的地块，项目数量虽然不多，但已表明其逐渐落子湾区的决心。与建发土储数量相似的禹州地产，在湾区拥有6个项目，尽管布局了香港、与佛山，但禹州地产在两地的项目仅分别有2214与8500平方米的面积，其大头在惠州4个项目的44.93万平方米。

此外，弘阳地产于2018年8月在佛山以11.28亿元竞得南海地块，首次进入湾区。同时，弘阳商业于2018年9月落子广州，欲打造广州弘阳广场。

受益于粤港澳大湾区远景规划，湾区将释放巨大的改革制度红利，湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望将给珠三角9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑。对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言，可以更好的享受政策所带来的红利，推动企业规模更上一层楼。

相比早已占得先机本土房企，外来房企面临的考验将更为严峻，外来者们能否借势抢滩粤港澳，拭目。

表格、正文数据来源：房企年报、机构数据