年利率15.5%！当代置业两笔3.5亿美元票据，创下亚洲纪录！

在2019年以来，各大房企密集发债，应对即将到来的还债高峰。

标准地产研究院在日前汇总了年初至2月21日房企发行的美元优先票据数据，这十多家房企的海外融资成本平均也达到了8.9%的年化利率。

2月22日，龙湖发布公告称，公司间接附属公司于2019年2月20日及21日向合格投资者公开发行2019年第一期公司债券，发行规模为人民币22亿元。据悉，该笔债券的融资利率在3.99%~4.7%之间。

但是在一天前，当代置业增发的2亿美元绿色债券利率居然达到了惊人的15.5%，加上当代置业此前在1月9日发售的1.5亿美元的票面利率为绿色债券，两单合并后，当代置业一共发行了3.5亿美元的高息债券，15.5%的年利率不仅在年初的各大房企中排名首位，按照此前2018年12月底《证券日报》的统计，更是创下了当时亚洲公开债券发行的利率记录。

相较于龙湖集团在国内发债接近百分之4-5%的利率水平，当代置业此次发债的利差达到了惊人的11%左右，从倍数上来看，高出了两倍以上。即使对比今年年初另外两家海外发债利率超过10%的房企正荣集团和融信中国的10.5%和11.25%，当代置业的15.5%依然高出了50%左右。根据当代置业的公告，该笔款项用于为现有离岸债务再融资及为在岸项目开发融资。

标准地产研究院认为，在今年以来，我国房企海外融资的成本普遍较高，这是一个整体的行情，由于国内融资渠道依然不畅，大批融资都被叫停的情况下，债务临近的房企海外发债“借新还旧”也是必然现象。

考虑到这些即将到期的债券无论是回售或者延期，房企都需要付出更高的成本，房企在其他融资渠道不畅的情况下，不得不加息以吸引投资者继续持有，不然房企就需要大量的现金来回购这些债券，对于早已负债累累的房企来说，加息展期不失为一种相对划算的“缓兵之计”。

近日从经济观察网了解到，福建阳光集团对于其现有美元债FJYango6.8504/05/20的票息将由当前的6.85%上调至12.0%，2019年4月5日起生效。这个延期成本高达近一倍。

那么再回头看当代置业，标准地产研究院发现，去年3月份，当代置业发行的3.5亿美元的优先票据，票面利率仅仅是7.95%，时隔一年之后的两次发债，规模相同，但是利率却上涨了近一倍。当代置业副总裁、首席财务官王强表示，“目前国家去杠杆政策和监管力度仍未放松，房企融资来源和到款速度也受到影响。基于这样的背景，公司再申请发行美元债较难，因此被动接受了较高的利率水平。”

随着房地产市场“强者恒强”的格局形成，在500亿业绩以下的小型房企当代置业一直在冲规模的道路上努力，想尽快冲破500亿的分水岭。

标准地产研究院了解到，当代置业曾公开表示，每一年必须获取高于当年销售额的土地货值以保证下一年的稳定增长率，而其在2017年花费102亿获取的13块土地，仅仅为他创造了8.27亿的净利润。

对于当代置业来讲，能否以最短的时间冲入500亿以上的阵营，是当代置业最关心的问题。当代置业总裁张鹏曾表示：负债并不可怕，可怕的是产品质量不好，产品差销售不出，流动性没有你就会陷入困境。当代置业周转得很快，一时相对高的负债其实也并不可怕，当代置业还得继续提升周转速度。张鹏认为，当代置业追求高速度、高增长、规模高周转模式，这也是目前地产市场其他小房企的必然选择。

但是，标准地产研究院认为，中小房企规模的扩张是一方面，但不计成本的冲规模之后，钱还是要还的。即使是销售非常良好的情况下，没有违约发生，这些中小型房地产企业的代价也是相当大的。而且规模就算达到了预期，能够给企业带来的优势是不是真的可以超过这些高利息，也是需要考证的。