郁亮称找不到和房产钱景相当的行业 产业地产钱景如何？

中商情报网讯：近日，郁亮万科内部讲话：房企转型不易，房企找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。房地产拐点到来房企纷纷谋求转型，产业地产正成为大房企投资转型的风向之一。产业地产钱景如何？

房地产行业进入白银时代

改革开放以来，房地产经历了黄金十年，房地产投资和销售都处于高速增长状态，目前房地产行业进入白银时代。当前，国家经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底，宏观形势并不乐观。住宅全面短缺时代结束，政策层面继续坚持“房住不炒”的基调，住房的金融投资属性会被长期抑制住。同时，“少子化”对房地产行业带来长期影响，90后比80后人口少4100万，00后又比90后少3100万，从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万。另外，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈，强者恒强，弱者消亡。

房企转型产业地产

黄金十年早已成为追忆，房地产拐点真的来了，房地产企业纷纷谋求转型，寻求多元化业务和赢利点，以应对市场新常态下的变化与挑战，产业地产正成为大房企投资转型的风向之一，将其视为未来业绩承载和拓展的方向。据产业地产服务商选址中国发布的《2017-2018中国产业园区市场研究报告》，销售百强房企中，超过50%房企已涉足产业地产开发建设。

产业地产钱景如何？

由于产业地产面对的客户是企业和政府，投资决策更为理性，产品标准更高，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等因素，进入门槛并不低，但是产业地产钱景光明。

传统住宅开发的盈利模式相对简单的，产业地产的盈利模相比之下较为复杂。产业地产成期数一般为5年以上，盈利模式多为租售、资产增值、产业服务。对企业来说，运营产业地产风险相对较小，受调控政策影响较小。若运营得当，产业地产将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化挣到的钱，可能比房地产开发挣得更多。

资料来源：中商产业研究院整理

产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，区别于传统房地产，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链聚集。目前，房企从产业地产探索出7种盈利模式，其中，华夏幸福在产业地产方面最为出色。

资料来源：中商产业研究院整理

房企转型产业地产少有盈利

在盈利模式上，地产开发仍是目前运营商获得收益的主要渠道。现今产业地产大多没有科学的市场调研和统一规划，同质化严重，后期运营也并不如意。因此，少有在产业地产板块盈利的房企。

没有不赚钱的行业，只有赚不到钱的企业。部分房企没有抓住产业地产的本质，还停留在当年做地产的概念。产业地产的主要客户是企业，议价能力较高，只有了解并抓住企业的需求痛点，并建立一套行之有效、因地制宜的服务体系，才能够吸引企业入园。

1、开发模式不同

相对于传统房企的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高，对项目操盘手的需求更严格。

2、人才结构不同

房地产与产业地产是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，无法快速匹配产业地产的开发模式。

3、公司机制不同

对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。

目前，不少房企做产业地产定位不清晰，同时不善于打造产业生态。园区首先要解决企业凭什么进入，进入后如何提供增值服务，帮企业快速成长，快速发展，这非常关键。此外，产业地产开发创新思路，不可照搬房地产开发模式。

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