物业有权不让小区业主车辆进入小区？
近几年小区业主对停车位的需求大幅增加，业主跟物业以及开发商因为小区车位纠纷也屡见不鲜。
小区的业主有没有优先使用车位的权利？小区物业有没有权利出租或者销售小区的车位呢？
在回答这两个问题之前，我们首先要先弄明白两件事。小区开发商和小区物业是什么关系？小区的车位分为几类？每一类车位的产权是怎么归属的？
先看开发商和物业管理公司的关系。据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但现实中，不少小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，普遍存在“父子关系”。了解到这个现象，我们可以这么理解，在小区的车位上，一般情况下，物业和开发商是利益共同体。当然也不排除，由于某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司有冲突的情况。
再看小区的车位分为几类？每一类车位的产权是怎么归属的？根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
1
通过《物权法》第七十四条规定可以看出，建筑规划内建设的车位，开发商有权处分。但是如何判断车位是否属于建筑规划内？
判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。有的建设项目，规划报建时尚未设计车位，则可以规划确定的数量为依据，规划数量之内的，属于规划车位。
只有判断出车位在规划内，开发商即有权处分。但对于开发商处分权，法律明确进行限制。《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
2
规划外车位，通常就是占用公共道路、绿化带等公共区域，进行改造的车位。对于规划外建设的车位，所有权属于全体业主。开发商在业主共有部分土地修建车位并出售系无权处分。那么对于这种车位，是否有权收取管理费？管理费应该如何支配？
其实，既然属于全体业主所有，便应该由业主大会进行决定。在这里请注意，是业主大会决定，不是物业管理公司。在实际生活中，一般小区都要收取管理费，这是因为防止外面车辆占用车位，部分业主乱停乱发，导致小区交通拥堵，造成大家生活不便。
通常收取管理费由物业公司收取，但费用绝不是属于物业公司，而是属于全体业主。收取后的用途也要本着取之于民用之于民的原则，其中含前期停车服务设备设施的购置，日常发生的车辆管理人员的人员工资成本、停车系统每月发生电费、维修、维护费用，及对车辆由于碾压道路、井盖等小区公共设施所受损坏的维修费用等，如果有剩余利润则用来补充本小区建设维修资金，由业主大会决定其使用。并且在每一年度末对所收取和发生的费用进行公示。
3
我们首先要看小区的车位属于哪种性质，如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是公摊车位，这类车位所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。实践中，小区一般都有公摊车位，因此，不购买车位，不让进门的做法显然不合理。
最后，笔者提醒大家，对于出现不购买车位，不让进门的事件，应和物业公司和平交涉，切不能意气用事，避免发生肢体冲突
来源：法言法理
