【哪里楼市最有价值，哪里楼市可能是坑】——关于山西省的分析
文： 小曹
提到山西就会自然的想起煤炭，调研山西时，时常会思考一个问题，煤炭究竟是帮了山西还是毁了山西?
改革开放以后，山西的煤炭行业逐渐兴起，高额的利润使得煤炭行业击败了山西原有的重工业体系，剩下的工业也全是和煤炭相关的，同时，煤炭带来的财富没有转化到其他行业中进行良性经济循环，而是流向地产、奢侈品、甚至高利贷。当经济波动巨大，煤炭产能过剩时，过分依赖煤炭资源的山西自然会出现经济问题。
我们团队去年调查了山西2010-2016年各地级市的经济人口状况，结果触目惊心，11城中有6城的小学生人数流失超过30%，经济指标也都大幅落后，未达到全国平均水平。在本次调查中，山西的数据是否能打翻身仗，又会对房产投资起到哪些指示作用，请看下面的分析·。
（图一：山西11城经济与人口增长情况（2010-2016））
经济
山西省的经济没有太大的转变，而是持续的低迷。
（图二：山西省2017各市gdp和增幅（2014-2017））
从gdp的体量上看，太原在山西省还是当之无愧的老大，是第二名长治（1478亿元）的两倍还多，但是太原的（3382亿元）在全国范围来讲，真的拿不出手，在全国26个省会城市中排名第21名。
第二名是长治（1478亿元），第三名是运城（1336亿元），排在末尾的分别是朔州（980亿元）、沂州（875亿元）和阳泉（672亿元）。
从增幅上看，全国的平均gdp增幅是30%，山西省仅太原（34%）超过了全国平均水平，其它市均未及格。
二、人均和地均gdp
相比于gdp总量，人均gdp更能准确衡量经济发展的质量及公平性。
太原排第一名，为7.7万元/人，第三名是晋城4.9万元/人；
朔州和阳泉gdp垫底，但人均gdp反而冲在了前列，可能是两市的人口较少导致的；
后三名是临汾（2.9万元/人）、沂州（2.8万元/人）、运城（2.5万元/人）。
地均gdp：即单位土地面积所产生的gdp，反应土地的使用效率。地均gdp是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标，它比人均gdp更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。
从地均gdp上更能把山西11市区分开来，第一名太原（4832亿元/平方公里），第二名阳泉（1509亿元/平方公里），第三名晋城（1213亿元/平方公里）。
三、财政收入
财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础，是非常重要的数据。
（图五：山西省2017各市财政一般预算收入变动）
运城财政收入增长27%，超过太原20%，其它各市水平一般，长治、沂州、朔州和临汾出现负增长，临汾财政收入减幅18%。
四、资金总量（金融机构本外币存款余额）
金融机构本外币存款余额，反应一个城市对资金的吸附能力，是比gdp更重要的数据。
（图六：山西省2017各市资金总量和增幅）
第一名太原（11926亿元），其它市差别不大；
11市资金总量增幅均未达到全国平均水平（44%）。
小结：
1、从经济指标上看，山西省内首推太原，太原在各个数据指标中几乎都是排在首位，而且多是压倒性优势；
2、阳泉和晋城的经济质量和商业密集度是省内较好的；
3、山西省各项经济指标，除太原外，其它各市毫无规律可言，在以往的统计中存在这样一种趋势，经济较好的市一般不会在某项指标中突然跌落到最后，经济较差的市也很少突然杀入前几名，山西省就做到了，在经济数据的背后可能存在更多复杂的因素，这里不做更多的分析。
人口
一、常住人口和增幅
（图七：山西省2017各市常住人口和增幅）
从常住人口方面来看，山西省表现比较好的还是太原，1.9%的增速略微超过全国平均水平，但这个增幅还不算是吸引人口流入的表现，可以参考几个省会，武汉常住人口2014-2017增幅5.4%，成都11.2%，廊坊5.2%。
除太原外，运城和吕梁的人口增幅也达到全国平均水平，其它市则未达到。
二、人口密度
（图八：山西省2017各市人口密度）
较高的人口密度往往对应着较高的住房需求，人口密度是一个区域房产升值潜力的重要因素。
从人口密度方面来看，山西省唯一值得看好的是太原，626人/平方公里，虽然不是很高（武汉成都均超过1000人/平方公里，厦门岛内过万），但在山西省仅太原还算可以，第二名运城375人/平方公里；
