房企加码二线布局 谨慎拿地仍是主旋律

文| 证券时报王一鸣

土地市场正迎来早春二月。春节后两周，房企正在加紧向二线城市布局。2月11日以来克而瑞研究中心重点监测城市共成交土地百余宗，2018年销售TOP10的房企超过半数在土地市场已有所收获。

克而瑞认为，从近期苏州、福州等城市土地拍卖来看，个别市场略有回暖，但难言全面复苏。整体来看，在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。在三四线热度下降、一线城市供给有限背景下，二线将成为房企布局的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。

节后土地拍卖受关注

就土地市场的表现而言，2月22日苏州节后首场土地拍卖颇受关注，7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让，累计土地成交总价98.26亿元，最高溢价率达42.78%。

据证券时报记者了解，就报名情况看，有两宗土地竞买开发商超过10家，其中一宗住宅用地的吸引19家竞买人参与，一宗吸引16家竞买人参与。

竞争最为激烈的是编号为苏地2018-WG-47号的住宅用地，吸引包括佳兆业（00876.HK）、正荣地产（06158.HK）、弘阳地产（01996.HK）、旭辉集团（00884.HK）等16家房企的竞买。

最终，经过经过40分钟、76轮竞拍，该地块由佳兆业名下公司以8.91亿元的代价竞得，溢价42.78%，成交楼板价为18561.50元/平方米。

另一宗编号为苏地2018-WG-49号的居住、教育地块吸引了19家竞买人参与竞拍，最终，经过55轮的竞价，由上海开发商大华（集团）以32.14%的溢价竞得，折合楼板价25813元/平方米。

据第三方研究机构中国指数研究院的数据，三个月前的2018年，苏州尚仍有住宅用地流拍。

相似的情况发生在福州。2月15日，福州市公共资源交易服务中心迎来节后第一场土地拍卖，共出让7宗地块，总出让面积为62.38万平方米，约935.68亩，均为洋下、浦下、三叉街、排尾红星四大旧改片的地块。现场吸引了包括首开+融侨联合体、世茂、万科、金茂+城投联合体、宝龙、阳光城、龙湖、正荣等21家企业参与。

最后，7宗地块成功出让，总揽金205.4亿元。占2018年全年福州土地拍卖收入408亿元的50.34%。

此前克而瑞公布的1月土地月报显示，在经历了岁末的市场成交峰值之后，2019年1月土地市场成交量周期性回落，但却是近一年来的成交量第三峰值，溢价率、流拍率等指标也出现了好转。其中，北京、上海等城市优质土地的供应带动一线城市的地价上升，溢价率也触底回升；二线城市表现尚佳，1月土地成交量同比上升21%，成为了同比上升的主要增长点。

报告指出，1月成交量减少，流拍地块幅数也随之减少，重点监测的城市1月有95幅地块流拍，相比去年12月减少了五成多，流拍率也明显回落。重点一、二线城市中，昆明、西安、成都仍是流拍重灾区，1月昆明共有13幅地流拍，主要区域主要集中在下属县城宜良县，距离城市主城区较远，难承接城区溢出需求，房企拿地意愿小。

城市间分化加剧

据CRIC监测，上周全国土地市场有所升温，重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米，环比增长54%，同比则增加了11%；但依旧未达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元，环比亦增加了18%，同比则下降了19%；这也直接导致了整体楼面价的下行，下滑至4223元/平方米，同环比分别下跌27%和23%。

从整体数据变化趋势来看，可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧，局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市复苏，对于整体的借鉴意义并不是太大。克而瑞表示。

细分来看，从近期规模房企拿地分布可看出其目前投资战略倾向。目前，碧桂园拿地仍以三四线为主，其在湛江、洛阳、毕节各拿下1宗地块，共计花费6.7亿元，增加土地储备达到44.2万平方米。

万科则坚持布局一二线，在2018年加码布局三四线之后，还是回到二线市场。其在太原、青岛、福州均有新增土储入账。其中以76.4亿总价击败宝龙、世茂获得福州旧改地块，也刷新福州土地成交总价纪录。恒大以接近50亿元的总价竞得贵阳花溪区15宗地块，预计将用于建设恒大童世界，这是继2017年拿下花溪区13宗地块后再次大手笔拿地。

融创2019年以来拿地势头较猛，根据克而瑞1月份新增土地货值榜单显示，1月份融创新增土地货值达到570.4亿元，位列第一名。根据不完全统计，节后两周融创已在太原、石家庄和青岛共计拿下至少12宗土地，合计建面超过100万平方米。

部分有规模扩张需求的品牌房企也在向二线城市回归：例如中梁控股则节后在长沙、天津、苏州各落一子，加快了布局二线的脚步。其2018年已进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市。中骏2月20日以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块，为其首次进驻广东省。

尽管最近市场回暖的猜测时有出现，但从房企的应对策略来看，2019大概率依旧是小年。一位中型房企负责人对证券时报记者表达了其看法。对于今年的重点布局区域方向，他也倾向于更多关注前两年降温快的二线城市。

就2019年土地市场整体走势而言，同策咨询研究部总监张宏伟分析称，从大趋势以及房企策略角度看，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将重点放在二线城市，如省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。