东南亚房地产泡沫覆灭记
所有房地产危机的爆发，皆因人性的贪婪和无知所致。
上世纪80年代末～90年代初，东南亚经济体集体缔造了“亚洲奇迹”，韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表，这些国家实现了年化10%左右的高速增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，但却推高了房地产的风险，催生泡沫。
在强大的利益面前，各国流入房地产的贷款比例越来越大，推动了各国城市的房价，短短几年时间各国房价上涨3倍、4倍、5倍甚至更多，泰国有些地方的地价1年竟然上涨了14倍，蔚为壮观。
1997年亚洲金融风暴爆发，诱人的房地产泡泡破灭，除韩国等少数地区转型成功，多数国家告别了之前的高增长，归于平庸，直到现在也没回到自己的巅峰时刻。
泡沫起源
20世纪80年代末-90年代初，受第三次石油危机、日本经济泡沫破裂、苏联解体等影响，美国经济表现低迷，美元指数走弱。与此同时，泰国、马来西亚、印度 尼西亚、新加坡等国经济则实现了10%左右的高速增长，吸引了大量国际资本流入东南亚地区。
资本都是逐利了，会涌向可以获得更高收益的地方，在美国、日本经济走弱的背景下，就瞄准了经济更加强劲的东南亚国家。在这里，可能很多人会疑问，为什么外资可以大规模的进入这些国家。
这就要从这些国家的金融开放说起，20世纪80年代，东南亚各国受发达国家金融自由化理论和实践的影响，陆续开启以金融自由化的金融改革，但这也为后面的危机埋下了隐患。
上世纪60年代，菲律宾在宣布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出；
1986年，马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；
同年，印尼亦放松了对资本账户的管制。
到了1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。
泡沫形成
房地产的盈利无疑是巨大的，这些资金流最先流入的就是各国的房地产市场，推动了主要城市的房价。
1986—1994年，东南亚各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡 33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。
泰国：在大量银行信贷的刺激下，曼谷等大城市房价迅速上涨，巨大的利润蛋糕吸引了大量的国际资本，两者相互作用，房地产泡沫迅速膨胀。1989-1996年泰国的住房贷款增加了17倍多。1988-1992年间，地价以每年10%-30%的速度上涨，1992- 1997年7月，涨幅达到每年40%，某些地方的地价1年竟然上涨了14倍。
马来西亚：与泰国类似，大量的外债并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产市场，泡沫迅速形成。以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的1995 年，住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。
除此之外，其他东南亚国家的房地产价格也急剧上涨，其中印尼在1988-1991年房地产价格上涨了约4倍，菲律宾在 1988-1992年也上涨了3倍左右。
然而，这些东南亚国家的经济基础是不稳定的，调控体系也不健全，过早对外开放了尚未成熟的资本市场，这使得国际游资肆无忌惮的大进大出以及投机获利，房价上涨的同时，风险也在不断的集聚。最终，膨胀到一定程度之后，在触发了一定契机之后，砰然爆炸。
泡沫破灭
1995年以后，美国“新经济”时代来临，经济开始强劲复苏，美联储在格林斯潘领导下开启了加息之路，美元进入了强势周期。然而，东南亚的国家多数采取的是固定汇率制度，因此美元升值，这些国家的货币也被迫升值，结果这些国家的出口竞争力被显著的削弱，而进口却激增，而这些国家对出口依赖度较大，因此，经济也受到了重创。
然而，更糟糕的是，1997年，这些国家的货币，泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，于是，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值，随后股市受到重创，银行呆坏账剧增，金融机构和企业大规模破产。
于是各国的房地产泡沫这样破裂了。
泰国：进入1996年以后，泰国出口低迷，贸易赤字严重，国际资本开始撤离泰国，对泰国的汇率造成了巨大的压力，迫使泰国央行最终放弃固定汇率制度，导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值50%以上。房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，房地产泡沫最终崩溃。
马来西亚：危机爆发后，马来西亚货币贬值近50%，股市崩溃，金融和房地产类股票甚至下跌70%-90%。房地产市场泡沫也随之破裂，1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。
其他国家境遇类似。房地产危机、金融危机，东南亚诸国告别之前的高增长，再无往日的光彩。
危机反思
每一次的地产泡沫背后都离不开投机资金的推波助澜，不管是国际还是国内，钱多了肯定要寻找去处，房地产因为各种禀赋优异，成为天然的蓄水池。在每次房地产盛宴中，每个人都唯恐错失机会，然而，泡沫破裂有时来自于天灾，有时只需一个谣言，而不论怎样，普通老百姓都深受其害。
而我们要做的就是在一次次的危机中进行反思，但是人性往往很难去克服，而规则确容易去遵守，因此，政府如何制定切实有效的规则以及措施抑制房地产大泡沫，就显得尤其重要。另外，东南亚经济危机也告诉我们，在国家不同的经济发展阶段，应该采取与之匹配的政策，比如，东南亚国家在尚未成熟的经济基础下，就放开资本管制，这为之后的金融危机以及房地产危机埋下了很大的隐患。
下一篇我们会介绍历史上最著名的美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机，带您继续探索不同时期不同地域的房地产泡沫覆灭记，并从中得到更多的启示。