沂州、朔州和吕梁人口密度均为超过200人，可以说是地广人稀，房产不具备稀缺性。
三、小学生在校人数变动
小学生在校人数，它相比于官方公布的常住人口，更精确、更能真实反映城市的人口变迁。
（图九：山西省2014-2017各市小学生人数增幅 注：吕梁统计数据为2013-2016年数据）
参考值：2014-2017全国小学生人数变动：6.8%
虽然山西省的人口流失稍微减弱，但仍是流失的状态，全省11城中仅太原的小学生人数增幅（14.4%）超过全国平均水平，晋城人口流失较为严重（-11.2%）。
小结：
从人口数据指标来看，山西省仍未扭转人口流失的局面，只是稍微放缓流失的速度。人口密度和人口流入上来看，全省仅太原值得投资者关注，其它市不具备投资潜力。
其他指标
一、产业结构
产业是城市竞争力的根本，有好的产业才能吸引更优秀的人才，创造更多的财富，产业结构的合理性十分重要。
（图十：山西省2017各市产业结构占比）
比较突出的是太原，地产产业占比61.2%，这说明了太原的产业结构优化和产业转型已经有了很大的效果，其次是大同57.6%，朔州53.4%;
第二产业占比较高的又长治，晋城和吕梁，数据表明，这些城市仍十分依赖煤炭等能源产业；
第一产业占比较高的事实运城（16%），运城市地势平坦，气候温和，土壤肥沃，光照充足，是传统的农业大区。
二、城市经济人口权重排名
由于山西省各市的经济人口指标缺乏规律性，无法对这些城市进行排名，我们把“小学生人数增幅按65%的权重”加上“资金总量按35%的权重”，得出该城市的权重值，再加以排列：
（图十一：山西省11城经济人口权重排名）
从数据中我们可以看到，山西省的权重值为8.7%，远小于全国平均水平19.9%，说明山西省4年来的发展较为落后；
山西省第一名仍是太原（15.5%），最后一名是晋城（-2.3%）。
三、房地产投资依赖度
房地产投资依赖度即房地产投资额占gdp总额的比重，经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现，热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低，如杭州、成都、武汉等，从另一个角度看，这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。
但也不乏一些经济人口不占优势的城市，房地产投资依赖度过高，甚至高过许多热点城市，这时我们就要多加小心，这些城市房产的泡沫过大，城市经济抵御风险能力不强，楼市受政策调控影响也较大。
（图十二：山西省2017各市房地产投资依赖度）
参考值：全国房地产投资依赖度：13.27%
山西省房地产投资依赖度：7.8%
总体上看山西省房地产投资依赖度不高，仅太原略微超过全国平均水平，为14.1%。
综上所述：
为什么山西经济人口如此低迷，其实是多方面的。
从政策上，山西受到的政策优惠不多，省会太原甚至不是一个副省级城市。东北多次提出振兴老工业基地，西部大开发成都重庆飞速发展，一带一路中受益良多的又是陕西。中部的山西没有国家政策的扶持，想要自己转型真是难上加难；
从地缘上，山西全境多山区，少河流，黄土高原贯穿全省，太行山、吕梁山、太岳山、中条山等占据全省面积80%以上，因此山西交通不算便利。山西确实有很多旅游景点，但交通的不顺畅使得旅游业无法发展壮大；
从产业上，前面已经提到，山西过度依赖煤炭行业，可以说煤炭是山西的命，没有煤炭的支撑，山西迅速陷入了百业凋敝的状态，在2015年上半年，山西省多个地区出现gdp负增长现象。在整个中国经济趋势下，传统能源行业已经走到了尽头，山西这样以传统能源行业为基础的省份必须做出改变；
从人文上，也是山西未来的希望所在。如今的山西是否还存在“晋商精神”？答案是肯定的。所谓晋商，是指明清时期，山西民生凋敝，大批年轻人不得不外出经商，奔赴全国各地，这些人拼搏奋斗、精打细算、诚信为本的精神被成为晋商精神。现如今，煤炭行业击垮的不仅仅是山西的工业体系，还有那宝贵的晋商精神，山西历来是反腐的重灾区，机关办事敷衍，在这样的政治环境下，不仅无法吸引人才和投资，还会挤走山西土生土长的年轻人。
说了这么多，山西省唯一看好的仅太原一市，其它市不建议投资。
