早就按“套内面积”计价的重庆，是这样解读“取消建面”新闻的。
2019年2月18日，住房和城乡建设部网站发布了一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅应以套内使用面积进行交易”。
这则新闻于前天迅速发酵，并席卷各大新闻媒体平台的财经版和房产版。关于“套内交易”的话题在最近48个小时内百家争鸣：
有的唱多，称房屋单价数据将因这一政策的实施而有个向上行情；
有的保持中庸态度，称总价基本不变，不会带来市场波动；
有的唱空，称过去一些得房率低的房子甚至会有个明显的利益受损。
市面上各类“按套内面积计算”的言论我相信大家已经看得够多了，我这里不做过多重复，我想给大家聊点“按套内面积计算”背后的那些事儿，说点自己心底话。
01 还原“按套内面积计算”真相
早在2018年夏天，国内的官媒就曾突然炮轰楼市的“公摊面积”交易规则，比如新华社就曾发表题为《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》的评论。
如果说去年夏天官媒的“开喷”是代表老百姓发出的民主之音，那么今年2月18日，国家住建部发表的《住宅项目规范（征求意见稿）》就是切实迈出了“按套内计价”的一步。
其实关于“以套内面积交易”我想说的是：早就该实施了。毕竟以建筑面积交易的开创者——香港，已经废除了公摊，以套内面积计算交易。
（图片来源于网络）
关于“公摊”的历史要追溯到上个世纪50年代的香港。那时房子都是整栋整栋出售的，能买得起的非富即贵，这样房地产开发就没法“高周转”。
所以，香港的房地产商就想到一个好办法：一层一层卖，后来，干脆面积更小一些，一套一套卖，这样有就更多人能买得起房子了。
问题来了，先前整栋卖，楼道等区域连同房子一个人一起买了。分层、分套卖，建设这些公共区域同样要花钱，KFS肯定不愿白花这些钱的。所以，把公共区域也平均摊到房屋面积里，买房人掏钱一起买了。
这，就是“公摊”的历史。
（图片来源于网络）
02 实话实说：这一举措并不会导致房地产市场混乱。
“取消公摊，按套内面积计算”这一消息刺激了许多关注房地产人的心。因为当下正稳的房地产市场是难能可贵的。
然而现在取消公摊，按套内面积计算，许多人认为这会打破过去的平静的市场，让房地产市场陷入混乱。比如，市场上的存量房（二手房）是按照建筑面积算的，如果新房按照实用面积算，会造成价格混乱，让买家“无所适从”。
（图片来源于网络）
还比如，按照“实用面积”卖房，每平米单价会上涨。这个很容易理解。一套建筑面积100平，得房率80的房子，按照建筑面积每平卖4万，一共400万。按照“实用面积”算，就要卖到5万块，每平单价上涨25%，因为开发商该赚的钱，一分也不会少赚。
2012年的取消公摊前的香港就面临着可能出现的“房地产混乱”危机，但是历史告诉我们2013年正式实施“取消公摊”制度的香港房地产并没有发生混乱。
实话实说：取消公摊，按套内面积计算并不会导致房地产混乱。
03 实话实说：这一举措是为日后的房产税征收奠定基础。
当前，我国的房地产税已经走入了立法程序，关于未来何时出台的问题这里就不作推测。毕竟当下地产市场调控以“因城施策”为主。
（图片来源于网络）
在征收房地产税时以套内面积计算才是公平与正义的体现。毕竟房屋建造年代不同，房屋的结构就不同，每套房子的得房率也是千差万别。
实话实说：当下“按套内面积计算”明显就是为日后征收房地产税奠定好基础
04 实话实说：这一举措让重庆的房价看起来更加健康。
本次各方媒体报道取消公摊，以套内面积计价时都会提到一个城市——重庆。
我们重庆其实早在2002年6月，重庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房销售以套内面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。
该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。
目前重庆主城区除了巴南区、蔡家、白市驿等少部分地区以建筑面积计算外，其他地区新房都是以套内面积计价的。
而当前重庆的新房均价在11706左右，请注意这是全市的均价，其中大多数都是以套内单价计算的，而以建面计算的几个区域也都是单价较低的地区。
因此这样计算的话，少数单价较低的建面计价的地区再除以0.75得出套内单价，加权到全市的数据中，可能还会影响房价总体上浮5%左右，所以真实的重庆新房套内均价应是：12291
而相比其他城市，如果新房成交总价不变，而以套内面积计算的话，我们这里以平均公摊25%计算，那么他们的套内房屋均价为：（1+0.25）*当前建面均价。
武汉（新房暂无数据，以二手为准）：
武汉套内均价=18642*（1+0.25）=23302
成都：
成都套内均价=11350*（1+0.25）=14187
西安（新房暂无数据，以二手为准）：
西安套内均价=13893*（1+0.25）=17366
原本以房价健康著称的重庆在这样的更加公平的比较之下，显得房价更加健康了。
实话实说：重庆的房价真心健康！
05 实话实说：这一举措是为精装房全面普及铺路
看似为人民谋福祉废除公摊，最终的受益方真的仅仅只有我等买房的老百姓吗？
如果你真的这么认为那就too young ,too simple了。这一切可能是在为下一个政策：取消预售房制度，以精装房交房铺路。
我曾记得重庆东面的湖北省，去年年中时爆出了：取消毛坯房，2019年起全省各城市新建商品住宅中，全面推行一体化装修技术。
然最后官方辟谣，解释并不存在强制性购买开发商的精装房，但是这一举措实则是在试探人们心中对精装房的内心底线。
(武汉“全装修”标准)
武汉全装修标准
装修肯定是室内的装修，但是如果不取消公摊，以建筑面积计算装修的成本，那是否就损害了我们业主的利益了呢？我们是可以买精装房的，但是我们要的是房屋内的精装，而不是“公摊”上的精装！
所以我们可以从中窥出：其实取消公摊，以套内面积计算是为未来精装交房做铺垫的。
我相信，未来这种以“全装修”或“精装修”交房是大势所趋，但是其中装修的真实成本是多少？我们买房者真的从中是收益还是受损，这是值得思考的。
结语：房地产市场管理水平极高的重庆面对各类新政从不慌张
过去从金融和市场的角度来看重庆的房地产市场，重庆无疑是落后的。不论是全国楼市一轮行情的启动，还是房价的涨幅，似乎重庆一直都走在后面。
但是我们换个角度来想，从政策调控上和宏观管控来讲，重庆的房地产市场似乎走在了全国的前列：
a.早于全国17年实施按套内面积计算；
b.全国最早试点房产税的城市之一；
c.过去20多年重庆的房价一直很稳，市场调控的楷模
……
今天面对一个“取消公摊“这个伪爆炸新闻，我内心毫无波澜，因为我身处的重庆的楼市一直都很健康，房地产管理水平也是走在全国的前列。
也许未来房地产市场还会有些什么新的“花招”出现，我相信重庆依然不慌：
因为那些都是过去十多年我们都玩剩的了。
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文：南城旧事
主编：浮云
图：网络
